4.
Características dos Direitos Reais
As diferenças mais importantes entre as classes de direitos
subjetivos patrimoniais em exame são vistas no estudo das características dos
direitos reais, com o que se pode fazer uma análise comparativa.
Antes de começar, deve ser feita uma alerta, pois alguns
autores trabalham este ponto como se fossem princípios[1],
outros como características[2]
e outros tratam como um e outro, indistintamente.[3]
Ao meu ver, não há importância alguma nas diversas formas de abordagem, mas só
é preciso ponderar que as características adiante mencionadas resultam dos
princípios. É dizer: um resulta do outro, pois somente as normas podem impor
essas características peculiares.
4.1. Caráter Absoluto (absolutismo dos Direitos
Reais)
a)
Dicotomia Clássica (oponibilidade erga omnes e inter partes)
Para a teoria personalista, a relação entre o titular e a
coletividade impõe a esta o dever geral
de abstenção. Com isso, a coletividade tem um dever jurídico genérico de
abstenção em relação àquele bem, devendo, portanto, se abster da prática de
atos que venham a, de alguma forma, prejudicar aquele bem.
Em resumo, é a tradicional e propalada oponibilidade erga omnes.,
que decorre da lei. Já os direitos obrigacionais se opõem contra pessoa certa,
determinada ou determinável, por isso são relativos.
Por isso se diz que os direitos reais são juis in re (direitos sobre a coisa) e os
direitos obrigacionais são jus ad rem (direitos
a uma coisa)[4], pois o
titular do direito real exerce o domínio direto sobre a coisa, excluindo toda a
coletividade, ao passo em que o titular do direito obrigacional tem a faculdade
de exigir do devedor um determinado comportamento.
Desta feita, pode-se dizer que, no tocante à eficácia de
cada um dos direitos patrimoniais em estudo, os direitos reais são eficazes
contra todos (oponibilidade erga omnes)
e os direitos reais são eficazes contra um ou alguns devedores determinados (a
oponibilidade é relativa – inter partes).
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Critério de distinção
|
Direitos Reais
|
Direitos
|
|
Quanto
à Eficácia
|
Oponibilidade
erga omnes
|
Oponibilidade
inter partes
|
b)
Comentários
De início, vale fazer uma reflexão como propõem os autores
Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald[5].
De fato, a diferença apontada contribui didaticamente para a formação do
iniciante nas letras jurídicas, mas é preciso entender que esse modelo
dicotômico entre absoluto e relativo está a caminho de uma reformulação.
Pensemos, por exemplo, no contrato de prestação de serviço e
na penalidade imposta ao aliciador que desvirtuar pessoas obrigadas a prestar
serviço a outrem[6], como
sucedeu no famoso caso que envolveu o cantor Zeca Pagodinho, a Ambev e a
Schincariol.
Neste sentido, Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald concluem:
Enfim, a flexibilização do princípio da
relatividade das obrigações e a consideração de possibilidade de oposição do
direito de crédito em face de quem não foi parte da relação obrigacional – a
ponto de lhe impor um dever de abstenção – demonstram a necessidade de um
reexame do ordenamento sob uma perspectiva relacional.[7]
O segundo e último comentário refere-se à publicidade. Na verdade a
publicidade é muitas vezes condição sine
qua non para que os direitos reais produzam efeitos contra todos,
principalmente quando se tratar de bens imóveis[8].
Basta lembrar do velho ditado: quem registra não é dono.
Tanto o registro como a tradição (forma de aquisição da
propriedade de bens móveis)[9]
atuam como meios de publicidade da titularidade dos direitos reais.[10]
4.2.Sequela
a) Significado
Sequela é uma marca que fica. Uma marca indelével.
Costuma-se dizer: “O acidente deixou seqüelas”. E em Roma já se dizia: O
Direito Real adere ao seu titular, assim como a lepra adere à pele. Dessa
forma, a “inerência do direito real ao objeto afetado é tão substancial, a ponto
de fazer com que o seu titular possa persegui-lo em poder de terceiros onde
quer que se encontre.[11]”
Assim, se o titular tem oponibilidade erga omnes e alguém viola o direito real, o respectivo titular pode
exercer a sua pretensão de reivindicar a coisa de quem quer que seja. A
pretensão do titular de direito real violado é protegida pela seqüela, como se
depreende da parte final do artigo 1.228.[12]
A lesão ao direito real faz nascer para o seu titular a
pretensão de buscar a coisa, retirando-a das mãos de quem quer a injustamente a
possua ou detenha. Tal pretensão é reconhecida como o atributo da seqüela.
Mas não é só o titular do direito de propriedade que pode
exercer o atributo da seqüela ao reivindicar o bem de terceiros que
injustamente detenham a coisa, isso porque, da mesma forma, o credor hipotecário também pode
exercer a seqüela contra o terceiro adquirente do bem gravada com ônus caso o
devedor não pague a dívida.
Em sentido contrário, a seqüela não existe nos direitos
obrigacionais. Se compro um carro de fulano e este, antes da entrega, o vende
para um terceiro de boa fé, me restará o pleito de indenização por perdas e
danos.
b) Situações Excepcionais
Excepcionalmente, o próprio titular de um direito real não
pode exercer o direito de seqüela em determinadas situações. Toma-se como
exemplo a situação do credor pignoratício, que não pode ficar com o bem móvel
dado em garantia para a satisfação do seu direito creditório, nos termos do
artigo 1.428[13]
Isso retrata o que a doutrina chama de cláusula ou pacto comissório, que consiste numa disposição
que permite o credor pignoratício de ficar com o bem dado em garantia. A
cláusula comissória é nula, pois o credor deve levar o bem à hasta pública para
a expropriação judicial.
4.3.Preferência
a) Significado
A preferência é no sentido permitir que o titular de um
direito real de garantia (penhor, hipoteca, anticrese, alienação fiduciária)
será pago anteriormente a outros credores, quando se instaurar um processo de
execução coletiva contra o devedor (concurso de credores e falência).
b) Preferência e
Exclusividade
O fato de o credor ter preferência sobre um bem especificado
(dado em garantia) não significa que ele será o único a eventualmente ter
direitos sobre aquele bem, já que o mesmo pode ter sido dado em garantia para
outros credores[14]. Portanto,
o titular de direito real tem preferência, mas não necessariamente
exclusividade.
Com efeito, admite-se a constituição de mais de um direito
real de garantia sobre um mesmo bem e, como se verá no momento oportuno, entre
esses titulares tem preferência aquele que registrou o direito real em primeiro
lugar.
c) Preferência e
Privilégios Legais
O que são os privilégios legais? Estes são preferências
específicas estabelecidas por lei e que incidirão sobre todo o patrimônio de um
devedor insolvente. São “instituídos em atenção ao interesse público voltado a
créditos de grande repercussão social, como os acidentários e trabalhistas[15]”.
