UNIDADE I. Introdução
1.
O Objeto dos
Direitos Reais
Na busca pela
satisfação de suas necessidades, as pessoas se apropriam de coisas que
encontram na natureza, úteis a esse fim[1].
Neste sentido, qualquer coisa poderia atender nossas necessidades, pois
dependemos de oxigênio, água e luz solar para sobreviver.
Por isso não
interessam aquelas coisas que existem em abundância no planeta e que, a
princípio, não podem ser “apreendidas” para a exploração individual. O que
importa, para o presente estudo, são aquelas coisas úteis e raras, que podem
ser objeto de apropriação, pelas pessoas.
Esta classe
específica de coisas, para Silvio Rodrigues, são os bens. Daí que, para o
citado autor, coisa é gênero da qual bem é espécie. Este mesmo posicionamento é
compartilhado por Carlos Roberto Gonçalves[2].
Em sentido
contrário, Orlando Gomes, no que é seguido por Cristiano Chaves e Nelson
Rosenvald, afirma exatamente o contrário: “existem bens com ou sem qualquer
expressão econômica, enquanto a coisa sempre apresenta economicidade e é inevitavelmente
corpórea.”[3]
Em particular, entende-se
que razão assiste a Orlando Gomes, pois realmente existem bens que não
apresentam conteúdo econômico, como a vida, a liberdade, os direitos de
personalidade em geral, assim como existem bens incorpóreos como o direito de
crédito e os direitos autorais. Os bens de existência corpórea e dotados de
economicidade são as coisas.
Diante de tais
conceitos, pode-se afirmar que os direitos reais regulam o poder que as
pessoas exercem sobre certos bens, materiais ou imateriais, de conteúdo
econômico.
Já diferença
entre direito das coisas e direitos reais é somente quanto ao objeto, uma vez
que aquele compreende todo o conteúdo dos direitos reais, além da matéria
relativa à posse. Nota-se, portanto, maior amplitude do direito das coisas. Prova
disso é que o próprio título do Livro III da Parte Especial do Código Civil,
que inaugura a matéria, recebe o nome de “Do Direito das Coisas” (art. 1.196 ao
1.510)
Esclareça-se,
também, que os Direitos Reais são divididos em dois grandes grupos: os direitos
reais na coisa própria (a propriedade) e os direitos reais na coisa alheia, que
se subdividem em: direitos de fruição (superfície, servidões, usufruto, uso
habitação, direito do promitente comprador, concessão de uso especial para fins
de moradia e concessão de direito real de uso) e de garantia (penhor, hipoteca
e anticrese).
2.
Evolução
Histórica
“Um Homem faz o
que quer com sua propriedade” é uma das falas mais marcantes de Doze Anos de
Escravidão (12 Years a Slave), filme dirigido por Steve McQueen, vencedor do
Oscar em 2014, na categoria melhor filme.
A frase chama
atenção porque revela as variações de sentido que o conceito de propriedade
assume em momentos distintos da história, como quando a pessoa ainda era
tratada como objeto de relações jurídicas. Na verdade “a configuração do
instituto da propriedade recebe direta e profundamente influência dos regimes
políticos em cujos sistemas jurídicos é concebida.[4]”
E como a
propriedade é o direito real por excelência, a análise de sua evolução
histórica permite compreender melhor a configuração atual dos direitos reais.
2.1. Direito Romano
O individualismo
presente na frase acima remonta a uma concepção de propriedade do direito
romano. Sob o ponto de vista estrutural, a propriedade era concebida
basicamente como um feixe de poderes: usar, gozar/fruir, dispor e reivindicar. E
esses quatro poderes, em conjunto, compõem o que se chama de domínio.
Esses quatro
poderes ou faculdades eram exercidos exclusivamente pelo proprietário da
maneira que ele bem entendesse.
2.2. Feudalismo
O sistema feudal
introduziu modificação considerável nesta perspectiva estrutural de
propriedade, criando uma espécie de “dualidade de sujeitos”: de um lado o
senhor feudal, aquele a quem cabia a disponibilidade do bem, e no outro extremo
o servo, que exercia o uso da terra em troca de moradia, segurança e o mínimo
necessário à sua sobrevivência[5].
2.3. A Propriedade nos Alvores das Grandes
Revoluções.
A marca do
individualismo retorna com grande força nas revoluções oitocentistas. A classe
burguesa emergente queria liberdade e segurança para consolidar a sua posição e
banir definitivamente os privilégios da nobreza absolutista.
2.4. Da Estrutura à Função
Com passar dos
anos essa visão individualista de propriedade foi cedendo espaço para uma
concepção social, em benefício da coletividade. Para tanto, o cenário de
desigualdade econômica mundial foi decisivo para a alteração gradativa desta
perspectiva.
Neste contexto,
tem início uma série reformas sociais operadas no Brasil e no mundo para
superar o modelo individualista de propriedade. Dentre as reformas, tem
destaque a Encíclica do Quadragésimo Ano, de Pio XI (o reconhecimento e a
defesa da propriedade só fazem sentido se for para atender o bem comum); o Código
de Minas (Dec. n. 24.542, de 10-07-1934); o Código de Águas (Dec. N. 24.643, de
10-07-1934).
No plano da
Constituição, a função social da propriedade está no rol das garantias
fundamentais, nos termos do art. 5º, XXIII e também aparece como princípio da
ordem econômica (art. 170, III).
Essa mesma
orientação se irradia para todos os ramos do Direito, como nas locações de
imóveis urbanos, nas legislação ambiental, e se afirma, ainda, dentro do Código
Civil, em inúmeros dispositivos, conforme será visto detalhadamente ao longo
desta obra.
3.
Direitos Reais (Jus in re) e Pessoais/obrigacionais (Jus Ad Rem)
Ainda dentro de
uma análise estrutural e topográfica, constata-se que os direitos obrigacionais
compõem um livro extenso que se inicia nos artigos 233 a 420, segue pelos
contratos em espécie (art. 421 a 853), pelos atos unilaterais (art. 854 a 965),
pelo Direito de Empresa (966 a 1.195), além de apresentar disposições
específicas situadas no Direito das Famílias e Direito das Sucessões.
Já os Direitos
Reais estão concentrados dentro de um livro específico do Código, nos artigos
(1.196 a 1.510), mas também estão presentes em vasta legislação extravagante.
3.1.Direito Subjetivo
Antes de serem
reais ou pessoais, tais direitos são, em última análise, categorias de direitos
subjetivos. Portanto, para compreensão das diferenças entre direitos reais e
pessoais, é preciso resgatar o conceito de direito subjetivo.
3.1.1.
Conceito de
Direito Subjetivo
É a faculdade
que de agir segundo a sua própria vontade. Isso implica a procura de satisfação
de um determinado interesse. Com efeito, o direito subjetivo seria uma
faculdade de agir de acordo com a sua vontade (teoria da vontade), na busca da
satisfação de um determinado interesse (teoria do interesse). Essa faculdade de
agir deve ser exercida dentro de certos limites estabelecidos pela lei.
3.1.2.
Teorias
Várias teorias
buscar justificar o direito subjetivo, são elas:
a)
Teoria da
vontade. (Savigny)
Para Savigny, o
direito subjetivo seria a faculdade concedida pelo ordenamento a um sujeito
para que este possa atuar de acordo com a sua vontade.
b)
Teoria do Interesse
Seria a
faculdade concedida pelo ordenamento ao sujeito, para que, atuando de acordo
com a sua vontade, pudesse buscar a satisfação de um determinado interesse
próprio.
c)
Teoria Mista
Seria a
faculdade de agir de acordo com a vontade do sujeito, buscando a satisfação de
um interesse próprio, devendo, para tanto, serem respeitados os limites
estabelecidos pelo ordenamento jurídico. Esta teoria é a que traz o conceito
atual de direito subjetivo. VONTADE + INTERESSE + LIMITES
3.1.3.
Modalidades de
Direito Subjetivo
O interesse que
se busca na realização do direito subjetivo pode ser de ordem patrimonial ou
extrapatrimonial. Sendo assim, o direito subjetivo classifica-se em:
a)
Direitos
Subjetivos Patrimoniais, dos quais os direitos pessoais e os direitos reais são
categorias/espécies.
b)
Direitos
Subjetivos Extrapatrimoniais, do qual é espécie os direitos de personalidade.
De qualquer
forma, esses interesses são eminentemente privados. No entanto, devido ao
desenvolvimento do Constitucionalismo, a partir do século XIX, e o processo de
constitucionalização do direito civil, as matérias que antes estavam somente no
direito privado foram incorporadas na Constituição.
Neste sentido, o
direito à propriedade privada, por exemplo, foi tratado no rol dos direitos
fundamentais da constituição.
3.2.Diferença Fundamental entre Direitos Reais e
Direitos Obrigacionais
Não é simples a
tentativa de distinguir as espécies de direitos patrimoniais; muito pelo
contrário, é eriçada de discussões, como afirma Caio Mario[6].
Os mais céticos refutam a existência de uma precisa separação, como Pietro
Pierlingieri. Outros dizem que a diferença é simplesmente da intensidade do
vínculo, que é mais forte nos direitos reais.
Outros, como
Thon e Schlossmann, sustentam que os direitos reais consistem simplesmente em
um processo técnico do direito positivo que institui restrições à conduta
humana, em benefício de algumas pessoas[7].
Mas mesmo dentre
os autores que aceitam uma distinção existe uma diversidade profunda de
opiniões, de modo que se pode afirmar, para efeitos didáticos, que existem duas
grandes teorias: a teoria dualista clássica, também chamada de realista ou
tradicional e a teoria monista, unitária ou personalista.
