CONDOMÍNIO

CONDOMÍNIO

1.      Noções Gerais

O condomínio é uma situação jurídica em que dois ou mais proprietários exercem os poderes dominiais sobre o mesmo bem. Ou seja: os chamados condôminos praticam ao mesmo tempo as faculdades de uso, fruição e disposição sobre a coisa, podendo, ainda, se for o caso, reivindicá-la de terceiros.

Aliás, o exercício dessas faculdades, perante terceiros, é feita com exclusividade. Haverá, no entanto, restrição ao exercício desse direito nas relações internas entre os “co-proprietários”.

Neste sentido, o artigo 1.314 dispõe que “Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.”

2.      Espécies de Condomínio

O condomínio pode ser classificado a partir de certos critérios, conforme se segue abaixo:

2.1. Em relação ao “estado de indivisão bem”

a)      Condomínio Pro Indiviso

Nesta modalidade o bem se encontra no chamado “estado de indivisão” perante os condôminos, pois não foi definido o espaço de atuação fática de cada um deles sobre a coisa.

b)      Condomínio Pro Diviso

Já no condomínio pro diviso há um ajuste para o exercício dos poderes dominiais sobre um espaço delimitado sobre o bem. Neste caso, há apenas indivisão jurídica da coisa, pois, não obstante cada um dos condomínios exercerem os direitos sobre um espaço delimitado da coisa, o direito de propriedade é compartilhado por mais de duas pessoas.

2.2.Quanto às Origens

a)      Condomínio Voluntário

É o que resulta de um acordo de vontades, como no exemplo de dois filhos que receberam um imóvel doado pelos pais.

b)      Condomínio Necessário

É o que se origina por imposição forçada da lei, como é o caso das cercas e muros divisórios de prédios contíguos ou como na situação dos herdeiros que se tornam condôminos do espólio do sucessor até a realização da partilha de bens.

3.      Direitos e Deveres dos Condôminos

Para se compreender o conteúdo e o modo pelo qual um condômino pode exercer seus direitos sobre a coisa é preciso fazer uma distinção entre as relações internas entre os co-proprietários e as relações externas entre terceiros.

3.1. Relações Externas

Nas relações com terceiros, cada um dos condôminos pode se comportar como se fosse o proprietário único e exclusivo sobre a coisa, por mais ínfima que seja a sua fração ideal sobre o bem.

Por exemplo, num condomínio em que o titular A detenha fração ideal de 1/10 sobre o bem, o mesmo poderá propor ação reivindicatória para proteger o bem como um todo, independentemente da autorização dos demais.

Para ilustrar, vejamos um precedente do STJ que confirmou a titularidade de um herdeiro para a propositura da ação reivindicatória sobre a coisa comum:

RECURSO ESPECIAL - AÇÃO REIVINDICATÓRIA - TUTELA DE BEM DEIXADO PELO DE CUJUS  - PARTILHA AINDA NÃO VERIFICADA -  CO-HERDEIRO - LEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA - RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1. Sendo a herança uma universalidade, é de rigor reconhecer-se que sobre ela os herdeiros detêm frações ideais não individualizadas, pois, até a partilha.

2. Aberta a sucessão, cria-se um condomínio pro indiviso sobre o acervo hereditário, regendo-se o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, pelas normas relativas ao condomínio (artigo 1791, parágrafo único, do Código Civil).

3. Tal como ocorre em relação a um condômino, ao co-herdeiro é dada a legitimidade ad causam para reivindicar, independentemente da formação de litisconsórcio com os demais co-herdeiros, a coisa comum que esteja indevidamente em poder de terceiro, nos moldes no artigo 1314 da lei civil.

4.  O disposto no artigo 12, V, do Código de Processo Civil não exclui, nas hipóteses em que ainda não se verificou a partilha, a legitimidade de cada herdeiro vindicar em juízo os bens recebidos a título de herança, porquanto, in casu, trata-se de legitimação concorrente.

5. Recurso especial provido. (STJ, REsp 1.192.027/MG)

A possibilidade de manejo da ação reivindicatória decorre da previsão do artigo 1.314 do Código Civil, que permite ao condômino reivindicar a coisa de terceiro. Por outro lado, não poderá figurar no pólo passivo da ação reivindicatória algum outro condômino, vez que a ação petitória é a ação específica do proprietário não possuidor contra o possuidor não proprietário. 

No caso, a ação cabível seria a ação de reintegração de posse. A propósito, confira o precedente do STJ que adotou este posicionamento:

CIVIL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. ÁREA COMUM. CONDOMÍNIO. NÃO CABIMENTO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO.

1. O condomínio, representado pelo síndico, tem legitimidade para propor ação reivindicatória em defesa da área comum contra terceiro, mas não contra outro condômino, conforme dispõe o artigo 623, II, do Código Civil de 1916.