Assim, enquanto a preferência decorre de um ato de vontade e
incide sobre um bem específico, os privilégios decorrem da lei e incidem sobre todo o patrimônio do
devedor (art. 958[16]
e 1.422[17],
ambos do Código Civil, assim como art. 83[18]
e 84[19]
da Lei 11.101/05). Ambos são títulos legais de preferência (art. 958 do Código
Civil), mas um incide sobre um bem em particular (direito real) e outro sobre
todo o patrimônio do devedor (privilégio legal).
Mas quais dos títulos têm prioridade de recebimento em uma
execução coletiva? Em um processo falencial, por exemplo, quem recebe primeiro
são os titulares dos créditos extraconcursais (dono do galpão em que foram depositados os
bens, crédito do administrador judicial, custas processuais).
Na sequência, estão os credores concursais, dentre eles os
credores trabalhistas, figuram em primeiro lugar, lembrando que, dentre os
credores desta classe, aqueles que sofreram acidentes recebem antes que os
demais, os quais, inclusive, têm direito de receber até o valor limitado de 150
salários mínimos.
A próxima classe de credores são os titulares de direitos
reais de garantia. Bruno Zampier alerta para o fato da influência dos
banqueiros na Lei de Falências, pelo fato desta modalidade de crédito ter sido
elencada antes mesmo que os créditos fiscais.
Também neste sentido, Nelson Rosenvald e Cristiano Chaves
chamam atenção para o fortalecimento dos credores da classe dos titulares dos
direitos reais, pois na legislação revogada (Decreto-lei nº 7.661/45) eles
recebiam após os credores trabalhistas e fiscais.[20]
De fato, pode-se afirmar que essa classe de credores galgou um importante
espaço em matéria de falência.
4.4.Taxatividade dos
Direitos Reais
a) Significado
Só a lei cria direitos reais! Não era para menos, afinal,
para se ter um direito de caráter
absoluto, com seqüela e preferência, isso se dá por força de expressa
previsão legal. Portanto, somente a lei tipifica os direitos reais. Com efeito,
não há esfera de liberdade para que os particulares criem um modelo de direito
real, pois isso está reservado à lei.
O rol está no artigo 1.225 do Código Civil e em algumas leis
especiais:
|
Art. 1.225. São direitos reais:
I - a propriedade;
II - a superfície;
III - as servidões;
IV - o usufruto;
V - o uso;
VI - a habitação;
VII - o direito do promitente comprador do
imóvel;
VIII - o penhor;
IX - a hipoteca;
X - a anticrese.
XI - a concessão de uso especial para fins de
moradia;
XII - a
concessão de direito real de uso.
|
Art. 17.
As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas
por:
I - hipoteca;
II - cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de
alienação de imóveis;
III - caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos
de venda ou promessa de venda de imóveis;
IV - alienação fiduciária de coisa imóvel.
§ 1º As garantias a que se referem os incisos II, III e IV deste artigo constituem direito real sobre os
respectivos objetos.
|
As partes não podem criar novos direitos reais. A autonomia
privada não cria novos direitos reais. Eles
poderão, no máximo, regulamentar, de acordo com seus interesses, os tipos
previamente descritos pela lei.
b) Sobre as “inovações”
do Código Civil.
De início, cumpre destacar que o Código Civil não criou
nenhum direito real novo, mas apenas fez a inclusão de alguns deles, que já
tinham previsão em leis especiais, no rol do artigo 1.225.
Foi o que aconteceu com o direito de superfície, que já estava previsto no Estatuto da Cidade
(Lei nº 10.257/01, art. 21[21]).
Mesmo assim, não se pode imaginar que, dentro do próprio
Código Civil, todos os Direitos Reais estão concentrados no artigo 1.225. Isso
não é verdade, porque o Código Também recepcionou a propriedade fiduciária resolúvel e o direito real do promitente comprador como direitos reais, nos
artigos 1.361[22] e 1.417[23],
respectivamente, institutos que também já estavam previstos na legislação
especial.
Além disso, a Lei 11.481, de 31/05/07, buscando novas
soluções para a moradia no país, prevê medidas voltadas à regularização
fundiária de interesse social em imóveis da União[24],
e inseriu dois novos direitos reais no rol do artigo 1.225, precisamente o a concessão especial para fins de moradia
(inciso XI) e a concessão de direito
real de uso (XII)
No que se refere às exclusões, o vigente Código eliminou o
vetusto direito real sobre rendas
constituídas sobre imóveis do rol dos direitos reais, então previstos no
artigo 674 do código revogado. Destarte, também proibiu a constituição de novas
enfiteuses particulares, mantendo,
todavia, aquelas que já foram constituídas sob a égide do código civil
revogado, num exemplo eloqüente de ultratividade da norma.
Ainda em relação às enfiteuses, não se pode olvidar que
ainda estão vigentes (inclusive admite-se novas constituições) as enfiteuses de
terreno de marinha e as enfiteuses públicas, reguladas que são pelo Decreto-lei
nº 9.7860/46 e Lei nº 9.636/98.
c) Taxatividade ou
Tipicidade?
Muitos doutrinadores tratam a expressão taxatividade como
sinônimo de tipicidade. Para grande
parte deles, tipicidade e taxatividade são expressões sinônimas. No entanto,
boa parte dos civilistas contemporâneos, tipicidade e taxatividade não se
confundem.
Para essa nova corrente, tipicidade é a exata subsunção do
fato ao que está previsto no texto legal (encaixe perfeito). Já a taxatividade
é mais flexível. A lei cria, mas há espaço para a manifestação da vontade das
partes.
Neste sentido, Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald advertem
que:
A taxatividade imputa ao legislador o
monopólio da edificação de direitos reais. Por sua vez, a tipicidade, como se
infere do próprio vocábulo, delimita o conteúdo de cada tipo de direito real.
Caso adotássemos o princípio da
tipicidade – em similitude ao princípio da reserva legal do direito penal -,
não seria autorizada aos particulares a modelação dos direitos reais no âmbito
deferido pelo ordenamento. Seríamos reféns das situações jurídicas reais
expressas na lei[25].
Por exemplo, eu tenho um lote vago e firmo com uma pessoa um
contrato em que se estabelece o direito de superfície. A lei exige prazo
determinado para a propriedade superficiária. Mas se serão 3, 5 ou 10 anos,
isso é definido pelas partes.
Neste ponto de vista, a taxatividade significa um rol numeros clausus de tipos, dentro dos
quais é possível emergir a autonomia privada em certos aspectos, enquanto a
tipicidade impõe uma delimitação rígida de conteúdo, do qual os particulares
são reféns.
Em outra perspectiva, Flávio Tartuce[26]
esclarece que, entre taxatividade e tipicidade, deve-se ficar com esta última
porque outras leis especiais podem criar direitos reais que não estão
necessariamente previstos no artigo 1.225.
Como exemplo, Tartuce cita as alterações promovidas pela Lei
11.481/2007, que, no intuito de regularizar a situação de áreas favelizadas
(muitas vezes áreas públicas que não podem ser objeto de usucapião), incluiu
dois novos direitos reais no artigo 1.225, como visto acima.