3.2.1.
Teoria Dualista
Clássica (Vitorrio Polacco, De Page, Orosimbo Nonato, Carlos Roberto Gonçalves)
Para esta teoria,
é possível falar em uma relação jurídica de dominação entre pessoas e bens. Nas
palavras de Carlos Roberto Gonçalves:
Segundo
a concepção clássica, o direito real consiste no poder jurídico, direto e
imediato, do titular sobre a coisa, com exclusividade e contra todos. No polo
passivo incluem-se os membros da coletividade, pois todos devem abster-se de
qualquer atitude que possa turbar o direito do titular. No instante em que
alguém viola esse dever, o sujeito passivo, que era indeterminado, torna-se
determinado. [...]
O
direito pessoal, por sua vez, consiste numa relação jurídica pela qual o
sujeito ativo pode exigir do sujeito passivo determinada prestação. Constitui
uma relação de pessoa a pessoa e tem, como elementos, o sujeito ativo, o
sujeito passivo e a prestação. Os direitos reais têm, por outro lado, como
elementos essenciais: o sujeito ativo, a coisa e a relação ou poder do sujeito sobre a coisa, o chamado domínio.[8]
Portanto, os
realistas ou dualistas enxergam, nos direitos reais, “uma relação de
subordinação da coisa mesma ao sujeito (Vittorio Polacco, De Page, Orosimbo Nonato),
vinculando-os à ideia de assenhoreamento sem intermediários, entre a coisa e o
titular.[9]”
Em resumo, “o direito real
caracteriza-se pelo fato de exercer-se diretamente, isto é, mediante a
utilização da coisa sem qualquer intermediário. Ao passo que no direito pessoal
o sujeito ativo não pode ter a utilização da coisa sem a intermediação de um
devedor, ou sujeito passivo determinado.[10]”
O esquema abaixo
retrata a perspectiva da teoria clássica ou dualista:
TEORIA TRADICIONAL OU DUALISTA
|
|
Direito Real
|
Direito Pessoal
|
POLO ATIVO OBJETO Toda a Coletividade
(titular) coisa
(sujeito passivo)
Indeterminado
A relação de poder (domínio) se dá
diretamente entre o titular e a coisa (Proprietário e coisa, credor
hipotecário e imóvel)
O sujeito passivo é indeterminado. No
instante em que alguém viola esse dever, o sujeito passivo, que era
indeterminado, torna-se determinado.
|
POLO ATIVO OBJETO POLO PASSIVO
(credor) prestação (devedor)
A relação é estabelecida entre duas
pessoas, sendo que uma delas, o devedor, tem de cumprir uma determinada
prestação em favor da outra.
|
Neste sentido, a
idéia central da teoria realista é a de que no direito real há um sujeito
ativo, mas não há um sujeito passivo. A relação se dá diretamente entre o
titular e a coisa. O professor Adriano Stanley apresenta as definições de
Silvio Rodrigues[11]
e Darcy Bessone[12],
que são adeptos desta teoria.
Este último
autor chega a afirmar que a diferença fundamental entre os direitos reais e os
pessoais é o objeto da relação, pois enquanto nos direitos reais o objeto seria
a coisa em si, nos direitos pessoais/obrigacionais o objeto consiste em uma
obrigação de dar, fazer ou não fazer alguma coisa.
Porém, como
explica Bruno Zampier[13],
partindo-se de uma premissa Kantiana, o Direito somente se interessa para relações existentes entre pessoas[14].
Sendo assim, com base em Kant, relações
jurídicas somente são estabelecidas entre pessoas.
Em sentido
semelhante, o autor Cesar Fiúza esclarece que, a partir desta concepção do
filósofo Immanuel Kant (só pode haver relações jurídicas entre pessoas),
apresentada na obra “The Science Of Right”,
“quatro teorias dissidentes da clássica reúnem-se em grupo que se pode
denominar grupo das teorias personalistas”[15].
Em suma, para a
teoria personalista ou monista, encabeçada por notáveis juristas como Planiol,
Georges Ripert, Windscheid e Demogue, “[...] não se poderia conceber uma relação jurídica entre a pessoa e a coisa.
A relação jurídica é, sempre, entre duas pessoas, entre dois sujeitos, o ativo
e o passivo, nunca poderia ser entre uma pessoa e uma coisa, porque esta nunca
teria capacidade para estabelecê-la com a pessoa.[16]”
3.2.2.
Teorias
Personalistas
Com efeito, as
teorias personalistas têm um ponto em comum na medida em que não admitem a
possibilidade da existência de relações jurídicas entre pessoa e coisa. Por
conseguinte, a estrutura da relação jurídica de direito real, na concepção
personalista, pode ser ilustrada da seguinte maneira:
TEORIAS PERSONALISTAS
|
Direitos Reais
|
POLO ATIVO OBJETO
POLO PASSIVO
(credor) BEM (não titulares)
A estrutura de uma relação jurídica
real se compõe de sujeitos, ativo e passivo, titular e não titulares, respectivamente; de objeto, que será um
bem; e do vínculo jurídico que liga titular a não-titulares, em virtude do
qual surgem direitos reais e obrigações reais.[17]
|
Apesar do ponto
de convergência, as teorias personalistas se diferenciam quando tentam explicar
a diferença entre direito real e pessoal. Uma enfatiza que a diferença está no
sujeito passivo, outra sustenta que está no objeto ou, como propõe uma terceira
corrente, a diferença estaria no próprio vínculo jurídico.
a)
Teoria Unitária
Personalista (Windscheid, Roguin e Planiol)
Essa teoria
sustenta que não há diferença substancial entre direito obrigacional e o real.
O que ocorre é que o sujeito passivo do direito real é universal e a sua
prestação é negativa (abstenção).
Assim, para esta
teoria “tudo é a mesma coisa, pois tanto os direitos reais quanto os de crédito
decorrem de relações obrigacionais entre pessoas. A diferença encontra-se no
sujeito passivo, que nos direitos reais é universal, toda a sociedade, todos os
não-titulares e, nos direitos de crédito, uma ou várias pessoas determinadas,
ou os devedores.[18]”
Essa teoria não
está livre de críticas, pois a obrigação passiva universal não é uma obrigação no
sentido da palavra, mas sim uma regra de conduta, que existe não apenas para os
direitos reais, mas para todos os direitos.[19]
b)
Teoria de Michas
e Quéru
Para esta
segunda teoria, a diferença entre direitos reais e pessoais está no objeto da
relação, pois enquanto o objeto dos direitos reais é um bem, o objeto dos
direitos pessoais é uma prestação de dar, fazer ou não fazer.
c)
Teoria de
Démogue
Por outro lado,
para Démogue não é o sujeito passivo nem o objeto que diferencia os direitos
reais e pessoais, mas sim a intensidade do vínculo jurídico que, nos direitos
reais, é mais forte que os direitos pessoais.
3.2.3.
Teoria
Institucional de Haurion
Por fim, o autor
Maurice Haurion apresenta uma tese completamente distinta das anteriores, ao
afirmar que os direitos teriam sua fonte na própria instituição social e não
nas relações pessoais entre os indivíduos. Para este autor, “a própria
coletividade organizada, institucionalizada, criou seus mecanismos jurídicos de
defesa dos direitos dos indivíduos sobre suas coisas. Daí surgiram os direitos
reais.[20]”
4.
Características
dos Direitos Reais
As diferenças
mais importantes entre as classes de direitos subjetivos patrimoniais em exame
são vistas no estudo das características dos direitos reais, com o que se pode
fazer uma análise comparativa.
Antes de
começar, deve ser feita uma alerta, pois alguns autores trabalham este ponto
como se fossem princípios[21],
outros como características[22] e
outros tratam como um e outro, indistintamente.[23]
Ao meu ver, não há importância alguma nas diversas formas de abordagem, mas só
é preciso ponderar que as características adiante mencionadas resultam dos
princípios. É dizer: um resulta do outro, pois somente as normas podem impor
essas características peculiares.
4.1. Caráter Absoluto (absolutismo dos Direitos Reais)
a)
Dicotomia
Clássica (oponibilidade erga omnes e
inter partes)
Para a teoria
personalista, a relação entre o titular e a coletividade impõe a esta o dever geral de abstenção. Com isso, a
coletividade tem um dever jurídico genérico de abstenção em relação àquele bem,
devendo, portanto, se abster da prática de atos que venham a, de alguma forma,
prejudicar aquele bem.
Em resumo, é a
tradicional e propalada oponibilidade
erga omnes., que decorre da
lei. Já os direitos obrigacionais se opõem contra pessoa certa, determinada ou
determinável, por isso são relativos.
Por isso se diz
que os direitos reais são juis in re (direitos
sobre a coisa) e os direitos obrigacionais são jus ad rem (direitos a uma coisa)[24],
pois o titular do direito real exerce o domínio direto sobre a coisa, excluindo
toda a coletividade, ao passo em que o titular do direito obrigacional tem a
faculdade de exigir do devedor um determinado comportamento.
Desta feita,
pode-se dizer que, no tocante à eficácia de cada um dos direitos patrimoniais
em estudo, os direitos reais são eficazes contra todos (oponibilidade erga omnes) e os direitos reais são
eficazes contra um ou alguns devedores determinados (a oponibilidade é relativa
– inter partes).
Critério
de distinção
|
Direitos
Reais
|
Direitos
|
Quanto à Eficácia
|
Oponibilidade erga omnes
|
Oponibilidade inter partes
|
b)
Comentários
De início, vale
fazer uma reflexão como propõem os autores Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald[25].