2. Malgrado a tese de dissídio jurisprudencial, há necessidade, diante das normas legais regentes da matéria (art. 541, parágrafo único, do CPC c/c art. 255 do RISTJ), de confronto, que não se satisfaz com a simples transcrição de ementas, entre trechos do acórdão recorrido e das decisões apontadas como divergentes, mencionando-se as circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados. Ausente a demonstração analítica do dissenso, incide a censura da súmula 284 do Supremo Tribunal Federal.

3. Recurso especial não conhecido. (STJ, REsp 235.340/MG)

3.2 Relações Internas

  Já nas relações internas, o direito dos condôminos está limitado quantitativamente, pois a sua extensão irá depender da cota parte ou fração ideal do respectivo condômino sobre o bem.

Registra-se, a propósito, que a fração ideal é a expressão da medida do aproveitamento econômico de cada um dos condôminos.

Para fins didáticos, podemos organizar essas limitações quantitativas da seguinte maneira:

3.2.1.      Limitações à faculdade de uso e fruição

A primeira limitação a ser analisada refere-se à restrição às faculdades de uso e fruição, visto que tais poderes não atenderão somente o interesse de uma pessoa, mas sim a de todos os condôminos.

Neste caso, a lei impõe algumas restrições, vejamo-las:

a)      Utilização da coisa segundo a sua destinação 

Um determinado bem, como uma fazenda, pode ser utilizada para os mais diversos fins. Ela pode se destinar, por exemplo, à cultura, à criação de gado ou à indústria, mas o que vai determinar a destinação dela é a vontade da maioria dos condôminos. É, portanto, neste sentido que se deve entender esta restrição. O condômino não poderá utilizar o bem para fins diversos da destinação definida pela maioria dos condôminos.

Aliás, a alteração da destinação da coisa, de acordo com o parágrafo único do art. 1.314 do CC[1], só pode ser realizada por consenso dos outros condôminos. Ou seja: a deliberação deve ser unânime!

Isso pode, como advertem Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald, representar um “entrave à funcionalização da propriedade, pois o titular de pequena fração ideal da coisa poderá impedir a concessão de uma destinação viável ao imóvel por um terceiro, por exemplo, ao discordar da formulação do direito de superfície.[2]”

b)      Concessão de posse, uso ou gozo do bem a terceiros

Outra limitação às faculdades de uso e fruição é a de que a concessão de posse, uso ou gozo do bem a terceiros também depende de consenso dos demais titulares. Assim, o condômino não pode, sem autorização dos demais titulares, celebrar contrato de locação, comodato, ou instituir direitos reais de fruição como o usufruto e a superfície sobre o bem.

Cumpre advertir que tal restrição não se aplica ao condomínio pro diviso, uma vez que nesta modalidade, como visto, o espaço de atuação do condômino está devidamente delimitado, não havendo razões para se exigir autorização dos demais.

c)      Exercício de todos os direitos compatíveis com a indivisão

Essa restrição reforça a anterior, no sentido de condicionar o exercício dos direitos à realização do objetivo comum dos condôminos.

d)      Restrições em relação aos frutos

O exercício do poder de fruição permite que o proprietário possa extrair as utilidades renováveis do bem principal, isto é, os frutos, assim como permite a extração dos produtos – utilidades não renováveis.

No entanto, existem regras específicas no condomínio que regulam o aproveitamento e a divisão desses frutos e produtos entre os condôminos.

A primeira regra é a de que o condômino responde aos outros pelos frutos que recebeu da coisa.[3] A título de ilustração, imaginemos a hipótese de um ex-casal que aguarda o julgamento de uma ação divórcio litigioso, na qual está pendente a partilha definitiva de bens.

Nesta hipótese, o ex-cônjuge que permaneceu com a posse direta de um imóvel e recebeu os alugueis deve restituir ao outro o valor correspondente a 50% dos rendimentos auferidos. Tal situação já foi discutida casuisticamente em uma ação de indenização, como se nota num precedente do STJ:

Direito civil. Família. Recurso especial. Ação de cobrança de indenização entre ex-cônjuges, em decorrência do uso exclusivo de imóvel ainda não partilhado. Estado de condomínio. Indenização correspondente a metade do valor da renda de estimado aluguel, diante da fruição exclusiva do bem comum por um dos condôminos. Concorrência de ambos os condôminos nas despesas de conservação da coisa e nos ônus a que estiver sujeita. Possível dedução. Arts. 1.319 e 1.315 do CC/02.

- Com a separação do casal cessa a comunhão de bens, de modo que, embora ainda não operada a partilha do patrimônio comum do casal, é facultado a um dos ex-cônjuges exigir do outro, que estiver na posse e uso exclusivos de determinado imóvel, a título de indenização, parcela correspondente à metade da renda de um presumido aluguel, devida a partir da citação.