Fora do Código Civil, o autor menciona o instituto da
legitimação de posse, uma espécie de Direito Real[27]
que, segundo Tartuce, foi instituído pela Lei 11.977/2009, que dispõe sobre o
programa Minha Casa, Minha Vida.
Dentro dessas breves considerações, tenho que razão assiste
a Flávio Tartuce, pois não há mesmo que se falar em taxatividade, devido à
possibilidade de serem criados outros tipos de direitos reais a serem
mencionados no próprio artigo 1.225 ou em leis extravagantes. Não é a previsão
no artigo 1.225 que confere a característica de direito real ao instituto.
d) Noções Gerais sobre Enfiteuse
Fiz a opção de trabalhar as noções gerais de enfiteuse nesta
unidade introdutória para facilitar o estudo tanto de quem está iniciando, como
de quem precisa relembrar alguns conceitos gerais da matéria.
A enfiteuse, que existia na vigência do Código de 1916, foi
extirpada do Código atual. Hoje não é possível a criação de novas enfiteuses.
Portanto, a partir do dia 11/01/03 não é possível mais a
constituição de enfiteuse. Não obstante a impossibilidade de novas
constituições, a enfiteuse é regulamentada pelas disposições do Código Civil de
1916, um exemplo eloqüente de ultratividade
da lei civil.
Em resumo, as enfiteuses constituídas até 10/01/03 serão
regulamentadas pelo CC/16. Um detalhe: as enfiteuses de terrenos de marinha não
foram extintas pelo Código Civil, já que nunca foram por ele regulamentadas.
Aplica-se, no caso, a Lei 9.636/98, também chamada Lei de Enfiteuse Administrativa.
Para fechar, é oportuno consultar o artigo 2.038, que
decretou o fim do instituto enfiteuse no Direito Civil:
Art.
2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses,
subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil
anterior, Lei no 3.071, de 1o de janeiro de
1916, e
leis posteriores.
E se, apesar da expressa proibição legal, duas pessoas
constituírem enfiteuse hoje? Como o objeto é juridicamente impossível, o
negócio é invalido (nulo), por força do artigo 166. II c/c art. 2.038.
e) Direito de
Superfície (art. 1.369)
Lembrar do notável exemplo: Clube Atlético Mineiro e Diamond
Mall Imóvel no bairro de Lourdes, em Belo Horizonte. O CAM firmou contrato com
a multiplan, a qual paga 2 milhões de reais anuais para o clube para a
exploração do imóvel.
O proprietário superficiário tem as faculdades de usar,
gozar, dispor e reivindicar da superfície do imóvel.
Instituído o Direito de Superfície, serão criadas duas propriedades superpostas: a
propriedade superficiária e a nua propriedade. O Código exige que a superfície
seja estabelecida com prazo determinado. Atenção porque o Estatuto da Cidade
(Lei 10.257) prevê que o prazo pode ser indeterminado.
Logo, para o Código Civil, a propriedade superficiária será
resolúvel, eis que está sujeita ao advento do termo final.
Portanto, como verdadeira propriedade, a superfície pode ser
transferida a terceiros, observada a preferência do nu proprietário (art. 1.373[28]),
por ato inter vivos ou causa mortis, pode ser dada em hipoteca
(art. 1.473, IX[29]), pode
ser concedida em usufruto, assim como pode ser reivindicada.
f) Direito do
Promitente Comprador
O regramento do direito real do promitente comprador é
compreendido pelas seguintes leis:
è
Código civil, arts. 1.225, VII, 1.417 e
1.418
è
Dec-Lei 58/37
è
Lei 6.766/79
Após a quitação integral do contrato, o promitente comprador
tem dois caminhos para exigir a assinatura da escritura pública definitiva:
è
Outorga de escritura
è
Adjudicação compulsória
Ressalta-se que o direito real, em si, é adquirido com o
registro da promessa de compra e venda. Com o registro, tem-se a publicidade e,
consequentemente, todas as características dos direitos reais: oponibilidade erga omnes, seqüela etc.
O objetivo do registro é a oponibilidade erga ommnes. Mas se não houve o
registro, o promitente comprador é titular de um direito obrigacional com
eficácia inter partes.
Dessa forma, a promessa de compra e venda se torna direito
real a partir de seu registro imobiliário. Na falta deste, haverá apenas um
contrato com eficácia inter partes.
No momento em que o promitente comprador quitar os valores devidos, terá
direito à outorga da escritura pública definitiva (contrato principal)
Em havendo recusa do vendedor, o promitente comprador poderá
requerer em juízo a adjudicação compulsória contra aquele. Porém, se o vendedor
transferir os seus direitos para terceiros, o comprador que quitar a promessa,
para obter a adjudicação, deve ser titular de direito real (deve ter feito o
registro). Neste sentido, ver a súmula
239 do STJ:
O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do
compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. (quando exercido em face do vendedor)
4.5.Caráter perpétuo
Os direitos reais são perpétuos, pois não se perdem pelo não
uso, mas somente pelos meios e formas legais: desapropriação, usucapião,
renúncia, abandono etc[30].
A Hipoteca, superfície e usufruto, por exemplo, não são perpétuos. Quanto ao
usufruto, inclusive, o direito é vitalício, pois não ultrapassa a vida do
usufrutuário (o que não se confunde com o caráter perpétuo).
Diante disso, pode-se afirmar que os direitos reais são
perpétuos ou temporários. Serão perpétuos somente a propriedade e a enfiteuse.
|
Propriedade
|
Demais Direitos Reais
|
|
Direito Real na Própria Coisa
(ius in re propria)
|
Direito Real na Coisa Alheia
(Jus in Aliena)
|
Os demais direitos reais são “costela de adão”. Essa possibilidade de desmembramento e
formação de outros direitos reais é o
que se chama da “elasticidade”, uma característica peculiar do direito de
propriedade.
5. Direitos Reais e
Obrigacionais. Quadro Comparativo
5.1. Distinção Clássica
As diferenças mais importantes entre os direitos reais e os
obrigacionais constam do quadro abaixo, de autoria de Bruno Zampier[31]:
|
Direitos Reais
|
Direitos Obrigacionais
|
|
Absolutos
(são oponíveis erga omnes)
|
Relativos
(efeitos inter partes. É oponível a
um sujeito passivo determinado)
|
|
Sequela
|
----------------
|
|
Preferência
|
----------------
|
|
Taxatividade
|
----------------
(contratos típicos e atípicos. Art. 425)
|
|
Perpétuos
ou temporários
|
Sempre
temporários (o sonho do devedor é “ficar livre” da obrigação. Pagar é
resgatar a liberdade.)
|
Os direitos obrigacionais sempre serão temporários, pois ao
se contratar, o sujeito/contratante abdica de determinada parcela de sua
liberdade, no ponto de vista patrimonial. Logo, a extinção do contrato,
usualmente pelo pagamento, seria o meio de resgatar a liberdade que foi
inicialmente cedida, preservando-se, assim, o princípio da dignidade
humana.