De fato, a diferença apontada contribui didaticamente para a formação do
iniciante nas letras jurídicas, mas é preciso entender que esse modelo
dicotômico entre absoluto e relativo está a caminho de uma reformulação.
Pensemos, por
exemplo, no contrato de prestação de serviço e na penalidade imposta ao
aliciador que desvirtuar pessoas obrigadas a prestar serviço a outrem[26],
como sucedeu no famoso caso que envolveu o cantor Zeca Pagodinho, a Ambev e a
Schincariol.
Neste sentido,
Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald concluem:
Enfim,
a flexibilização do princípio da relatividade das obrigações e a consideração
de possibilidade de oposição do direito de crédito em face de quem não foi
parte da relação obrigacional – a ponto de lhe impor um dever de abstenção –
demonstram a necessidade de um reexame do ordenamento sob uma perspectiva
relacional.[27]
O segundo e
último comentário refere-se à publicidade.
Na verdade a publicidade é muitas vezes condição sine qua non para que os direitos reais produzam efeitos contra
todos, principalmente quando se tratar de bens imóveis[28].
Basta lembrar do velho ditado: quem registra não é dono.
Tanto o registro
como a tradição (forma de aquisição da propriedade de bens móveis)[29]
atuam como meios de publicidade da titularidade dos direitos reais.[30]
4.2.Sequela
a)
Significado
Sequela é uma
marca que fica. Uma marca indelével. Costuma-se dizer: “O acidente deixou
seqüelas”. E em Roma já se dizia: O Direito Real adere ao seu titular, assim
como a lepra adere à pele. Dessa forma, a “inerência do direito real ao objeto
afetado é tão substancial, a ponto de fazer com que o seu titular possa
persegui-lo em poder de terceiros onde quer que se encontre.[31]”
Assim, se o
titular tem oponibilidade erga omnes
e alguém viola o direito real, o respectivo titular pode exercer a sua
pretensão de reivindicar a coisa de quem quer que seja. A pretensão do titular
de direito real violado é protegida pela seqüela, como se depreende da parte
final do artigo 1.228.[32]
A lesão ao
direito real faz nascer para o seu titular a pretensão de buscar a coisa,
retirando-a das mãos de quem quer a injustamente a possua ou detenha. Tal
pretensão é reconhecida como o atributo
da seqüela.
Mas não é só o
titular do direito de propriedade que pode exercer o atributo da seqüela ao
reivindicar o bem de terceiros que injustamente detenham a coisa, isso porque,
da mesma forma, o credor hipotecário
também pode exercer a seqüela contra o terceiro adquirente do bem
gravada com ônus caso o devedor não pague a dívida.
Em sentido
contrário, a seqüela não existe nos direitos obrigacionais. Se compro um carro
de fulano e este, antes da entrega, o vende para um terceiro de boa fé, me
restará o pleito de indenização por perdas e danos.
b)
Situações Excepcionais
Excepcionalmente,
o próprio titular de um direito real não pode exercer o direito de seqüela em
determinadas situações. Toma-se como exemplo a situação do credor pignoratício,
que não pode ficar com o bem móvel dado em garantia para a satisfação do seu
direito creditório, nos termos do artigo 1.428[33]
Isso retrata o
que a doutrina chama de cláusula ou
pacto comissório, que consiste numa disposição que permite o credor
pignoratício de ficar com o bem dado em garantia. A cláusula comissória é nula,
pois o credor deve levar o bem à hasta pública para a expropriação judicial.
4.3.Preferência
a)
Significado
A preferência é
no sentido permitir que o titular de um direito real de garantia (penhor,
hipoteca, anticrese, alienação fiduciária) será pago anteriormente a outros
credores, quando se instaurar um processo de execução coletiva contra o devedor
(concurso de credores e falência).
b)
Preferência e
Exclusividade
O fato de o
credor ter preferência sobre um bem especificado (dado em garantia) não significa
que ele será o único a eventualmente ter direitos sobre aquele bem, já que o
mesmo pode ter sido dado em garantia para outros credores[34]. Portanto,
o titular de direito real tem preferência, mas não necessariamente
exclusividade.
Com efeito,
admite-se a constituição de mais de um direito real de garantia sobre um mesmo
bem e, como se verá no momento oportuno, entre esses titulares tem preferência
aquele que registrou o direito real em primeiro lugar.
c)
Preferência e
Privilégios Legais
O que são os
privilégios legais? Estes são preferências específicas estabelecidas por lei e
que incidirão sobre todo o patrimônio de um devedor insolvente. São
“instituídos em atenção ao interesse público voltado a créditos de grande
repercussão social, como os acidentários e trabalhistas[35]”.
Assim, enquanto
a preferência decorre de um ato de vontade e incide sobre um bem específico, os
privilégios decorrem da lei e incidem
sobre todo o patrimônio do devedor (art. 958[36] e
1.422[37],
ambos do Código Civil, assim como art. 83[38] e
84[39]
da Lei 11.101/05). Ambos são títulos legais de preferência (art. 958 do Código
Civil), mas um incide sobre um bem em particular (direito real) e outro sobre
todo o patrimônio do devedor (privilégio legal).
Mas quais dos
títulos têm prioridade de recebimento em uma execução coletiva? Em um processo
falencial, por exemplo, quem recebe primeiro são os titulares dos créditos
extraconcursais (dono do galpão em que
foram depositados os bens, crédito do administrador judicial, custas processuais).
Na sequência, estão
os credores concursais, dentre eles os credores trabalhistas, figuram em
primeiro lugar, lembrando que, dentre os credores desta classe, aqueles que sofreram
acidentes recebem antes que os demais, os quais, inclusive, têm direito de
receber até o valor limitado de 150 salários mínimos.
A próxima classe
de credores são os titulares de direitos reais de garantia. Bruno Zampier
alerta para o fato da influência dos banqueiros na Lei de Falências, pelo fato
desta modalidade de crédito ter sido elencada antes mesmo que os créditos
fiscais.
Também neste
sentido, Nelson Rosenvald e Cristiano Chaves chamam atenção para o
fortalecimento dos credores da classe dos titulares dos direitos reais, pois na
legislação revogada (Decreto-lei nº 7.661/45) eles recebiam após os credores
trabalhistas e fiscais.[40]
De fato, pode-se afirmar que essa classe de credores galgou um importante
espaço em matéria de falência.
4.4.Taxatividade dos Direitos Reais
a)
Significado
Só a lei cria
direitos reais! Não era para menos, afinal, para se ter um direito de caráter absoluto, com seqüela e preferência, isso se dá
por força de expressa previsão legal. Portanto, somente a lei tipifica os
direitos reais. Com efeito, não há esfera de liberdade para que os particulares
criem um modelo de direito real, pois isso está reservado à lei.
O rol está no
artigo 1.225 do Código Civil e em algumas leis especiais:
Art.
1.225. São direitos reais:
I
- a propriedade;
II
- a superfície;
III
- as servidões;
IV
- o usufruto;
V
- o uso;
VI
- a habitação;
VII
- o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII
- o penhor;
IX
- a hipoteca;
X
- a anticrese.
XI
- a concessão de uso especial para fins de moradia;
XII - a concessão de direito real de uso.
|
Art. 17. As operações de financiamento
imobiliário em geral poderão ser garantidas por:
I - hipoteca;
II - cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de
alienação de imóveis;
III - caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos
de venda ou promessa de venda de imóveis;
IV - alienação fiduciária de coisa imóvel.
§ 1º As garantias a que se referem os incisos II, III e IV deste artigo constituem direito real sobre os
respectivos objetos.
|
As partes não
podem criar novos direitos reais. A autonomia privada não cria novos direitos
reais. Eles poderão, no máximo,
regulamentar, de acordo com seus interesses, os tipos previamente descritos
pela lei.
a)
Sobre as
“inovações” do Código Civil.
De início,
cumpre destacar que o Código Civil não criou nenhum direito real novo, mas
apenas fez a inclusão de alguns deles, que já tinham previsão em leis
especiais, no rol do artigo 1.225.
Foi o que
aconteceu com o direito de superfície,
que já estava previsto no Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/01, art. 21[41]).
Mesmo assim, não
se pode imaginar que, dentro do próprio Código Civil, todos os Direitos Reais
estão concentrados no artigo 1.225. Isso não é verdade, porque o Código Também recepcionou
a propriedade fiduciária resolúvel e
o direito real do promitente comprador
como direitos reais, nos artigos 1.361[42] e
1.417[43],
respectivamente, institutos que também já estavam previstos na legislação
especial.
Além disso, a
Lei 11.481, de 31/05/07, buscando novas soluções para a moradia no país, prevê
medidas voltadas à regularização fundiária de interesse social em imóveis da
União[44],
e inseriu dois novos direitos reais no rol do artigo 1.225, precisamente o a concessão especial para fins de moradia
(inciso XI) e a concessão de direito
real de uso (XII)
No que se refere
às exclusões, o vigente Código eliminou o vetusto direito real sobre rendas constituídas sobre imóveis do rol dos
direitos reais, então previstos no artigo 674 do código revogado. Destarte,
também proibiu a constituição de novas enfiteuses
particulares, mantendo, todavia, aquelas que já foram constituídas sob a
égide do código civil revogado, num exemplo eloqüente de ultratividade da
norma.