- Enquanto não dividido o imóvel, a propriedade do casal sobre o bem remanesce, sob as regras que regem o instituto do condomínio, notadamente aquela que estabelece que cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa, nos termos do art. 1.319 do CC/02. Assim, se apenas um dos condôminos reside no imóvel, abre-se a via da indenização àquele que se encontra privado da fruição da coisa.

- Subsiste, em igual medida, a obrigação de ambos os condôminos, na proporção de cada parte, de concorrer para as despesas inerentes à manutenção da coisa, o que engloba os gastos resultantes da necessária regularização do imóvel junto aos órgãos competentes, dos impostos, taxas e encargos que porventura onerem o bem, além, é claro, da obrigação de promover a sua venda, para que se ultime a partilha, nos termos em que formulado o acordo entre as partes. Inteligência do art. 1.315 do CC/02.

Recurso especial parcialmente provido. (STJ, REsp 983.450/RS)

Da mesma forma, se um imóvel for arrendado, os frutos civis (alugueis) serão repartidos entre os demais condôminos, na falta de estipulação contrária ou disposição de última vontade, na proporção do quinhão de cada um.[4] Se os quinhões não foram especificados, entende-se que são iguais.[5]

É oportuno salientar, também, que tais regras não se aplicam na hipótese de condomínio pro diviso, pelas razões já explicitadas acima.

3.2.2.      Limitações à Faculdade de Disposição

Para relembrar, o poder de disposição compreende todos os atos de alteração material ou jurídica da coisa. Por alteração material entendem-se os atos que impliquem a destruição da substância da coisa, como o ato de consumo, e a alteração jurídica, quando parcial, importa na instituição de um gravame (ônus real) sobre o bem, e quanto total, representa mudança da própria titularidade, como se dá na alienação inter vivos.  

Especificamente em relação ao poder de disposição jurídica total (alienação onerosa por ato inter vivos, por exemplo) ou parcial (instituição de uma hipoteca) da coisa, não há restrições ao exercício deste direito, que, portanto, pode ser transferido independentemente da autorização dos demais condôminos.[6]

Portanto, o condômino pode livremente alhear (alienar) ou gravar de ônus real a sua fração ideal a terceiros. Observa-se que a liberdade é quanto à alienação da fração ideal, o que significa, a contrario sensu, que o condomínio não poderá alienar o todo sem autorização dos demais. Se isto acontecer, ter-se-á uma hipótese de ineficácia relativa do negócio jurídico em relação aos demais condôminos – venda a non domino.

O mesmo se pode dizer quanto aos atos de disposição jurídica parcial, pois nada impede que o condômino institua um direito real de garantia (penhor, hipoteca ou anticrese) sobre a sua fração ideal, independentemente de audiência dos demais, nos termos da parte final do art. 1.420,§2º do CC[7].

A restrição propriamente dita não está prevista no capítulo que trata do condomínio, mas no artigo 504 do Código Civil[8]. Trata-se do chamado direito de preferência, que assiste ao condômino de um bem indivisível. Assim, no condomínio que tenha por objeto bem indivisível, o alienante deve notificar previamente os demais condôminos para que estes possam exercer o seu direito de preferência, tanto por tanto (tanto por tanto significa que o preço oferecido ao terceiro deve ser o mesmo oferecido ao outro condômino).

Um erro muito comum é imaginar que a venda realizada sem prévia notificação dos demais condôminos conduz à nulidade ou anulação do contrato. Para não incorrer no erro, deve-se ter em conta que a preferência não está no plano de validade do contrato, mas, se exercida dentro do lapso previsto em lei, pode suprimir a eficácia do negócio.

Neste caso, a venda realizada é valida e eficaz, mas os efeitos poderão ser obstados pelo exercício tempestivo do direito de preferência. E tempestivo é o direito de preferência exercido no prazo decadencial de até 180 dias.[9] Além de se atentar ao prazo, o condômino deverá cumprir outro requisito, qual seja: o preço respectivo em juízo.

Destaca-se, por fim, que o art. 504 do Código Civil não faz distinção se a indivisibilidade é real ou jurídica. A herança, por exemplo, pode ser composta por bens móveis ou imóveis, divisíveis ou indivisíveis. No entanto, a lei expressamente dispõe que a herança, considerada como um todo, é bem indivisível.[10] 

Exatamente por isso, o STJ já entendeu que, num contrato de cessão hereditária de direitos, há de ser observado o direito de preferência dos co-herdeiros/condôminos:

DIREITO CIVIL. CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. CONDOMÍNIO. INDIVISIBILIDADE. DIREITO DE PREFERÊNCIA DOS CO-HERDEIROS. ART. 1139 DO CÓDIGO CIVIL DE 1916 (ART. 504 DO CC EM VIGOR).