O quadro acima aponta apenas algumas diferenças importantes,
por isso segue abaixo uma ampla listagem de características e diferenças
elaborada por Caio Mario[32],
que complementa e reforça o que foi exposto até agora:
1. O
direito real é oponível erga omnes, enquanto o direito de crédito o é a
um sujeito passivo determinado.
2. O objeto
do direito real é sempre determinado, ao passo que o do direito de crédito
basta seja determinável.
3. O ius
in re exige a existência atual da coisa, em contraposição ao ius
ad personam, compatível com a sua futuridade.
4. O
direito real é exclusivo, no sentido de que se não compadece com
a pluralidade de sujeitos com iguais direitos.
5. O
direito real adquire-se por usucapião, ao passo que os direitos de
crédito não suportam este modo de aquisição.
6. Os
direitos de crédito extinguem-se pela inércia do sujeito, ao passo que os reais
conservam-se, não obstante a falta de exercício, até que se constitua uma
situação contrária, em proveito de outro titular.
7. Os
direitos reais são providos da prerrogativa de acompanharem a coisa
(ambulatoriedade), autorizando o titular a exercê-los contra quem quer que com
ela se encontre (sequela).
8. O
titular do direito real tem a faculdade de receber privilegiadamente em caso de
falência ou concurso creditório, sem se sujeitar ao rateio, cabendo-lhe, dentro
dos limites de seu crédito, embolsar o produto da venda da coisa gravada (preferência).
9. O
titular de um direito real, que não possa mais suportar seus encargos, tem a
faculdade de abandoná-lo, o que não cabe no tocante aos direitos de crédito.
10. Os iura
in re são suscetíveis de posse, os de crédito não são.7
5.2.Proposta de Unificação dos Direitos
Subjetivos Patrimoniais
Hoje vários direitos obrigacionais são levados a registro
para se produzir efeitos erga omnes. Neste
contexto, emerge a discussão sobre a multipropriedade ou time sharing
Para muitos autores, com o tempo haverá uma unificação dos
direitos subjetivos patrimoniais. A tendência é a superação da dicotomia entre
direito real e direito obrigacional.
Segundo Bruno Zampier, após breve digressão sobre as
diretrizes teóricas do Código Civil, a diretriz da socialidade ou sociabilidade
reduz ou mitiga o caráter absoluto do direito real (com maior destaque para o direito de propriedade), pois não
reconhece mais a situação do titular que poder fazer ou deixar de fazer o que
bem entender com aquele bem. Muito pelo contrário, só se reconhece o direito
real se ele cumprir a função social.
Em sentido inverso, essa mesma diretriz da socialidade
influi nas relações obrigacionais, não restringindo ou limitando, mas sim
realçando a sua amplitude para que os efeitos do contrato extrapolem o vínculo
intersubjetivo para a proteção de interesses de terceiros, fenômeno este que é
chamado de tutela externa do crédito. Como exemplo, toma-se a situação, no
contrato de prestação de serviço, de terceiro que alicia o contratante vinculado
a um determinado contrato, como ocorreu no caso do cantor Zeca Pagodinho.
Nas palavras de Bruno Zampier, alguns autores modernos vêm
defendendo a unificação do direito subjetivo patrimonial.
6.
Obrigações Propter Rem
ou Ob Rem
6.1. Conceito e Natureza
Jurídica
É a chamada obrigação ambulatória, que segue a coisa
independentemente de quem seja o titular. A obrigação decorre do bem em si, e
não depende da manifestação de vontade de terceiros que venham posteriormente a
adquiri-lo.
O curioso é que direitos reais não criam obrigações
positivas para terceiros, mas apenas deveres de abstenção (obrigações
negativas). Semelhantemente, os direitos obrigacionais decorrem da manifestação
de vontade materializada em um ato jurídico unilateral ou bilateral.
A despeito disso, tem-se a hipótese de sucessão no débito
fora das hipóteses tradicionais de transmissão das obrigações (cessão de
crédito, sucessão empresarial, sucessão causa
mortis, endosso etc)
Disso se segue que a
obrigação propter rem se situa em uma
zona de interseção entre os direitos reais e pessoais, daí também serem
conhecidas como obrigações mistas, nas quais a assunção da obrigação decorre da
titularidade da coisa. Ela nasce com o direito real e com ele se extingue.[33]
6.2.Exemplos de
Obrigações Propter Rem
Os exemplos mais apontados dessa modalidade de obrigação
são:
è
Despesas condominiais de condomínio em
geral (art. 1.345);
è
Os direitos de vizinhança, como a
passagem forçada, a obrigação de não prejudicar a segurança, o sossego e a
saúde dos vizinhos (art. 1.277)
è
Obrigações decorrentes da conservação
do meio ambiente, conforme artigo 49 da Lei 12.651, de 25 de maio de 2012
(Código Florestal)[36]
è
Obrigação de instituir a reserva legal
sobre 20% da área (art. 16, do Código Florestal)
6.3.Obrigações Propter
Rem e Ônus Reais
Alguns autores apontam diferenças entre essas duas categorias.
Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald, com base em Antunes Varela[37],
apresentam as seguintes distinções:
|
|
Obrigações Reais
|
Ônus Reais
|
|
Quanto
à vinculação aos débitos
|
O
titular só fica vinculado às obrigações constituídas na vigência de seu direito. Tal obrigação afeta o titular
da coisa ao tempo em que se
constitui a obrigação
|
O
titular da coisa fica obrigado mesmo em relação às prestações anteriores, por
suceder na titularidade de uma coisa a que está visceralmente unida a
obrigação. O adquirente posterior se responsabilizará por débitos contraídos
pelo titular anterior.
|
|
Quanto
à parte do patrimônio sobre a qual recai o débito
|
O
proprietário devedor responde com todo o seu patrimônio
|
O
patrimônio do devedor é atingido até o limite do valor do bem gravado com o
ônus real.
|
Após descrever tais distinções, Nelson Rosenvald e Cristiano
Chaves dão exemplos de ônus reais, ao citar a responsabilidade civil do
adquirente de um imóvel em razão de eventuais danos ambientais provocados pelo
proprietário anterior. Para ilustrar, os autores citaram o REsp nº 926.750-MG,
que envolveu tal situação:
6.4.Situações
Específicas
a) Ação de Cobrança de
Despesas Condominiais na Promessa de Compra e Venda.
Tem-se observado um número considerável de ações de cobrança
de despesas condominiais ajuizadas pelo promitente comprador contra a
promitente vendedora. Na prática, o que geralmente ocorre é que a promitente
vendedora entrega as chaves ao promitente comprador, o qual a partir de então se
imite na posse do imóvel.
No entanto, pode levar algum tempo para a transferência do
imóvel no registro imobiliário, caso em que a propriedade imobiliária ainda
permanece com a promitente vendedora. Em casos como este, o condomínio pode
cobrar o débito da promitente vendedora, já que não foi extinta a relação de
direito real entre esta e o imóvel.