Ainda em relação
às enfiteuses, não se pode olvidar que ainda estão vigentes (inclusive
admite-se novas constituições) as enfiteuses de terreno de marinha e as
enfiteuses públicas, reguladas que são pelo Decreto-lei nº 9.7860/46 e Lei nº
9.636/98.
b)
Taxatividade ou
Tipicidade?
Muitos
doutrinadores tratam a expressão taxatividade como sinônimo de tipicidade. Para grande parte deles, tipicidade e
taxatividade são expressões sinônimas. No entanto, boa parte dos civilistas
contemporâneos, tipicidade e taxatividade não se confundem.
Para essa nova
corrente, tipicidade é a exata subsunção do fato ao que está previsto no texto
legal (encaixe perfeito). Já a taxatividade é mais flexível. A lei cria, mas há
espaço para a manifestação da vontade das partes.
Neste sentido,
Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald advertem que:
A
taxatividade imputa ao legislador o monopólio da edificação de direitos reais.
Por sua vez, a tipicidade, como se infere do próprio vocábulo, delimita o
conteúdo de cada tipo de direito real.
Caso
adotássemos o princípio da tipicidade – em similitude ao princípio da reserva
legal do direito penal -, não seria autorizada aos particulares a modelação dos
direitos reais no âmbito deferido pelo ordenamento. Seríamos reféns das
situações jurídicas reais expressas na lei[45].
Por exemplo, eu
tenho um lote vago e firmo com uma pessoa um contrato em que se estabelece o
direito de superfície. A lei exige prazo determinado para a propriedade
superficiária. Mas se serão 3, 5 ou 10 anos, isso é definido pelas partes.
Neste ponto de vista,
a taxatividade significa um rol numeros
clausus de tipos, dentro dos quais é possível emergir a autonomia privada
em certos aspectos, enquanto a tipicidade impõe uma delimitação rígida de
conteúdo, do qual os particulares são reféns.
Em outra perspectiva,
Flávio Tartuce[46]
esclarece que, entre taxatividade e tipicidade, deve-se ficar com esta última
porque outras leis especiais podem criar direitos reais que não estão
necessariamente previstos no artigo 1.225.
Como exemplo,
Tartuce cita as alterações promovidas pela Lei 11.481/2007, que, no intuito de
regularizar a situação de áreas favelizadas (muitas vezes áreas públicas que
não podem ser objeto de usucapião), incluiu dois novos direitos reais no artigo
1.225, como visto acima.
Fora do Código
Civil, o autor menciona o instituto da legitimação de posse, uma espécie de
Direito Real[47]
que, segundo Tartuce, foi instituído pela Lei 11.977/2009, que dispõe sobre o
programa Minha Casa, Minha Vida.
Dentro dessas
breves considerações, tenho que razão assiste a Flávio Tartuce, pois não há
mesmo que se falar em taxatividade, devido à possibilidade de serem criados
outros tipos de direitos reais a serem mencionados no próprio artigo 1.225 ou
em leis extravagantes. Não é a previsão no artigo 1.225 que confere a
característica de direito real ao instituto.
c)
Noções Gerais
sobre Enfiteuse
Fiz a opção de
trabalhar as noções gerais de enfiteuse nesta unidade introdutória para
facilitar o estudo tanto de quem está iniciando, como de quem precisa relembrar
alguns conceitos gerais da matéria.
A enfiteuse, que
existia na vigência do Código de 1916, foi extirpada do Código atual. Hoje não
é possível a criação de novas enfiteuses.
Portanto, a
partir do dia 11/01/03 não é possível mais a constituição de enfiteuse. Não
obstante a impossibilidade de novas constituições, a enfiteuse é regulamentada
pelas disposições do Código Civil de 1916, um exemplo eloqüente de ultratividade da lei civil.
Em resumo, as
enfiteuses constituídas até 10/01/03 serão regulamentadas pelo CC/16. Um
detalhe: as enfiteuses de terrenos de marinha não foram extintas pelo Código
Civil, já que nunca foram por ele regulamentadas. Aplica-se, no caso, a Lei
9.636/98, também chamada Lei de
Enfiteuse Administrativa.
Para fechar, é
oportuno consultar o artigo 2.038, que decretou o fim do instituto enfiteuse no
Direito Civil:
Art. 2.038. Fica proibida a constituição de
enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às
disposições do Código Civil anterior, Lei no 3.071, de 1o de janeiro de
1916, e leis posteriores.
E se, apesar da
expressa proibição legal, duas pessoas constituírem enfiteuse hoje? Como o
objeto é juridicamente impossível, o negócio é invalido (nulo), por força do
artigo 166. II c/c art. 2.038.
d)
Direito de
Superfície (art. 1.369)
Lembrar do
notável exemplo: Clube Atlético Mineiro e Diamond Mall Imóvel no bairro de
Lourdes, em Belo Horizonte. O CAM firmou contrato com a multiplan, a qual paga
2 milhões de reais anuais para o clube para a exploração do imóvel.
O proprietário
superficiário tem as faculdades de usar, gozar, dispor e reivindicar da
superfície do imóvel.
Instituído o
Direito de Superfície, serão criadas duas
propriedades superpostas: a propriedade superficiária e a nua
propriedade. O Código exige que a superfície seja estabelecida com prazo
determinado. Atenção porque o Estatuto da Cidade (Lei 10.257) prevê que o prazo
pode ser indeterminado.
Logo, para o
Código Civil, a propriedade superficiária será resolúvel, eis que está sujeita
ao advento do termo final.
Portanto, como
verdadeira propriedade, a superfície pode ser transferida a terceiros,
observada a preferência do nu proprietário (art. 1.373[48]),
por ato inter vivos ou causa mortis, pode ser dada em hipoteca
(art. 1.473, IX[49]),
pode ser concedida em usufruto, assim como pode ser reivindicada.
e)
Direito do
Promitente Comprador
O regramento do
direito real do promitente comprador é compreendido pelas seguintes leis:
èCódigo
civil, arts. 1.225, VII, 1.417 e 1.418
è
Dec-Lei
58/37
è
Lei
6.766/79
Após a quitação
integral do contrato, o promitente comprador tem dois caminhos para exigir a
assinatura da escritura pública definitiva:
è
Outorga
de escritura
è
Adjudicação
compulsória
Ressalta-se que
o direito real, em si, é adquirido com o registro da promessa de compra e
venda. Com o registro, tem-se a publicidade e, consequentemente, todas as
características dos direitos reais: oponibilidade erga omnes, seqüela etc.
O objetivo do
registro é a oponibilidade erga ommnes.
Mas se não houve o registro, o promitente comprador é titular de um direito
obrigacional com eficácia inter partes.
Dessa forma, a
promessa de compra e venda se torna direito real a partir de seu registro
imobiliário. Na falta deste, haverá apenas um contrato com eficácia inter partes. No momento em que o
promitente comprador quitar os valores devidos, terá direito à outorga da
escritura pública definitiva (contrato principal)
Em havendo
recusa do vendedor, o promitente comprador poderá requerer em juízo a
adjudicação compulsória contra aquele. Porém, se o vendedor transferir os seus
direitos para terceiros, o comprador que quitar a promessa, para obter a
adjudicação, deve ser titular de direito real (deve ter feito o registro).
Neste sentido, ver a súmula 239 do STJ:
O
direito à adjudicação compulsória não se
condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de
imóveis. (quando exercido em face do
vendedor)
4.5.Caráter perpétuo
Os direitos
reais são perpétuos, pois não se perdem pelo não uso, mas somente pelos meios e
formas legais: desapropriação, usucapião, renúncia, abandono etc[50]. A
Hipoteca, superfície e usufruto, por exemplo, não são perpétuos. Quanto ao
usufruto, inclusive, o direito é vitalício, pois não ultrapassa a vida do
usufrutuário (o que não se confunde com o caráter perpétuo).
Diante disso,
pode-se afirmar que os direitos reais são perpétuos ou temporários. Serão
perpétuos somente a propriedade e a enfiteuse.
Propriedade
|
Demais
Direitos Reais
|
Direito Real
na Própria Coisa
(ius in re propria)
|
Direito Real
na Coisa Alheia
(Jus in Aliena)
|
Os demais
direitos reais são “costela de adão”.
Essa possibilidade de desmembramento e formação de outros direitos reais é o que se chama da “elasticidade”, uma
característica peculiar do direito de propriedade.
5.
Direitos Reais e
Obrigacionais. Quadro Comparativo
5.1.Distinção Clássica
As diferenças
mais importantes entre os direitos reais e os obrigacionais constam do quadro
abaixo, de autoria de Bruno Zampier[51]:
Direitos
Reais
|
Direitos
Obrigacionais
|
Absolutos (são oponíveis erga omnes)
|
Relativos (efeitos inter partes. É oponível a um sujeito
passivo determinado)
|
Sequela
|
----------------
|
Preferência
|
----------------
|
Taxatividade
|
---------------- (contratos típicos e
atípicos. Art. 425)
|
Perpétuos ou temporários
|
Sempre temporários (o sonho do devedor
é “ficar livre” da obrigação. Pagar é resgatar a liberdade.)
|
Os direitos
obrigacionais sempre serão temporários, pois ao se contratar, o
sujeito/contratante abdica de determinada parcela de sua liberdade, no ponto de
vista patrimonial. Logo, a extinção do contrato, usualmente pelo pagamento,
seria o meio de resgatar a liberdade que foi inicialmente cedida,
preservando-se, assim, o princípio da dignidade humana.
O quadro acima
aponta apenas algumas diferenças importantes, por isso segue abaixo uma ampla
listagem de características e diferenças elaborada por Caio Mario[52],
que complementa e reforça o que foi exposto até agora:
1. O direito real é oponível erga omnes,
enquanto o direito de crédito o é a um sujeito passivo determinado.