1. "Os co-herdeiros, antes de ultimada a partilha, exercem a com propriedade sobre os bens que integram o acervo hereditário 'pro-indiviso', sendo exigível, daquele que pretenda ceder ou alhear seu(s) quinhão(ões), conferir aos demais oportunidade para o exercício de preferência na aquisição, nos moldes do que preceitua o art. 1139, CC" (REsp n.  50.226/BA).

2. O art. 1.139 do Código Civil de 1916 (art. 504 do CC em vigor) não faz nenhuma distinção entre indivisibilidade real e jurídica para efeito de assegurar o direito de preferência ali especificado. Interpretação em sintonia com a norma do art. 633 do mesmo diploma legal, segundo a qual "nenhum condômino pode, sem prévio consenso dos outros, dar posse, uso, ou gozo da propriedade a estranhos"

(art. 633).

3. Ao prescrever, do modo taxativo, a indivisibilidade da herança, assim o fez o legislador por divisar a necessidade de proteção de interesses específicos da universalidade ali estabelecida, certamente não menos relevantes do que os aspectos de ordem meramente prática que poderiam inviabilizar a divisão física do patrimônio.

4. Recurso especial provido. (STJ, REsp 550.940/MG)

3.3.      Deveres dos Condôminos

Ainda perscrutando as regras inerentes às relações internas entre os condôminos, cabe analisar os deveres de cada um deles em relação ao bem. Nesta análise, a primeira regra que desponta é aquela sobre as despesas de conservação ou divisão, assim como os ônus a que a coisa está sujeita.

3.3.1.      Rateio de despesas

Cada condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer com as despesas de conservação e divisão da coisa[11]. A obrigação é proporcional, na medida em que a extensão da titularidade de cada condômino varia conforme o caso. Cada um é titular de uma fração sobre o todo.

Nada impede, porém, que os condôminos estabeleçam uma divisão de responsabilidade não necessariamente proporcional à quota parte de cada um, podendo lançar mão de regra diversão em convenção de condomínio.

a)      Obrigações Propter Rem

Na rubrica das despesas podem ser incluídos quaisquer custos, como tributos, cotas condominiais, valores gastos com reforma do bem etc. Aliás, algumas dessas despesas são obrigações propter rem e vinculam o condômino mesmo sem ter ele se obrigado pessoalmente.

E mais: as despesas relativas aos impostos, predial e territorial, e às cotas condominiais dão azo à penhora da quota parte do condômino, mesmo em se tratando de bem de família, por se tratar de situação excepcional prevista no art. 3º, inciso IV,  da Lei 8.009/90[12]. O precedente abaixo pode confirmar tal afirmação, vejamos:

PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. LEI Nº 8.009/90. ESTATUTO DO IDOSO. LEI Nº 10.741/2003. EXEGESE.  DIGNIDADE HUMANA DO IDOSO.

1. A impenhorabilidade do bem de família, prevista na Lei 8.009/80, visa a preservar o devedor do constrangimento do despejo que o relegue ao desabrigo.

2. Deveras, a lei deve ser aplicada tendo em vista os fins sociais a que ela se destina, por isso que é impenhorável o imóvel residencial caracterizado como bem de família, bem como os móveis que guarnecem a casa, nos termos do artigo 1º e parágrafo único da Lei nº 8.009,de 25 de março de 1990. Precedentes: AgRg no AG nº 822.465/RJ,  Rel.

Min. JOSÉ DELGADO, DJU de 10.05.2007; REsp nº 277.976/RJ, Rel. Min. HUMBERTO GOMES DE BARROS, DJU de 08.03.2005; REsp nº 691.729/SC, Rel. Min. FRANCIULLI NETTO, DJU de 25.04.2005; e REsp nº 300.411/MG, Rel. Min. ELIANA CALMON, DJU de 06.10.2003.

3. As exceções à impenhorabilidade do bem de família, previstos no art. 3º da Lei nº 8.009/1990, devem ser interpretadas restritivamente, considerando a sistemática estabelecida pela lei, sendo certo que a ressalva da lei decorre de dívida do imóvel por contribuição de cota condominial e não contribuição de melhoria.

4. É que "o vocábulo contribuições a que alude o inciso IV, art. 3º, da Lei n. 8.009/90 não se reveste de qualquer conotação fiscal, mas representa, in casu, a cota-parte de cada condômino no rateio das despesas condominiais. Nesta circunstância, a obrigação devida em decorrência da má conservação do imóvel da recorrente há de ser incluída na ressalva do mencionado dispositivo." (RSTJ 140/344).

5. A penhorabilidade por despesas condominiais tem assento exatamente no referido dispositivo, como se colhe nos seguintes precedentes: no STF, RE 439.003/SP, Rel. Min. EROS GRAU, 06.02.2007; no STJ, REsp. 160.928/SP, Rel. Min. ARI PARGENDLER, DJU 25.06.01 e REsp. 203.629/SP, Rel. Min. CESAR ROCHA, DJU 21.06.1999.