Mas o promitente comprador também tem legitimidade para
figurar no polo passivo da demanda, o que se justifica pelo princípio da boa fé
e função social da propriedade. Por todos, cite-se o REsp 657.506-SP em que tal
situação foi apreciada pelo STJ, vejamos:
"Ação de obrigação de fazer. Instalação de toldo na sacada sem a autorização do síndico. Unidade vendida sem escritura registrada. Legitimidade passiva do promitente vendedor.1. O promitente vendedor de unidade imobiliária, posto que não registrada a escritura, não tem legitimidade passiva para responder ação destinada a fazer retirar toldo instalado em sacada do imóvel, ainda mais quando sabia o condomínio da transação efetuada tanto que já emitia a cobrança das despesas condominiais para o promitente comprador, único capaz de cumprir a ordem judicial se procedente o pedido.2. Recurso especial conhecido e provido. (REsp nº 657.506/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Carlos Alberto Direito, j. 07.12.2006.)"
b) Responsabilidade por
Débitos Condominiais de Imóvel Arrematado e Adjudicado.
Embora o arrematante de um bem expropriado judicialmente
tenha a garantia da evicção assegurada por lei (art. 447), o mesmo responde por
débitos condominiais incidentes sobre o imóvel arrematado, ainda que anteriores
à arrematação, conforme entendimento do STJ no REsp. nº 572.767/SC.
A posição do STJ está correta, pois o débito condominial não
perde a natureza propter rem pelo
fato da alienação ter se operado pela via da arrematação judicial.
Em outro julgado, REsp nº 1.179.056-MG, o STJ fez uma
distinção sobre a obrigação do arrematante e do adjudicante. No primeiro caso,
a Corte entendeu que a arrematação em hasta pública extingue o ônus do imóvel
arrematado, que passa ao arrematante livre e desembaraçado de tributo ou
responsabilidade, sendo, portanto, considerada aquisição originária, de modo
que os débitos tributários anteriores à arrematação sub-rogam-se no
preço da hasta.
Já quanto ao adjudicante, o STJ concluiu que cabe ao
adquirente (credor) o pagamento dos tributos incidentes sobre o Bem adjudicado,
eis que, ao contrário da arrematação em hasta pública, não possui o efeito de
expurgar os ônus obrigacionais que recaem sobre o Bem.[38]
c) Dívidas de Consumo (Débitos
Água, Esgoto e Energia Elétrica)
Em sentido contrário, a jurisprudência do STJ é pacífica em
não classificar as dívidas de consumo, como água, esgoto e luz na categoria das
obrigações propter rem. Para tanto,
afirma-se que a dívida não se vincula à titularidade do bem, mas ao sujeito que
manifesta a vontade de receber os serviços. Para ilustrar:
'ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. FORNECIMENTO DE ÁGUA. INADIMPLEMENTO. OBRIGAÇÃO PESSOAL. INVIABILIDADE DE SUSPENSÃO DO ABASTECIMENTO NA HIPÓTESE DE DÉBITO PRETÉRITO VINCULADO A PROPRIETÁRIO ANTERIOR. INEXISTÊNCIA DA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. PRÉDIO DEMOLIDO. REEXAME VEDADO PELA SÚMULA 7/STJ. TUTELA ANTECIPADA. REQUISITOS. SÚMULA 7/STJ. 1. Trata-se de pretensão recursal da prestadora de serviço público com intuito de caracterizar a possibilidade de suspensão do fornecimento de água com base em débitos contraídos por proprietário anterior e, com relação à agravada, durante o período em que o prédio ficou demolido.2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o dever de pagar pelo serviço prestado pela agravante - fornecimento de água - é destituído da natureza jurídica de obrigação propter rem, pois não se vincula à titularidade do bem, mas ao sujeito que manifesta vontade de receber os serviços. 3. O Tribunal de origem consignou indevida a imposição da cobrança de água por inexistência de efetiva prestação do serviço. A revisão desse entendimento depende do reexame fático, o que é inviável em Recurso Especial, conforme disposto na Súmula 7/STJ. 4. A apreciação dos requisitos do art. 273 do CPC, para apurar suposta presença dos requisitos necessários para a concessão da tutela antecipada exige análise do contexto fático-probatório dos autos. Incidência da Súmula 7/STJ.5. Agravo Regimental não provido. (AgRg no AREsp 2.9879/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, DJe 22.05.2012)
Em complemento, vejamos outro precedente, agora proveniente
do Estado de São Paulo:
ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. SUSPENSÃO NO FORNECIMENTO DE ÁGUA. DÍVIDA PRETÉRITA. IMPOSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PESSOAL. PRECEDENTES. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. VALOR EXORBITANTE. NÃO CONFIGURADO. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o corte de serviços essenciais, tais como água e energia elétrica, pressupõe o inadimplemento de conta regular, sendo inviável, portanto, a suspensão do abastecimento em razão de débitos antigos realizados por usuário anterior. 2. O entendimento firmado neste Superior Tribunal é no sentido de que o débito, tanto de água como de energia elétrica, é de natureza pessoal, não se caracterizando como obrigação de natureza propter rem. 3. No caso em exame, a fixação da verba honorária, em percentual de 10% sobre o valor da causa - que é de R$ 10.077,69 -, foi arbitrada no mínimo legal, com equidade e em consonância com o disposto no art. 20, §§ 3º e 4º, do CPC, não se afigurando exorbitante. 4. Agravo regimental não provido. (STJ, AgRg no REsp 1.258.866/SP, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, 1.ª Turma, j. 16.10.2012, DJe 22.10.2012)
Agora, se o débito de consumo foi gerado pelo locatário do
imóvel o proprietário responde. Neste caso, o Tribunal de Justiça do Estado de
São Paulo entendeu que o débito de consumo tem natureza propter rem:
PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS - COBRANÇA -
FORNECIMENTO DE ÁGUA E ESGOTO - PRESCRIÇÃO - PRAZO REDUZIDO PELO NOVO CÓDIGO
CIVIL - CONTAGEM - ARTIGO 2.028 - APLICABILIDADE - CERCEAMENTO DE DEFESA -
INOCORRÊNCLA - INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO
IMÓVEL - OBRIGAÇÃO "PROPTER REM" - SENTENÇA MANTIDA. Apelação improvida.