2. O objeto do direito real é sempre
determinado, ao passo que o do direito de crédito basta seja determinável.
3. O ius in re exige a existência atual
da coisa, em contraposição ao ius ad personam, compatível com a sua futuridade.
4. O direito real é exclusivo, no sentido
de que se não compadece com a pluralidade de sujeitos com iguais direitos.
5. O direito real adquire-se por usucapião,
ao passo que os direitos de crédito não suportam este modo de aquisição.
6. Os direitos de crédito extinguem-se
pela inércia do sujeito, ao passo que os reais conservam-se, não obstante a
falta de exercício, até que se constitua uma situação contrária, em proveito de
outro titular.
7. Os direitos reais são providos da
prerrogativa de acompanharem a coisa (ambulatoriedade), autorizando o titular a
exercê-los contra quem quer que com ela se encontre (sequela).
8. O titular do direito real tem a
faculdade de receber privilegiadamente em caso de falência ou concurso
creditório, sem se sujeitar ao rateio, cabendo-lhe, dentro dos limites de seu
crédito, embolsar o produto da venda da coisa gravada (preferência).
9. O titular de um direito real, que não
possa mais suportar seus encargos, tem a faculdade de abandoná-lo, o que não
cabe no tocante aos direitos de crédito.
10. Os iura in re são suscetíveis
de posse, os de crédito não são.7
5.2.2.
Proposta de Unificação dos Direitos Subjetivos Patrimoniais
Hoje vários direitos
obrigacionais são levados a registro para se produzir efeitos erga omnes. Neste contexto, emerge a
discussão sobre a multipropriedade ou time
sharing
Para muitos
autores, com o tempo haverá uma unificação dos direitos subjetivos
patrimoniais. A tendência é a superação da dicotomia entre direito real e
direito obrigacional.
Segundo Bruno
Zampier, após breve digressão sobre as diretrizes teóricas do Código Civil, a
diretriz da socialidade ou sociabilidade reduz ou mitiga o caráter absoluto do
direito real (com maior destaque para o
direito de propriedade), pois não reconhece mais a situação do titular que
poder fazer ou deixar de fazer o que bem entender com aquele bem. Muito pelo
contrário, só se reconhece o direito real se ele cumprir a função social.
Em sentido
inverso, essa mesma diretriz da socialidade influi nas relações obrigacionais,
não restringindo ou limitando, mas sim realçando a sua amplitude para que os
efeitos do contrato extrapolem o vínculo intersubjetivo para a proteção de
interesses de terceiros, fenômeno este que é chamado de tutela externa do
crédito. Como exemplo, toma-se a situação, no contrato de prestação de serviço,
de terceiro que alicia o contratante vinculado a um determinado contrato, como
ocorreu no caso do cantor Zeca Pagodinho.
Nas palavras de
Bruno Zampier, alguns autores modernos vêm defendendo a unificação do direito
subjetivo patrimonial.
6.
Obrigações Propter Rem ou Ob Rem
6.1.Conceito e Natureza Jurídica
É a chamada obrigação
ambulatória, que segue a coisa independentemente de quem seja o titular. A
obrigação decorre do bem em si, e não depende da manifestação de vontade de
terceiros que venham posteriormente a adquiri-lo.
O curioso é que
direitos reais não criam obrigações positivas para terceiros, mas apenas
deveres de abstenção (obrigações negativas). Semelhantemente, os direitos
obrigacionais decorrem da manifestação de vontade materializada em um ato
jurídico unilateral ou bilateral.
A despeito
disso, tem-se a hipótese de sucessão no débito fora das hipóteses tradicionais
de transmissão das obrigações (cessão de crédito, sucessão empresarial,
sucessão causa mortis, endosso etc)
Disso se segue que a obrigação propter rem se situa em uma zona de
interseção entre os direitos reais e pessoais, daí também serem conhecidas como
obrigações mistas, nas quais a assunção da obrigação decorre da titularidade da
coisa. Ela nasce com o direito real e com ele se extingue.[53]
6.2.Exemplos de Obrigações Propter Rem
Os exemplos mais
apontados dessa modalidade de obrigação são:
è
Despesas
condominiais de condomínio em geral (art. 1.345);
è
Os
direitos de vizinhança, como a passagem forçada, a obrigação de não prejudicar a
segurança, o sossego e a saúde dos vizinhos (art. 1.277)
è
Obrigações
decorrentes da conservação do meio ambiente, conforme artigo 49 da Lei 12.651,
de 25 de maio de 2012 (Código Florestal)[56]
è
Obrigação
de instituir a reserva legal sobre 20% da área (art. 16, do Código Florestal)
6.3.Obrigações Propter Rem e Ônus Reais
Alguns autores
apontam diferenças entre essas duas categorias. Cristiano Chaves e Nelson
Rosenvald, com base em Antunes Varela[57],
apresentam as seguintes distinções:
Obrigações Reais
|
Ônus Reais
|
|
Quanto à vinculação aos débitos
|
O titular só fica vinculado às
obrigações constituídas na vigência
de seu direito. Tal obrigação afeta o titular da coisa ao tempo em que se constitui a obrigação
|
O titular da coisa fica obrigado mesmo
em relação às prestações anteriores, por suceder na titularidade de uma coisa
a que está visceralmente unida a obrigação. O adquirente posterior se
responsabilizará por débitos contraídos pelo titular anterior.
|
Quanto à parte do patrimônio sobre a
qual recai o débito
|
O proprietário devedor responde com
todo o seu patrimônio
|
O patrimônio do devedor é atingido até
o limite do valor do bem gravado com o ônus real.
|
Após descrever
tais distinções, Nelson Rosenvald e Cristiano Chaves dão exemplos de ônus
reais, ao citar a responsabilidade civil do adquirente de um imóvel em razão de
eventuais danos ambientais provocados pelo proprietário anterior. Para
ilustrar, os autores citaram o REsp nº 926.750-MG, que envolveu tal situação:
ADMINISTRATIVO. RESERVA LEGAL. REGISTRO. NOVO ADQUIRENTE. ART. 16 DA LEI Nº 4.771/65. ART. 535 DO CPC. PREQUESTIONAMENTO.
1. Inexiste omissão quando o Tribunal de origem analisa a questão debatida nos autos de forma clara e objetiva, utilizando-se dos elementos que julga suficientes para o deslinde da causa.
2. A ausência de prequestionamento inviabiliza o conhecimento do recurso especial.
3. Ao adquirir a área, o novo proprietário assume o ônus de manter a preservação, tornando-se responsável pela reposição, mesmo que não tenha contribuído para o desmatamento. Precedentes.
4. Recurso especial conhecido em parte e provido. (2ª Turma, DJ 20.09.07)
6.4.Situações Específicas
a)
Ação de Cobrança
de Despesas Condominiais na Promessa de Compra e Venda.
Tem-se observado
um número considerável de ações de cobrança de despesas condominiais ajuizadas
pelo promitente comprador contra a promitente vendedora. Na prática, o que
geralmente ocorre é que a promitente vendedora entrega as chaves ao promitente
comprador, o qual a partir de então se imite na posse do imóvel.
No entanto, pode
levar algum tempo para a transferência do imóvel no registro imobiliário, caso
em que a propriedade imobiliária ainda permanece com a promitente vendedora. Em
casos como este, o condomínio pode cobrar o débito da promitente vendedora, já
que não foi extinta a relação de direito real entre esta e o imóvel.
Mas o promitente
comprador também tem legitimidade para figurar no polo passivo da demanda, o
que se justifica pelo princípio da boa fé e função social da propriedade. Por
todos, cite-se o REsp 657.506-SP em que tal situação foi apreciada pelo STJ,
vejamos:
Ação de obrigação de fazer. Instalação de toldo na sacada sem a autorização do síndico. Unidade vendida sem escritura registrada. Legitimidade passiva do promitente vendedor.
1. O promitente vendedor de unidade imobiliária, posto que não registrada a escritura, não tem legitimidade passiva para responder ação destinada a fazer retirar toldo instalado em sacada do imóvel, ainda mais quando sabia o condomínio da transação efetuada tanto que já emitia a cobrança das despesas condominiais para o promitente comprador, único capaz de cumprir a ordem judicial se procedente o pedido.
2. Recurso especial conhecido e provido. (REsp nº 657.506/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Carlos Alberto Direito, j. 07.12.2006.)
b)
Responsabilidade
por Débitos Condominiais de Imóvel Arrematado e Adjudicado.
Embora o
arrematante de um bem expropriado judicialmente tenha a garantia da evicção
assegurada por lei (art. 447), o mesmo responde por débitos condominiais
incidentes sobre o imóvel arrematado, ainda que anteriores à arrematação,
conforme entendimento do STJ no REsp. nº 572.767/SC.
A posição do STJ
está correta, pois o débito condominial não perde a natureza propter rem pelo fato da alienação ter
se operado pela via da arrematação judicial.
Em outro
julgado, REsp nº 1.179.056-MG, o STJ fez uma distinção sobre a obrigação do
arrematante e do adjudicante. No primeiro caso, a Corte entendeu que a
arrematação em hasta pública extingue o ônus do imóvel arrematado, que passa ao
arrematante livre e desembaraçado de tributo ou responsabilidade, sendo,
portanto, considerada aquisição originária, de modo que os débitos tributários
anteriores à arrematação sub-rogam-se no preço da hasta.