6. A exegese proposta coaduna-se com a dignidade humana que tutela o idoso, nos termos do art. 37 da lei 10.741/03.7. Recurso especial a que se nega provimento.

Optei por trabalhar este tópico das obrigações propter rem em separado, pois o dever do condomínio de arcar com este tipo de despesa não decorre precisamente do artigo 1.315, do Código Civil, mas sim em razão de regras específicas que classificam tais despesas como ambulatórias.

Tanto é assim que o credor poderá exigir o valor integral do condômino simplesmente por ser este um dos proprietários da coisa.

3.3.2.      Demais despesas (dívida coletiva ou isolada)

Em relação às outras modalidades de despesas, tais como débitos contraídos para a realização de benfeitorias, acessões, matéria prima para atividade produtiva etc, é necessário verificar se todos os condôminos ou apenas um ou alguns deles se obrigaram pessoalmente.

No primeiro caso, isto é, se todos se obrigaram (dívida coletiva), cada um deles responderá proporcionalmente por elas, como prevêem os artigos 1.315 e 1.317[13], exceto se o contrato discriminou a parte de cada um na obrigação ou contemplou cláusula de solidariedade.

No entanto, se apenas um ou alguns deles contraíram dívidas em proveito da comunhão, mas sem prévia anuência dos demais condôminos (dívidas isoladas), somente os que se obrigaram pessoalmente responderão pelo débito, nos termos do artigo 1.318[14] do CC.

A regra pode até parecer injusta, mas tem uma lógica, pois o condômino que contratou a dívida não atuou como representante/mandatário dos demais, mas sim como um mero gestor de negócio, que depende de ratificação para vincular terceiros ao ato praticado.

É claro que, para evitar o enriquecimento sem causa, aquele que pagou terá ação regressiva contra os demais, pois, afinal, desde que tenha revertido algum proveito em favor do condomínio. Mesmo assim, o condômino que não participou do negócio responde perante o co-proprietário, mas não em relação ao terceiro.

3.3.3.      Renúncia da Parte Ideal.

Como visto, as despesas podem ser de naturezas diversas e o surgimento delas pode ter resultado da vontade geral dos condôminos ou de apenas alguns deles, fatores que influirão no grau de responsabilidade de cada um.

Agora, independentemente da natureza da dívida ou de quem se obrigou ou não por ela, o Código Civil (art. 1.316[15]) permite que um condômino possa eximir-se do pagamento dos débitos, mediante renúncia de sua parte ideal.

Em termos técnicos, a renúncia é ato jurídico unilateral, mas que não se confunde com o abandono, que também é conhecido como derrelicção ou derelição. Ambos são, na verdade, hipóteses de perda da propriedade[16].  

Além de serem classificados como tal, a renúncia e o abandono ainda têm em comum a circunstância de que o titular da coisa pretende se despojar dela. Representam, portanto, verdadeira abdicação à coisa.

Ainda na zona de interseção entre os dois institutos, deve-se mencionar que, em ambos os casos, o bem se torna coisa sem dono (res nullius), já que nada se transmite a ninguém. Não era para menos, pois se a renúncia beneficiasse alguém, ela não seria um ato de abdicação ou despojamento, mas sim uma alienação[17].

No entanto, a renúncia só produz efeitos quando for realizado o registro do ato renunciativo no Registro de Imóveis, conforme dispõe o artigo 1.275, parágrafo único do CC[18]. O abandono, diversamente, é aferido pelo comportamento do proprietário em relação à coisa.

Portanto, a renúncia da parte ideal de um bem em condomínio, para produzir efeitos, deve ser registrada. Feito o registro, a parte ideal ficaria sem dono, mas a lei permite que os demais titulares possam adquirir a parte do renunciante, desde que assumam as dívidas e realizem os respectivos pagamentos.

E se não houver quem faça os pagamentos, a coisa comum será divida, seja pela via amigável, por acordo entre condôminos capazes, ou pela via contenciosa/judicial, na hipótese de litígio ou interesse de incapaz. Sendo indivisível o bem, procede-se à alienação do bem, com a divisão proporcional do preço obtido[19].

3.4.      Extinção do Condomínio Voluntário

Dentre as características mencionadas do direito de propriedade, uma delas é o seu caráter perpétuo, que significa que o bem ficará vinculado ao respectivo titular, se assim for da vontade deste, por toda a sua vida, sendo posteriormente transmitida aos seus herdeiros.

No entanto, como o condomínio é geralmente conhecido como um manancial de discórdia, não é possível lhe atribuir esta característica da perpetuidade. Muito pelo contrário, afirma-se que a transitoriedade é da sua essência. Justamente por isso, a primeira forma de extinção do condômino a ser estudada é a sua divisão.