(TJ-SP - CR: 970935006 SP , Relator: Cristina Zucchi, Data de Julgamento:
02/02/2009, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/02/2009)
Este mesmo ponto de vista foi observado pelo Tribunal de
Justiça do Distrito Federal:
CONSUMIDOR. FORNECIMENTO DE ENERGIA
ELÉTRICA. INADIMPLÊNCIA DO ATUAL LOCATÁRIO. CADASTRO EM NOME DE ANTIGA
LOCATÁRIA. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. 1. A PRESTAÇÃO DE
SERVIÇO DE ENERGIA ELÉTRICA É DESTINADA AO IMÓVEL, INDEPENDENTEMENTE DE
CONSUMO, FICANDO O TITULAR DE UM DIREITO REAL SOBRE A COISA SUJEITO AO
PAGAMENTO DO SERVIÇO POR CONSTITUIR ESTE OBRIGAÇÃO PROPTER REM, OU SEJA, O
PROPRIETÁRIO É SUJEITO DA OBRIGAÇÃO. 2. ENCERRADA A RELAÇÃO LOCATÍCIA, A
LOCATÁRIA DEIXA DE TER VINCULAÇÃO COM O BEM LOCADO, DESOBRIGANDO-SE DO
PAGAMENTO DOS ENCARGOS DECORRENTES DO CONTRATO, INCLUSIVE DAS CONTAS DE LUZ. 3.
O FATO DE NÃO TER A ANTIGA LOCATÁRIA PROCEDIDO À IMEDIATA RETIFICAÇÃO JUNTO À
CEB, NÃO JUSTIFICA QUALQUER COBRANÇA EM SEU NOME, POSTERIOR AO FIM DA LOCAÇÃO.
4. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO (TJ-DF - ACJ: 20080610009820 DF , Relator:
SANDOVAL OLIVEIRA, Data de Julgamento: 02/12/2008, Primeira Turma Recursal dos
Juizados Especiais Cíveis e Criminais do D.F., Data de Publicação: DJU
26/01/2009 Pág. : 148)
Não me parece correto diferenciar a natureza do débito pelo
sujeito passivo da obrigação, pois a dívida manterá sua natureza
independentemente da condição do devedor. Ou a dívida de consumo (água, luz e
telefone) é considerada propter rem
ou não. Particularmente, entendo que ela é uma obrigação da coisa sim, pois um
imóvel que não tenha acesso à energia, água, e esgotamento sanitário, nos dias
de hoje, não atinge à sua finalidade de moradia.
d) Débitos Condominiais
e a Situação do Locatário
A obrigação propter
rem é devida por todo aquele que adquirir um direito real sobre a coisa.
Neste aspecto, apesar do locatário exercer alguns dos atributos da propriedade,
especialmente a faculdade do uso, ele não tem responsabilidade pelas obrigações
ambulatórias, uma vez que não titulariza um típico direito real sobre ela.
A defesa de que o locatário teria alguma responsabilidade
pelos débitos desta natureza teria certo fundamento somente para aqueles que
concebem a posse como um direito real, mas esta não é a tese que prevalece nos
tribunais.
Assim, mesmo se o locatário se tornar inadimplente, o
condomínio deverá exigir o pagamento do proprietário, o qual, a depender do que
foi ajustado no contrato de locação (artigos 22 e 23 da Lei 8.245/91), poderá
voltar-se posteriormente contra o locatário por meio de ação regressiva.
Neste sentido, um precedente do Tribunal de Justiça do
Estado de Santa Catarina:
APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE COBRANÇA E
RECONVENÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS EM ABERTO. RECURSO DA RÉ/RECONVINTE. DÍVIDA ADQUIRIDA
PELO ANTIGO LOCATÁRIO DO IMÓVEL. PEDIDO DE AFASTAMENTO DA MULTA E DOS JUROS EM
RAZÃO DO DESCONHECIMENTO DA INADIMPLÊNCIA. DESCABIMENTO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM.
INTERESSE E RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO. DEVER DE APURAR A REGULARIDADE
DOS PAGAMENTOS. APELO DESPROVIDO Tratando-se de uma obrigação propter rem, é
consabido que a responsabilidade pelo pagamento das dívidas provenientes do
imóvel é do proprietário e não do locatário, motivo pelo o qual era dever da
Requerida ter averiguado junto à administração do condomínio a existência de
eventuais parcelas em aberto, uma vez que é a verdadeira interessada e
responsável pelo adimplemento das obrigações condominiais. RECURSO DO AUTOR.
COBRANÇA DO VALOR INTEGRAL DA DÍVIDA. IMPOSSIBILIDADE. DEPÓSITO PARCIAL DAS
PARCELAS. RECUSA INEXISTENTE. ABATIMENTO DEVIDO. A utilização de depósito em
conta corrente, ao invés da consignação em juízo, não retrata causa impeditiva
ao abatimento da dívida, especialmente quando não houver recusa no recebimento
dos valores. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. QUANTIA ÍNFIMA. MAJORAÇÃO. ART. 20, §§ 3º
E 4º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. REMUNERAÇÃO CONDIGNA. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO. Revela-se ínfimo o valor dos honorários advocatícios de sucumbência
que não remuneram condignamente o advogado que dispendeu seus conhecimentos
técnicos e seu tempo na ação. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SC - AC:
20080704872 SC 2008.070487-2 (Acórdão), Relator: João Batista Góes Ulysséa,
Data de Julgamento: 15/08/2012, Segunda Câmara de Direito Civil Julgado)
e) Promitente Comprador
e débitos condominiais em atraso
O promitente comprador responde pelos débitos condominiais
perante o condomínio, podendo propor ação regressiva contra quem deu causa
àquele inadimplemento.
7. Obrigações com
Eficácia Real
Não obstante o rol do artigo 1.225 e de outras disposições
que expressamente criam novas modalidades de direitos reais, existem certos
institutos que apresentam nítidas semelhanças com esta última, mas assim não
são classificados.
è É o caso, por exemplo, do
direito de retenção (art. 1.219[39])
que assiste ao possuidor de boa fé. A retenção da coisa pelo locatário, que não
foi indenizado pelas benfeitorias necessárias é similar ao exercício do direito
de seqüela, característica dos direitos reais. No entanto, não há uma relação de domínio entre o possuidor e a coisa.
è Outro bom exemplo é a cláusula
de retrovenda (art. 505[40]),
pelo qual o vendedor de coisa imóvel pode reservar-se no direito de recobrar a
coisa, no prazo máximo de 3 anos, mediante o reembolso, ao comprador, do valor
pago e das despesas do contrato. Carlos Roberto Gonçalves afirma que não tem
dúvidas da caracterização do referido pacto como direito real e esclarece:
Não se tem dúvida sobre a
caracterização do aludido pacto como direito real, uma vez que adere à coisa e
pode ser exercido contra qualquer pessoa, ainda mesmo que ignore a existência
do retrato. Se o Código Civil não se refere a ele no citado art. 1.126 é porque
ali enumera os direitos reais sobre coisa alheia, em cujo rol não quis colocar o
direito de retrovenda, que é mais um direito para a aquisição de alguma coisa
do que um direito de uso dela.
è
Também destaco a semelhança do direito
de preferência do locatário, previsto no artigo 27 da Lei 8.245/91, assim como
o direito do condômino de bem indivisível, em relação à alienação que foi
realizada sem prévia notificação em ambos os casos. Da mesma forma que na
cláusula de retrovenda, o direito de preferência também é um direito à
aquisição de um bem.