Já quanto ao
adjudicante, o STJ concluiu que cabe ao adquirente (credor) o pagamento dos
tributos incidentes sobre o Bem adjudicado, eis que, ao contrário da
arrematação em hasta pública, não possui o efeito de expurgar os ônus
obrigacionais que recaem sobre o Bem.[58]
c)
Dívidas de
Consumo (Débitos Água, Esgoto e Energia Elétrica)
Em sentido
contrário, a jurisprudência do STJ é pacífica em não classificar as dívidas de
consumo, como água, esgoto e luz na categoria das obrigações propter rem. Para tanto, afirma-se que a
dívida não se vincula à titularidade do bem, mas ao sujeito que manifesta a
vontade de receber os serviços. Para ilustrar:
ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. FORNECIMENTO DE ÁGUA. INADIMPLEMENTO. OBRIGAÇÃO PESSOAL. INVIABILIDADE DE SUSPENSÃO DO ABASTECIMENTO NA HIPÓTESE DE DÉBITO PRETÉRITO VINCULADO A PROPRIETÁRIO ANTERIOR. INEXISTÊNCIA DA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. PRÉDIO DEMOLIDO. REEXAME VEDADO PELA SÚMULA 7/STJ. TUTELA ANTECIPADA. REQUISITOS. SÚMULA 7/STJ.
1. Trata-se de pretensão recursal da prestadora de serviço público com intuito de caracterizar a possibilidade de suspensão do fornecimento de água com base em débitos contraídos por proprietário anterior e, com relação à agravada, durante o período em que o prédio ficou demolido.
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o dever de pagar pelo serviço prestado pela agravante - fornecimento de água - é destituído da natureza jurídica de obrigação propter rem, pois não se vincula à titularidade do bem, mas ao sujeito que manifesta vontade de receber os serviços.
3. O Tribunal de origem consignou indevida a imposição da cobrança de água por inexistência de efetiva prestação do serviço. A revisão desse entendimento depende do reexame fático, o que é inviável em Recurso Especial, conforme disposto na Súmula 7/STJ.
4. A apreciação dos requisitos do art. 273 do CPC, para apurar suposta presença dos requisitos necessários para a concessão da tutela antecipada exige análise do contexto fático-probatório dos autos. Incidência da Súmula 7/STJ.
5. Agravo Regimental não provido. (AgRg no AREsp 2.9879/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, DJe 22.05.2012)
Em complemento,
vejamos outro precedente, agora proveniente do Estado de São Paulo:
ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. SUSPENSÃO NO FORNECIMENTO DE ÁGUA. DÍVIDA PRETÉRITA. IMPOSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PESSOAL. PRECEDENTES. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. VALOR EXORBITANTE. NÃO CONFIGURADO. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o corte de serviços essenciais, tais como água e energia elétrica, pressupõe o inadimplemento de conta regular, sendo inviável, portanto, a suspensão do abastecimento em razão de débitos antigos realizados por usuário anterior.
2. O entendimento firmado neste Superior Tribunal é no sentido de que o débito, tanto de água como de energia elétrica, é de natureza pessoal, não se caracterizando como obrigação de natureza propter rem.
3. No caso em exame, a fixação da verba honorária, em percentual de 10% sobre o valor da causa - que é de R$ 10.077,69 -, foi arbitrada no mínimo legal, com equidade e em consonância com o disposto no art. 20, §§ 3º e 4º, do CPC, não se afigurando exorbitante.
4. Agravo regimental não provido. (STJ, AgRg no REsp 1.258.866/SP, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, 1.ª Turma, j. 16.10.2012, DJe 22.10.2012)
Agora, se o
débito de consumo foi gerado pelo locatário do imóvel o proprietário responde.
Neste caso, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo entendeu que o débito
de consumo tem natureza propter rem:
PRESTAÇÃO
DE SERVIÇOS - COBRANÇA - FORNECIMENTO DE ÁGUA E ESGOTO - PRESCRIÇÃO - PRAZO
REDUZIDO PELO NOVO CÓDIGO CIVIL - CONTAGEM - ARTIGO 2.028 - APLICABILIDADE -
CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCLA - INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO
RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL - OBRIGAÇÃO "PROPTER REM"
- SENTENÇA MANTIDA. Apelação improvida. (TJ-SP - CR: 970935006 SP , Relator:
Cristina Zucchi, Data de Julgamento: 02/02/2009, 34ª Câmara de Direito Privado,
Data de Publicação: 17/02/2009)
Este mesmo ponto
de vista foi observado pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal:
CONSUMIDOR.
FORNECIMENTO DE ENERGIA ELÉTRICA. INADIMPLÊNCIA DO ATUAL LOCATÁRIO. CADASTRO EM
NOME DE ANTIGA LOCATÁRIA. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. 1. A
PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DE ENERGIA ELÉTRICA É DESTINADA AO IMÓVEL,
INDEPENDENTEMENTE DE CONSUMO, FICANDO O TITULAR DE UM DIREITO REAL SOBRE A
COISA SUJEITO AO PAGAMENTO DO SERVIÇO POR CONSTITUIR ESTE OBRIGAÇÃO PROPTER
REM, OU SEJA, O PROPRIETÁRIO É SUJEITO DA OBRIGAÇÃO. 2. ENCERRADA A RELAÇÃO
LOCATÍCIA, A LOCATÁRIA DEIXA DE TER VINCULAÇÃO COM O BEM LOCADO,
DESOBRIGANDO-SE DO PAGAMENTO DOS ENCARGOS DECORRENTES DO CONTRATO, INCLUSIVE
DAS CONTAS DE LUZ. 3. O FATO DE NÃO TER A ANTIGA LOCATÁRIA PROCEDIDO À IMEDIATA
RETIFICAÇÃO JUNTO À CEB, NÃO JUSTIFICA QUALQUER COBRANÇA EM SEU NOME, POSTERIOR
AO FIM DA LOCAÇÃO. 4. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO (TJ-DF - ACJ:
20080610009820 DF , Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, Data de Julgamento: 02/12/2008,
Primeira Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do D.F., Data
de Publicação: DJU 26/01/2009 Pág. : 148)
Não me parece
correto diferenciar a natureza do débito pelo sujeito passivo da obrigação,
pois a dívida manterá sua natureza independentemente da condição do devedor. Ou
a dívida de consumo (água, luz e telefone) é considerada propter rem ou não. Particularmente, entendo que ela é uma
obrigação da coisa sim, pois um imóvel que não tenha acesso à energia, água, e
esgotamento sanitário, nos dias de hoje, não atinge à sua finalidade de
moradia.
6.5.Débitos Condominiais e a Situação do Locatário
A obrigação propter rem é devida por todo aquele que
adquirir um direito real sobre a coisa. Neste aspecto, apesar do locatário
exercer alguns dos atributos da propriedade, especialmente a faculdade do uso,
ele não tem responsabilidade pelas obrigações ambulatórias, uma vez que não
titulariza um típico direito real sobre ela.
A defesa de que
o locatário teria alguma responsabilidade pelos débitos desta natureza teria
certo fundamento somente para aqueles que concebem a posse como um direito
real, mas esta não é a tese que prevalece nos tribunais.
Assim, mesmo se
o locatário se tornar inadimplente, o condomínio deverá exigir o pagamento do
proprietário, o qual, a depender do que foi ajustado no contrato de locação
(artigos 22 e 23 da Lei 8.245/91), poderá voltar-se posteriormente contra o
locatário por meio de ação regressiva.
Neste sentido,
um precedente do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina:
APELAÇÕES
CÍVEIS. AÇÃO DE COBRANÇA E RECONVENÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS EM ABERTO. RECURSO
DA RÉ/RECONVINTE. DÍVIDA ADQUIRIDA PELO ANTIGO LOCATÁRIO DO IMÓVEL. PEDIDO DE
AFASTAMENTO DA MULTA E DOS JUROS EM RAZÃO DO DESCONHECIMENTO DA INADIMPLÊNCIA.
DESCABIMENTO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INTERESSE E RESPONSABILIDADE DO
PROPRIETÁRIO. DEVER DE APURAR A REGULARIDADE DOS PAGAMENTOS. APELO DESPROVIDO
Tratando-se de uma obrigação propter rem, é consabido que a responsabilidade
pelo pagamento das dívidas provenientes do imóvel é do proprietário e não do
locatário, motivo pelo o qual era dever da Requerida ter averiguado junto à
administração do condomínio a existência de eventuais parcelas em aberto, uma
vez que é a verdadeira interessada e responsável pelo adimplemento das
obrigações condominiais. RECURSO DO AUTOR. COBRANÇA DO VALOR INTEGRAL DA
DÍVIDA. IMPOSSIBILIDADE. DEPÓSITO PARCIAL DAS PARCELAS. RECUSA INEXISTENTE.
ABATIMENTO DEVIDO. A utilização de depósito em conta corrente, ao invés da
consignação em juízo, não retrata causa impeditiva ao abatimento da dívida,
especialmente quando não houver recusa no recebimento dos valores. HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS. QUANTIA ÍNFIMA. MAJORAÇÃO. ART. 20, §§ 3º E 4º, DO CÓDIGO DE
PROCESSO CIVIL. REMUNERAÇÃO CONDIGNA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Revela-se
ínfimo o valor dos honorários advocatícios de sucumbência que não remuneram
condignamente o advogado que dispendeu seus conhecimentos técnicos e seu tempo
na ação. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SC - AC: 20080704872 SC
2008.070487-2 (Acórdão), Relator: João Batista Góes Ulysséa, Data de
Julgamento: 15/08/2012, Segunda Câmara de Direito Civil Julgado)
6.6.Promitente Comprador e débitos condominiais em
atraso
O promitente
comprador responde pelos débitos condominiais perante o condomínio, podendo
propor ação regressiva contra quem deu causa àquele inadimplemento.