3.4.1.      Divisão 

a)      Conceito

A divisão do bem é um direito potestativo do condômino que pode ser exercido a qualquer tempo e independentemente da vontade do demais[20].

Mesmo sendo um direito potestativo, existem situações nas quais o condômino não poderá pretender a divisão do bem. Por exemplo, nas hipóteses de condomínio necessário, como é o caso dos muros, cercas e tapumes divisórios de prédios contíguos[21], não faz sentido o condômino pretender a divisão, pois os marcos divisórios servem para garantir o “direito de tapagem” que assiste ao titular.

b)      Acordo de Indivisão

Outra restrição ao direito de pedir a divisão do bem é o acordo que os condôminos podem fazer para pactuar o estado de indivisão da coisa por certo período de tempo. No entanto, a lei dispõe que este prazo não poderá ser superior a 5 anos, suscetível de prorrogação posterior.

Como se vê, a lei faz uma concessão à liberdade de se estabelecer um estado de indivisão temporário para a coisa, mas se preocupa igualmente com o direito do condômino que quer romper com a comunhão, já que, apesar da concessão legal da indivisibilidade pelo prazo máximo de 5 anos, só é possível apenas uma prorrogação, pois o texto da lei está no singular (suscetível de prorrogação) e não no plural (suscetíveis de prorrogações).

Aliás, se a indivisão resultou de um ato de liberalidade de um doador ou testador, não se admite prorrogação alguma[22].

Seja como for, os prazos voluntariamente fixados poderão ser desconsiderados caso o juiz se convença da existência de graves razões que justifiquem o rompimento da comunhão[23]. Ou seja: dependendo do estado de beligerância dos condôminos, nenhum acordo anterior poderia prevalecer se o imóvel não cumpre a função social.

c)      Divisão e Usucapião

Outra hipótese em que a pretensão divisória pode sucumbir é a de usucapião. De fato, se um dos condôminos exercer posse qualificada sobre a totalidade do bem, e preencher os demais requisitos legais, poderá usucapir a parte ideal dos demais. O STJ firmou orientação neste sentido:

AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. USUCAPIÃO. CONDOMÍNIO. SÚMULA 7/STJ. MANUTENÇÃO DA DECISÃO HOSTILIZADA PELAS SUAS RAZÕES E FUNDAMENTOS. AGRAVO IMPROVIDO.

I - Esta Corte firmou entendimento no sentido de ser possível ao condômino usucapir se exercer posse exclusiva sobre o imóvel. Precedentes.

II - Não houve qualquer argumento capaz de modificar a conclusão alvitrada, que está em consonância com a jurisprudência consolidada desta Corte, devendo a decisão ser mantida por seus próprios fundamentos.

Agravo improvido. (AgRg no Ag 731971/MS)

d)      Meios para se obter a divisão da coisa

O interessado pode optar pelas seguintes vias para se obter a divisão do bem:

è Divisão Extrajudicial: Pressupõe acordo de vontades entre condôminos capazes, materializado em escritura pública ou instrumento particular, conforme o caso;

è Divisão Judicial: É obtida em juízo, de maneira forçada, nas hipóteses de litígio ou quando um dos condôminos é incapaz. O procedimento está previsto nos artigos 967-981 do CPC.

è Venda Judicial. Esta modalidade é uma forma de extinção do condomínio específica para bens material ou juridicamente indivisíveis. Para relembrar, são indivisíveis os bens cujo fracionamento acarreta a alteração da substância, diminuição considerável do seu valor ou prejuízo do uso a que se destinam (art. 87, do CC). Um bom exemplo de bem indivisível juridicamente é o imóvel urbano ou rural que não pode ser fracionado em prejuízo do módulo mínimo determinado pelas leis de loteamentos urbanos ou pelo Estatuto da Terra, respectivamente. Destarte, uma peculiaridade a ser ressaltada na ação de venda do bem indivisível é a de que o comunheiro terá preferência na aquisição do bem em relação a terceiros (art. 502 c/c art. 1.322[24]). No plano interno, ou seja, entre os comunheiros, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor ou, na falta destas, o que tiver o maior quinhão. Persistindo, porém, a igualdade de quinhões, surge um terceiro e último critério, que consiste na realização de uma licitação entre estranhos e entre os condôminos, prevalecendo, em caso de empate, o lance oferecido pelo comproprietário.