EXERCÍCIOS PARTE
INTRODUTÓRIA
Considere as afirmações:
I. Os direitos reais e os pessoais integram a categoria dos direitos patrimoniais, sendo o primeiro exercido sobre determinada coisa, enquanto o segundo exige o cumprimento de certa prestação.
II. Os direitos reais não podem ser
classificados como direitos absolutos.
III. O
direito real, quanto à sua oponibilidade, é absoluto, valendo contra todos,
tendo sujeito passivo indeterminado, enquanto que o direito pessoal (ou
obrigacional) é relativo e tem sujeito passivo determinado.
IV. Os direitos reais obedecem ao princípio
da tipificação, ou seja, só são direitos reais aqueles que a lei, taxativamente,
denominar como tal, enquanto que os direitos pessoais podem ser livremente
criados pelas partes envolvidas (desde que não seja violada a lei, a moral ou
os bons costumes), sendo portanto o seu número ilimitado.
SOMENTE estão corretas as afirmações
a) I e II.
b) II e III.
c) I, III e IV.
d) I, II e III.
e) I, II e IV.
O
patrimônio de Roberto é composto por um único imóvel no valor de R$ 500.000,00
(quinhentos mil reais). Constam na matrícula 2 (dois) registros de hipoteca
convencional, a primeira (e mais antiga) no valor de R$ 300.000,00 (trezen- tos
mil reais) e a segunda no valor de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais).
Roberto possui dívida também com 2 (dois) credores que gozam de privilégio
geral, cada uma no montante de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais). Em processo
judicial, o imóvel foi à hasta pública, arrecadando-se exatamente o valor do
imóvel. Considerando este cenário, sob a ótica do Código Civil vigente, é
possível afirmar que:
a) os
credores hipotecários serão integralmente satis- feitos e os credores com
privilégio geral receberão R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) cada.
b) os
credores com privilégio geral e o credor da hipoteca mais antiga serão
integralmente satisfeitos, cabendo o saldo ao credor da hipoteca mais recente.
c) serão
satisfeitos, em primeiro lugar, os credores com privilégio geral e o saldo
apurado beneficiará ambos os credores hipotecários, por meio de rateio
proporcional ao valor de seus créditos.
d) o
crédito hipotecário se equipara ao crédito com privilé- gio geral, de forma que
haverá rateio proporcional entre todos os credores
e) os
credores hipotecários serão integralmente satisfeitos, assim como o mais antigo
credor com privilégio geral, suportando o credor remanescente prejuízo integral
Bibliografia
FARIAS,
Cristiano Chaves de. ROSENVALD, Nelson Rosenvald. Direitos Reais. 6ª Edição.
Editora Lumen Juris. Rio de Janeiro: 2010.
FIÚZA,
Cesar. Direito Civil. Curso Completo. Editora Del Rey. Belo Horizonte: 2011.
GONÇALVES,
Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Direito das Coisas. Volume 5. 8ª
edição. Editora Saraiva. São Paulo: 2013.
PEREIRA, Caio Mário Silva. Instituições de Direito Civil - Vol.
IV - Direitos Reais, 22ª edição. Forense, 03/2014. VitalBook file.
RODRIGUES,
Silvio. Direito Civil. Volume 5. 27ª Edição. Saraiva. São Paulo: 2002.
STANLEY,
Adriano. Direito das Coisas. Volume VI. Editora Del Rey. Belo Horizonte: 2009.
TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil - Volume Único, 4ª
edição. Método, 12/2013. VitalBook file.
ZAMPIER,
Bruno. Notas de aula ministrada em curso virtual oferecido por CEJUS (Centro de
Estudos Jurídicos de Salvador). Disponível em:
[1] GONÇALVES, Carlos Roberto. [...]
2013. p. 30.
[2] TARTUCE, Flávio. Curso de
Direito Civil. [...]
[3] FARIAS, Cristiano Chaves de;
ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. [...] 2010. p. 2 e 5.
[4] FARIAS; Cristiano Chaves de.
ROSENVALD, Nelson, Rosenvald. Direitos Reais. 6ª Edição. Editora Lumen Juris.
Rio de Janeiro: 2010.
[5] Opus Cit. p. 6.
[6] Art. 608. Aquele que aliciar
pessoas obrigadas em contrato escrito a prestar serviço a outrem pagará a este
a importância que ao prestador de serviço, pelo ajuste desfeito, houvesse de
caber durante dois anos.
[7] FARIAS; Cristiano Chaves de.
ROSENVALD, Nelson, Rosenvald. Direitos Reais. 6ª Edição. Editora Lumen Juris.
Rio de Janeiro: 2010. p. 6.
[8] Art. 1.227. Os
direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre
vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos
referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos
expressos neste Código.
[9] Art. 1.226. Os direitos reais
sobre coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos,
só se adquirem com a tradição.
[10] GONÇALVES, Carlos Roberto.
Direito Civil Brasileiro...2013. p. 32)
[11] FARIAS; Cristiano Chaves de.
ROSENVALD, Nelson, Rosenvald. Direitos Reais. 6ª Edição. Editora Lumen Juris.
Rio de Janeiro: 2010. p. 7.
[12] Art. 1.228. O proprietário tem a
faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de
quem quer que injustamente a possua ou detenha.
[13] Art. 1.428. É nula a cláusula que autoriza o credor
pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a
dívida não for paga no vencimento.
[14] Art. 1.476. O dono do imóvel
hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele, mediante novo título, em
favor do mesmo ou de outro credor.
[15] FARIAS, Cristiano Chaves de;
ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais [...] 2010. p. 8
[16] Art. 958. Os títulos legais de
preferência são os privilégios e os direitos reais.
[17]Art. 1.422. O credor hipotecário e o pignoratício têm
o direito de excutir a coisa hipotecada ou empenhada, e preferir, no pagamento,
a outros credores, observada, quanto à hipoteca, a prioridade no registro.
[18] Art. 83. A classificação dos créditos na falência
obedece à seguinte ordem:
I – os créditos derivados da legislação do trabalho, limitados a 150 (cento e
cinqüenta) salários-mínimos por credor, e os decorrentes de acidentes de
trabalho;
II - créditos com garantia real até o limite do valor do bem gravado;
III – créditos tributários, independentemente da sua natureza e tempo de
constituição, excetuadas as multas tributárias;
IV – créditos com privilégio especial, a saber:
a) os previstos no art. 964 da Lei no
10.406, de 10 de janeiro de 2002;
b) os assim definidos em outras leis
civis e comerciais, salvo disposição contrária desta Lei;
c) aqueles a cujos titulares a lei confira o direito de retenção sobre a coisa
dada em garantia;
V – créditos com privilégio geral, a saber:
[19] Art. 84. Serão considerados créditos extraconcursais
e serão pagos com precedência sobre os mencionados no art. 83 desta Lei, na
ordem a seguir, os relativos a:
I – remunerações devidas ao administrador judicial e seus auxiliares, e
créditos derivados da legislação do trabalho ou decorrentes de acidentes de
trabalho relativos a serviços prestados após a decretação da falência;
II – quantias fornecidas à massa pelos credores;
III – despesas com arrecadação, administração, realização do ativo e
distribuição do seu produto, bem como custas do processo de falência;
IV – custas judiciais relativas às ações e execuções em que a massa falida
tenha sido vencida;
V – obrigações resultantes de atos jurídicos válidos praticados durante a
recuperação judicial, nos termos do art. 67 desta Lei, ou após a decretação da
falência, e tributos relativos a fatos geradores ocorridos após a decretação da
falência, respeitada a ordem estabelecida no art. 83 desta Lei.