6.7.Direitos de Vizinhança (1277 e ss)
O art. 1.277
estatui uma cláusula geral de harmonização da convivência. Então pode ter
cachorro no condomínio? Depende do que está previsto na convenção. (10’18”)
7.
Obrigações com
Eficácia Real
Não obstante o
rol do artigo 1.225 e de outras disposições que expressamente criam novas
modalidades de direitos reais, existem certos institutos que apresentam nítidas
semelhanças com esta última, mas assim não são classificados.
è É o caso, por
exemplo, do direito de retenção
(art. 1.219[59])
que assiste ao possuidor de boa fé. A retenção da coisa pelo locatário, que não
foi indenizado pelas benfeitorias necessárias é similar ao exercício do direito
de seqüela, característica dos direitos reais. No entanto, não há uma relação de domínio entre o possuidor e a coisa.
è Outro bom
exemplo é a cláusula de retrovenda
(art. 505[60]),
pelo qual o vendedor de coisa imóvel pode reservar-se no direito de recobrar a
coisa, no prazo máximo de 3 anos, mediante o reembolso, ao comprador, do valor
pago e das despesas do contrato. Carlos Roberto Gonçalves afirma que não tem
dúvidas da caracterização do referido pacto como direito real e esclarece:
Não
se tem dúvida sobre a caracterização do aludido pacto como direito real, uma
vez que adere à coisa e pode ser exercido contra qualquer pessoa, ainda mesmo
que ignore a existência do retrato. Se o Código Civil não se refere a ele no
citado art. 1.126 é porque ali enumera os direitos reais sobre coisa alheia, em
cujo rol não quis colocar o direito de retrovenda, que é mais um direito para a
aquisição de alguma coisa do que um direito de uso dela.
è
Também
destaco a semelhança do direito de preferência do locatário, previsto no artigo
27 da Lei 8.245/91, assim como o direito do condômino de bem indivisível, em
relação à alienação que foi realizada sem prévia notificação em ambos os casos.
Da mesma forma que na cláusula de retrovenda, o direito de preferência também é
um direito à aquisição de um bem.
EXERCÍCIOS PARTE INTRODUTÓRIA
Considere
as afirmações:
I. Os direitos reais e os pessoais integram a categoria dos direitos patrimoniais, sendo o primeiro exercido sobre determinada coisa, enquanto o segundo exige o cumprimento de certa prestação.
II. Os
direitos reais não podem ser classificados como direitos absolutos.
III. O direito real, quanto à sua
oponibilidade, é absoluto, valendo contra todos, tendo sujeito passivo
indeterminado, enquanto que o direito pessoal (ou obrigacional) é relativo e
tem sujeito passivo determinado.
IV. Os
direitos reais obedecem ao princípio da tipificação, ou seja, só são direitos
reais aqueles que a lei, taxativamente, denominar como tal, enquanto que os
direitos pessoais podem ser livremente criados pelas partes envolvidas (desde
que não seja violada a lei, a moral ou os bons costumes), sendo portanto o seu
número ilimitado.
SOMENTE estão corretas as afirmações
a)
I e II.
b)
II e III.
c)
I, III e IV.
d)
I, II e III.
e)
I, II e IV.
O patrimônio de Roberto é composto por
um único imóvel no valor de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais). Constam na
matrícula 2 (dois) registros de hipoteca convencional, a primeira (e mais
antiga) no valor de R$ 300.000,00 (trezen- tos mil reais) e a segunda no valor
de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais). Roberto possui dívida também
com 2 (dois) credores que gozam de privilégio geral, cada uma no montante de R$
50.000,00 (cinquenta mil reais). Em processo judicial, o imóvel foi à hasta
pública, arrecadando-se exatamente o valor do imóvel. Considerando este
cenário, sob a ótica do Código Civil vigente, é possível afirmar que:
a) os credores hipotecários serão
integralmente satis- feitos e os credores com privilégio geral receberão R$
25.000,00 (vinte e cinco mil reais) cada.
b) os credores com privilégio geral e o
credor da hipoteca mais antiga serão integralmente satisfeitos, cabendo o saldo
ao credor da hipoteca mais recente.
c) serão satisfeitos, em primeiro lugar,
os credores com privilégio geral e o saldo apurado beneficiará ambos os credores
hipotecários, por meio de rateio proporcional ao valor de seus créditos.
d) o crédito hipotecário se equipara ao
crédito com privilé- gio geral, de forma que haverá rateio proporcional entre
todos os credores
e) os credores hipotecários serão
integralmente satisfeitos, assim como o mais antigo credor com privilégio
geral, suportando o credor remanescente prejuízo integral
Bibliografia
FARIAS, Cristiano
Chaves de. ROSENVALD, Nelson Rosenvald. Direitos Reais. 6ª Edição. Editora
Lumen Juris. Rio de Janeiro: 2010.
FIÚZA, Cesar. Direito Civil.
Curso Completo. Editora Del Rey. Belo Horizonte: 2011.
GONÇALVES, Carlos Roberto.
Direito Civil Brasileiro. Direito das Coisas. Volume 5. 8ª edição. Editora
Saraiva. São Paulo: 2013.
PEREIRA,
Caio Mário Silva. Instituições de Direito Civil - Vol. IV - Direitos Reais,
22ª edição. Forense, 03/2014. VitalBook file.
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil.
Volume 5. 27ª Edição. Saraiva. São Paulo: 2002.
STANLEY, Adriano.
Direito das Coisas. Volume VI. Editora Del Rey. Belo Horizonte: 2009.
TARTUCE,
Flávio. Manual de Direito Civil - Volume Único, 4ª edição. Método,
12/2013. VitalBook file.
ZAMPIER, Bruno. Notas
de aula ministrada em curso virtual oferecido por CEJUS (Centro de Estudos
Jurídicos de Salvador). Disponível em:
[1] RODRIGUES, Silvio. Direito
Civil. Volume 5. 27ª Edição. Saraiva. São Paulo: 2002. p 3
[2] GONÇALVES, Carlos Roberto.
Direito Civil Brasileiro. Direito das Coisas. Volume 5. 8ª edição. Editora
Saraiva. São Paulo: 2013. p. 19.
[3] FARIAS, Cristiano Chaves de.
ROSENVALD, Nelson Rosenvald. Direitos Reais. 6ª Edição. Editora Lumen Juris.
Rio de Janeiro: 2010. p. 1.
[4] GONÇALVES, Carlos Roberto.
Direito Civil Brasileiro. Direito das Coisas. Volume 5. 8ª edição. Editora
Saraiva. São Paulo: 2013. p. 21.
[5] Opus. Cit.
[6] PEREIRA, Caio Mário Silva. Instituições de
Direito Civil - Vol. IV - Direitos Reais, 22ª edição. Forense, 03/2014.
VitalBook file.
[7] Opus Cit.
[8] GONÇALVES, Carlos Roberto.
Direito Civil [...]. 2013. p. 27
[9] PEREIRA, Caio Mário Silva. Instituições de
Direito Civil - Vol. IV - Direitos Reais, 22ª edição. Forense, 03/2014.
VitalBook file.
[10] Opus Cit.
[11] “O Direito das Coisas é o
conjunto das normas que regulam as relações
jurídicas entre os homens, em face às coisas corpóreas, capazes de
satisfazer às suas necessidades e suscetíveis de apropriação” (RODRIGUES,
Silvio apud STANLEY, Adriano. 2009.
p. 2)
[12] O Direito Real consiste no poder
jurídico da pessoa sobre a coisa, oponível a terceiros (erga omnes), tal é o
conceito formulado pela Escola Clássica (...). Isto significa que, no direito
real, há um sujeito ativo, mas não há um sujeito passivo.” (BESSONE, DARCY apud STANLEY, Adriano. 2009. p. 2)
[13] ZAMPIER, Bruno. Notas de aula
ministrada em curso virtual oferecido por CEJUS (Centro de Estudos Jurídicos de
Salvador). Disponível em:
[14] ZAMBIER, Bruno. Notas de aula.
[15] FIÚZA, Cesar. Direito Civil.
Curso Completo. Editora Del Rey. Belo Horizonte: 2011. p. 829-830.
[16] PLANIOL, Marcel apud STANLEY, Adriano. 2009. p. 3
[17] Opus Cit.
[18] Opus Cit.
[19] GONÇALVES, Carlos Roberto.
Direito Civil [...]. 2013.
[20] FIÚZA, Cesar. Direito Civil.
Curso Completo. Editora Del Rey. Belo Horizonte: 2011. p. 831.
[21] GONÇALVES, Carlos Roberto. [...]
2013. p. 30.
[22] TARTUCE, Flávio. Curso de
Direito Civil. [...]
[23] FARIAS, Cristiano Chaves de;
ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. [...] 2010. p. 2 e 5.
[24] FARIAS; Cristiano Chaves de.
ROSENVALD, Nelson, Rosenvald. Direitos Reais. 6ª Edição. Editora Lumen Juris.
Rio de Janeiro: 2010.
[25] Opus Cit. p. 6.
[26] Art. 608. Aquele que aliciar
pessoas obrigadas em contrato escrito a prestar serviço a outrem pagará a este
a importância que ao prestador de serviço, pelo ajuste desfeito, houvesse de
caber durante dois anos.