3.5.      Administração do Condomínio Voluntário

Em certas situações o uso comum da coisa pode se mostrar inconveniente, o que pode ser justificado por diversos fatores, dentre os quais a existência de divergências e conflitos entre os condôminos, ou ainda, a falta de capacitação técnica para a exploração ou administração do bem comum, de sorte que, nessas hipóteses, os condôminos podem decidir pela locação do bem ou podem eleger um gestor para administrá-lo[25].

a)      Quorum de Deliberação (critério econômico)

O Código Civil, à semelhança do que dispõe acerca das sociedades contratuais (art. 1.010), prevê um critério econômico para a deliberação sobre a eleição do administrador. Assim, a escolha do gestor depende de aprovação por maioria absoluta[26] do valor dos quinhões e não do número per capita dos condôminos[27].

Com efeito, se A, B e C são titulares, respectivamente, de frações ideais de 15%, 25% e 60% sobre uma fazenda, o que definirá a escolha do administrador é a posição do condômino C, mesmo que A e B tenham votado de modo contrário.

Agora, se por qualquer motivo não for possível a aprovação pela maioria absoluta do valor dos quinhões, quem decidirá é o juiz, ouvidos os demais condôminos[28]. Os condôminos também deverão recorrer ao Poder Judiciário se houver dúvida quanto ao valor dos quinhões, para se promover a sua avaliação.

b)      O Administrador (Poderes e Encargos)

Feita a deliberação favorável quanto à administração, esta pode ser delegada a um condômino ou a um terceiro. Em qualquer caso, o administrador eleito atuará como representante convencional dos condôminos, aplicando-se à espécie as regras sobre o contrato de mandato com outorga de poderes gerais.

Consequentemente, o administrador está autorizado a praticar tão somente os chamados “atos ordinários de gestão”, não tendo poderes para alienar o gravar de ônus reais os bens submetidos à sua administração, salvo com autorização específica, nos termos do artigo 661, caput e §1º, do CC[29].

c)      Administração Presumida (Representante Comum)

O Código Civil também cogita da hipótese em que os condôminos não deliberaram acerca da administração, mas um ou alguns deles assumiram a gestão do bem comum sem oposição dos demais. Neste caso, tem-se uma “administração presumida”, pois os atos de gestão praticados pelo condômino-administrador vinculam os demais ao negócio firmado com terceiros, já que ele é considerado um representante comum[30].

Observa-se, no artigo 1.324, a adoção da teoria da aparência, que valoriza a boa fé e as legítimas expectativas criadas em terceiros sobre o efetivo cumprimento da obrigação. Portanto, não é preciso autorização expressa, mas tão somente “anuência tácita” dos demais condôminos, que se verifica, por exemplo, na hipótese em que um condômino tem total conhecimento da realidade que o cerca e não se opõe às iniciativas e decisões tomadas pelos outros. Veda-se, com isso, a realização de um comportamento contraditório, também em respeito à boa fé.

d)      Demais Deliberações

Vimos que o quorum de deliberação para a nomeação do administrador, condômino ou não, é de maioria absoluta do valor dos quinhões. Foi visto, também, que a lei admite a hipótese de um “administrador presumido”, cujos atos praticados acabam por vincular os demais condôminos ao cumprimento de uma obrigação com terceiros, em caso de autorização tácita.

No entanto, uma coisa é a autorização tácita e outra é oposição expressa. Neste último caso, seja qual for o regime de administração do condomínio, é necessária a realização de uma deliberação para se aprovar esse ou aquele negócio. O quorum dessa deliberação é o mesmo: maioria absoluta do valor dos quinhões.

3.6.      Locação do Condomínio Voluntário

Os condôminos também poderão decidir pela locação do bem a algum interessado, que pode ser tanto um terceiro como um próprio condômino. No entanto, este último tem o direito de preferência nos termos do artigo 1.323.

A deliberação para se aprovar a proposta de locação também deve alcançar o quorum de maioria absoluta dos quinhões.

No entanto, o Código Civil é omisso no tocante à formalização e o exercício do direito de preferência, pelo condomínio interessado, e também silencia a respeito dos critérios para se definir a preferência no âmbito interno do condomínio, para definir qual condômino terá a preferência se mais de um tiver interesse na locação.

Sendo assim, cabe o emprego da analogia para se aplicar à espécie as regras dos artigos 504 e 1.322, que tratam, respectivamente, do direito de preferência em caso de alienação e dos critérios para se definir a preferência, entre os condomínios, na venda judicial do bem.

4.            Condomínio Necessário

4.1. Conceito

É a espécie de condomínio que se forma por expressa imposição da lei em relação a certos bens. Justamente por isso, é também conhecido como condomínio ex lege ou condomínio forçado.

Os principais exemplos apontados de bens que se sujeitam a um condomínio forçado são os marcos divisórios que sevem ao exercício do direito de tapagem (art. 1.297, §1º[31]) e a parede-meia, que se relaciona com o direito de construir (art. 1.306[32]). No entanto, outros exemplos são apontados, tais como a comunhão forçada em pastagens, a formação de ilhas, a comistão, a confusão e a adjunção, o achado do tesouro e o condomínio edilício.