[20] FARIAS, Cristiano Chaves de;
ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais [...] 2010. p. 9.
[21] Art. 21. O proprietário
urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por
tempo determinado ou indeterminado,
mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.
[22] Art. 1.361. Considera-se
fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com
escopo de garantia, transfere ao credor.
[23] Art. 1.417. Mediante promessa de
compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento
público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire
o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
[24] GONÇALVES, Carlos
Roberto...Direito Civil Brasileiro..2013. p. 32
[25] FARIAS, Cristiano de Farias;
ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais [...] 2010. p. 12.
[26] TARTUCE, Flávio. Manual
de Direito Civil - Volume Único, 4ª edição. Método, 12/2013. VitalBook
file.
[27] A legitimação
de posse, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis, constitui direito
em favor do detentor da posse direta para fins de moradia. Tal instituto será
concedido aos moradores cadastrados pelo poder público, desde que: a)
não sejam concessionários, foreiros ou proprietários de outro imóvel urbano ou
rural; e b) não sejam beneficiários de legitimação de posse concedida
anteriormente
[28] Art. 1.373. Em caso de alienação
do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário tem
direito de preferência, em igualdade de condições.
[29]
Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca:
X - a propriedade
superficiária. (Incluído
pela Lei nº 11.481, de 2007)
[30] GONÇALVES, Carlos Roberto.
Direito Civil Brasileiro..2012. p. 37.
[31] Notas de Aula do curso oferecido
pela CEJUS.
[32] PEREIRA,
Caio Mário Silva. Instituições de Direito Civil - Vol. IV - Direitos Reais,
22ª edição. Forense, 03/2014. VitalBook file.
[33] FARIAS, Cristiano Chaves de;
ROSENVALD, Nelso. Direitos Reais [...] 2010. ´p. 22.
[34] Art. 130. Os créditos tributários relativos a
impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de
bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços
referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa
dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua
quitação.
Parágrafo único. No
caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo
preço.
Art. 131. São pessoalmente responsáveis:
[35]AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO
TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. OBRIGAÇÃO TRIBUTÁRIA PROPTER REM. PENHORA
SOBRE O IMÓVEL. POSSIBILIDADE. Não há óbice para que a penhora recaia sobre o
imóvel que originou o débito de IPTU, uma vez que se trata de obrigação
tributária propter rem. RECURSO
PROVIDO. DECISÃO MONOCRÁTICA. (Agravo de Instrumento Nº 70054051206, Vigésima
Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo Kraemer,
Julgado em 02/05/2013) (TJ-RS - AI: 70054051206 RS , Relator: Eduardo Kraemer,
Data de Julgamento: 02/05/2013, Vigésima Segunda Câmara Cível, Data de
Publicação: Diário da Justiça do dia 08/05/2013)
[36] Art. 49. Cabe
ao proprietário do imóvel rural em que se situa a área vinculada à CRA a
responsabilidade plena pela manutenção das condições de conservação da
vegetação nativa da área que deu origem ao título.
[37] FARIAS, Cristiano Chaves de;
ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais [...] 2010. ´p. 22.
[38] PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO
FISCAL. IPTU. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA.
ADJUDICAÇÃO. VIOLAÇÃO DO ART. 130, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CTN. OCORRÊNCIA.
OBRIGAÇÃO TRIBUTÁRIA PROPTER REM. EXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA. 1.
Discute-se nos autos se o credor-exequente (adjudicante) está dispensado do
pagamento dos tributos que recaem sobre o imóvel anteriores à adjudicação. 2.
Arrematação e adjudicação são situações distintas, não podendo a analogia ser
aplicada na forma pretendida pelo acórdão recorrido, pois a adjudicação pelo
credor com dispensa de depósito do preço não pode ser comparada a arremate por
terceiro. 3. A arrematação em hasta pública extingue o ônus do imóvel
arrematado, que passa ao arrematante livre e desembaraçado de tributo ou
responsabilidade, sendo, portanto, considerada aquisição originária, de modo
que os débitos tributários anteriores à arrematação sub-rogam-se no preço da
hasta. Precedentes: REsp 1.188.655/RS, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJe
8.6.2010; AgRg no Ag 1.225.813/SP, Rel. Min. Eliana Calmon, Segunda Turma, DJe
8.4.2010; REsp 909.254/DF, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Segunda Turma DJe
21.11.2008. 4. O adquirente só deixa de ter responsabilidade pelo pagamento do
débitos anteriores que recaiam sobre o Bem, se ocorreu, efetivamente, depósito
do preço, que se tornará a garantia dos demais credores. De molde que o crédito
fiscal perquirido pelo fisco é abatido do pagamento, quando da praça, por isso
que, encerrada a arrematação, não se pode imputar ao adquirente qualquer
encargo ou responsabilidade. 5. Por sua vez, havendo a adjudicação do imóvel,
cabe ao adquirente (credor) o pagamento dos tributos incidentes sobre o Bem
adjudicado, eis que, ao contrário da arrematação em hasta pública, não possui o
efeito de expurgar os ônus obrigacionais que recaem sobre o Bem. 6. Na adjudicação,
a mutação do sujeito passivo não afasta a responsabilidade pelo pagamento dos
tributos do imóvel adjudicado, uma vez que a obrigação tributária propter rem
(no caso dos autos, IPTU e taxas de serviço) acompanha o Bem, mesmo que os
fatos imponíveis sejam anteriores à alteração da titularidade do imóvel (arts.
130 e 131, I, do CTN). 7. À luz do decidido no REsp 1.073.846/SP, Rel. Min.
Luiz Fux, Primeira Seção, DJe 18.12.2009, "os impostos incidentes sobre o
patrimônio (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural - ITR e Imposto sobre
a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU) decorrem de relação jurídica
tributária instaurada com a ocorrência de fato imponível encartado,
exclusivamente, na titularidade de direito real, razão pela qual consubstanciam
obrigações propter rem, impondo-se sua assunção a todos aqueles que sucederem
ao titular do imóvel." Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1179056 MG
2010/0021134-3, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento:
07/10/2010, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/10/2010)
[39] Art. 1.219. O possuidor de
boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem
como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o
puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo
valor das benfeitorias necessárias e úteis.
[40] Art. 505. O vendedor de coisa
imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência
de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do
comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a
sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.