[27] FARIAS; Cristiano Chaves de.
ROSENVALD, Nelson, Rosenvald. Direitos Reais. 6ª Edição. Editora Lumen Juris.
Rio de Janeiro: 2010. p. 6.
[28] Art. 1.227. Os
direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre
vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos
referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos
expressos neste Código.
[29] Art. 1.226. Os direitos reais
sobre coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos,
só se adquirem com a tradição.
[30] GONÇALVES, Carlos Roberto.
Direito Civil Brasileiro...2013. p. 32)
[31] FARIAS; Cristiano Chaves de.
ROSENVALD, Nelson, Rosenvald. Direitos Reais. 6ª Edição. Editora Lumen Juris.
Rio de Janeiro: 2010. p. 7.
[32] Art. 1.228. O proprietário tem a
faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de
quem quer que injustamente a possua ou detenha.
[33] Art. 1.428. É nula a cláusula que autoriza o credor
pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a
dívida não for paga no vencimento.
[34] Art. 1.476. O dono do imóvel
hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele, mediante novo título, em
favor do mesmo ou de outro credor.
[35] FARIAS, Cristiano Chaves de;
ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais [...] 2010. p. 8
[36] Art. 958. Os títulos legais de
preferência são os privilégios e os direitos reais.
[37]Art. 1.422. O credor hipotecário e o pignoratício têm
o direito de excutir a coisa hipotecada ou empenhada, e preferir, no pagamento,
a outros credores, observada, quanto à hipoteca, a prioridade no registro.
[38] Art. 83. A classificação dos créditos na falência
obedece à seguinte ordem:
I – os créditos derivados da legislação do trabalho, limitados a 150 (cento e
cinqüenta) salários-mínimos por credor, e os decorrentes de acidentes de
trabalho;
II - créditos com garantia real até o limite do valor do bem gravado;
III – créditos tributários, independentemente da sua natureza e tempo de
constituição, excetuadas as multas tributárias;
IV – créditos com privilégio especial, a saber:
a) os previstos no art. 964 da Lei no
10.406, de 10 de janeiro de 2002;
b) os assim definidos em outras leis
civis e comerciais, salvo disposição contrária desta Lei;
c) aqueles a cujos titulares a lei confira o direito de retenção sobre a coisa
dada em garantia;
V – créditos com privilégio geral, a saber:
[39] Art. 84. Serão considerados créditos extraconcursais
e serão pagos com precedência sobre os mencionados no art. 83 desta Lei, na
ordem a seguir, os relativos a:
I – remunerações devidas ao administrador judicial e seus auxiliares, e
créditos derivados da legislação do trabalho ou decorrentes de acidentes de
trabalho relativos a serviços prestados após a decretação da falência;
II – quantias fornecidas à massa pelos credores;
III – despesas com arrecadação, administração, realização do ativo e
distribuição do seu produto, bem como custas do processo de falência;
IV – custas judiciais relativas às ações e execuções em que a massa falida
tenha sido vencida;
V – obrigações resultantes de atos jurídicos válidos praticados durante a
recuperação judicial, nos termos do art. 67 desta Lei, ou após a decretação da
falência, e tributos relativos a fatos geradores ocorridos após a decretação da
falência, respeitada a ordem estabelecida no art. 83 desta Lei.
[40] FARIAS, Cristiano Chaves de;
ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais [...] 2010. p. 9.
[41] Art. 21. O proprietário
urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por
tempo determinado ou indeterminado,
mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.
[42] Art. 1.361. Considera-se
fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com
escopo de garantia, transfere ao credor.
[43] Art. 1.417. Mediante promessa de
compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento
público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire
o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
[44] GONÇALVES, Carlos
Roberto...Direito Civil Brasileiro..2013. p. 32
[45] FARIAS, Cristiano de Farias;
ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais [...] 2010. p. 12.
[46] TARTUCE, Flávio. Manual
de Direito Civil - Volume Único, 4ª edição. Método, 12/2013. VitalBook
file.
[47] A legitimação
de posse, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis, constitui direito
em favor do detentor da posse direta para fins de moradia. Tal instituto será
concedido aos moradores cadastrados pelo poder público, desde que: a)
não sejam concessionários, foreiros ou proprietários de outro imóvel urbano ou
rural; e b) não sejam beneficiários de legitimação de posse concedida
anteriormente
[48] Art. 1.373. Em caso de alienação
do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário tem
direito de preferência, em igualdade de condições.
[49]
Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca:
X - a propriedade
superficiária. (Incluído
pela Lei nº 11.481, de 2007)
[50] GONÇALVES, Carlos Roberto.
Direito Civil Brasileiro..2012. p. 37.
[51] Notas de Aula do curso oferecido
pela CEJUS.
[52] PEREIRA,
Caio Mário Silva. Instituições de Direito Civil - Vol. IV - Direitos Reais,
22ª edição. Forense, 03/2014. VitalBook file.
[53] FARIAS, Cristiano Chaves de;
ROSENVALD, Nelso. Direitos Reais [...] 2010. ´p. 22.
[54] Art. 130. Os créditos tributários relativos a
impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de
bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços
referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa
dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua
quitação.
Parágrafo único. No
caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo
preço.
Art. 131. São pessoalmente responsáveis:
[55]AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO
TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. OBRIGAÇÃO TRIBUTÁRIA PROPTER REM. PENHORA
SOBRE O IMÓVEL. POSSIBILIDADE. Não há óbice para que a penhora recaia sobre o
imóvel que originou o débito de IPTU, uma vez que se trata de obrigação
tributária propter rem. RECURSO
PROVIDO. DECISÃO MONOCRÁTICA. (Agravo de Instrumento Nº 70054051206, Vigésima
Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo Kraemer,
Julgado em 02/05/2013) (TJ-RS - AI: 70054051206 RS , Relator: Eduardo Kraemer,
Data de Julgamento: 02/05/2013, Vigésima Segunda Câmara Cível, Data de Publicação:
Diário da Justiça do dia 08/05/2013)
[56] Art. 49. Cabe
ao proprietário do imóvel rural em que se situa a área vinculada à CRA a
responsabilidade plena pela manutenção das condições de conservação da
vegetação nativa da área que deu origem ao título.
[57] FARIAS, Cristiano Chaves de;
ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais [...] 2010. ´p. 22.
[58] PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO
FISCAL. IPTU. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA.
ADJUDICAÇÃO. VIOLAÇÃO DO ART. 130, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CTN. OCORRÊNCIA.
OBRIGAÇÃO TRIBUTÁRIA PROPTER REM. EXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA. 1.
Discute-se nos autos se o credor-exequente (adjudicante) está dispensado do
pagamento dos tributos que recaem sobre o imóvel anteriores à adjudicação. 2.
Arrematação e adjudicação são situações distintas, não podendo a analogia ser
aplicada na forma pretendida pelo acórdão recorrido, pois a adjudicação pelo
credor com dispensa de depósito do preço não pode ser comparada a arremate por
terceiro. 3. A arrematação em hasta pública extingue o ônus do imóvel
arrematado, que passa ao arrematante livre e desembaraçado de tributo ou
responsabilidade, sendo, portanto, considerada aquisição originária, de modo
que os débitos tributários anteriores à arrematação sub-rogam-se no preço da
hasta. Precedentes: REsp 1.188.655/RS, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJe
8.6.2010; AgRg no Ag 1.225.813/SP, Rel. Min. Eliana Calmon, Segunda Turma, DJe
8.4.2010; REsp 909.254/DF, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Segunda Turma DJe
21.11.2008. 4. O adquirente só deixa de ter responsabilidade pelo pagamento do
débitos anteriores que recaiam sobre o Bem, se ocorreu, efetivamente, depósito
do preço, que se tornará a garantia dos demais credores. De molde que o crédito
fiscal perquirido pelo fisco é abatido do pagamento, quando da praça, por isso
que, encerrada a arrematação, não se pode imputar ao adquirente qualquer
encargo ou responsabilidade. 5. Por sua vez, havendo a adjudicação do imóvel,
cabe ao adquirente (credor) o pagamento dos tributos incidentes sobre o Bem
adjudicado, eis que, ao contrário da arrematação em hasta pública, não possui o
efeito de expurgar os ônus obrigacionais que recaem sobre o Bem. 6. Na
adjudicação, a mutação do sujeito passivo não afasta a responsabilidade pelo
pagamento dos tributos do imóvel adjudicado, uma vez que a obrigação tributária
propter rem (no caso dos autos, IPTU e taxas de serviço) acompanha o Bem, mesmo
que os fatos imponíveis sejam anteriores à alteração da titularidade do imóvel
(arts. 130 e 131, I, do CTN). 7. À luz do decidido no REsp 1.073.846/SP, Rel.
Min. Luiz Fux, Primeira Seção, DJe 18.12.2009, "os impostos incidentes
sobre o patrimônio (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural - ITR e
Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU) decorrem de
relação jurídica tributária instaurada com a ocorrência de fato imponível
encartado, exclusivamente, na titularidade de direito real, razão pela qual
consubstanciam obrigações propter rem, impondo-se sua assunção a todos aqueles
que sucederem ao titular do imóvel." Recurso especial provido. (STJ -
REsp: 1179056 MG 2010/0021134-3, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de
Julgamento: 07/10/2010, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/10/2010)
[59] Art. 1.219. O possuidor de
boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem
como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o
puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo
valor das benfeitorias necessárias e úteis.
[60] Art. 505. O vendedor de coisa
imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência
de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do
comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a
sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.
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