Em relação aos marcos divisórios e a parede-meia, a lei presume relativamente que existe um condomínio. É relativa a presunção porque a aquisição da meação (fração de 50%) depende do pagamento do valor correspondente à metade do custo do bem.

Um proprietário de um terreno contíguo tem o direito potestativo de adquirir a meação da parede-meia e se tornar condômino dela, desde que pague o valor das despesas realizadas para a sua construção[33]. Havendo divergência em relação ao custo da obra, esta será dirimida judicialmente por perícia[34].

4.2.      Características

As principais características do condomínio necessário são:

a)      Impossibilidade de divisão

Ao contrário do condomínio voluntário, que tem a característica marcante da transitoriedade, o condomínio necessário não permite a divisão do bem pelos condôminos. Ou seja: cria-se um estado de indivisão permanente para o bem, que não poderá ser fracionado.

b)      impossibilidade de transmissão das partes ideais isoladamente.

Realmente não faz sentido pensar na alienação da parte ideal de um bem submetido a condomínio forçado, como no caso dos muros e cercas divisórios ou da parede-meia. O adquirente de um bem sempre tem em vista a extração das utilidades que este bem pode proporcionar e não faria sentido a aquisição da meação de uma parede meia se o adquirente não possui o bem principal, ou seja, o próprio imóvel.

5.            Condomínio Edilício

5.1. Regência Normativa

A matéria relativa aos condomínios edilícios, antes chamados de condomínios em edificações, está tratada no Código Civil entre os artigos 1.331 a 1.358. Dessa forma, as normas previstas nos artigos 1º a 27 da Lei 4.591/64 foram derrogadas, pois o Código Civil, apesar de ser lei geral e posterior, regulamentou inteiramente o tema.

As regras da Lei 4.591/64 poderiam, no máximo, serem aplicadas nas hipóteses omissas do Código Civil, supletivamente.

Por fim, destaca-se que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica nas relações entre os condôminos e o condomínio edilício, por inexistir, no caso, relação de consumo, nos termos do artigo 2º e 3º do CDC. A propósito, consigne-se que esta é a orientação do STJ:

3. Não se aplicam as normas do Código de Defesa do Consumidor às relações jurídicas estabelecidas entre condomínio e condôminos. (AgRg no Ag 1122191/SP)

5.2.      Dimensão da Matéria

O condomínio edilício é tema de suma importância nos tempos atuais, pois engloba em seu objeto uma infinidade de edificações “de um ou mais pavimentos, construídos sob forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais”, tais como “escritórios, garagens, mercados, estações rodoviárias, shopping centers, vilas residenciais, loteamentos fechados e até cemitérios particulares com jazigos individuais ou coletivos.[35]”

5.3.      Conceito e Natureza Jurídica

O condomínio edilício é aquele que se divide em áreas privativas ou unidades autônomas (salas, lojas, apartamentos), de propriedade individual, e de áreas comuns (terreno, telhado, corredores, fachada), submetidas ao regime do condomínio.[36] Justamente por isso, o regime jurídico do condomínio edilício é composto por regras que procuram conciliar a existência da propriedade individual com a co-propriedade.

Em termos didáticos, a dicotomia propriedade exclusiva e coletiva do condomínio edilício pode ser sintetizada da seguinte forma:

Propriedade exclusiva (art. 1.331,§1º)

Propriedade comum (art. 1.331,§2º)

§ 1o  As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012) Características: utilização independente e livre disposição.

§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos. Características: são insuscetíveis de indivisão, inalienáveis e inseparáveis da unidade autônoma.

O condomínio edilício é uma espécie de condomínio necessário justamente por conta da impossibilidade de divisão das áreas comuns. Há uma ligação indissociável entre a área particular e a comum, já que “a cada unidade imobiliária, caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns (art. 1.331, §3º do CC)” 

5.4.      A Fração Ideal das Áreas Comuns

A fração ideal, que pode ser expressa de forma decimal ou ordinária na convenção de condomínio, representa o quinhão do proprietário da unidade autônoma no condomínio. Antes da alteração proporcionada pela Lei 10.931/04, essa fração ideal era proporcional ao valor da unidade imobiliária, conforme previa a antiga redação do §3º do art. 1.331, do CC.

Todavia, diante da completa alteração promovida em tal dispositivo, atualmente esta fração ideal não é mais necessariamente proporcional ao valor da unidade autônoma. No caso, a autonomia privada foi privilegiada, pois agora o critério para se medir a extensão da fração ideal pode ser definida livremente pelos condôminos, podendo ser atribuída frações iguais, independentemente do valor da unidade.

5.5.      Áreas Particulares ou Unidades Autônomas

Como visto, as áreas particulares do condomínio edilício são aquelas que estão sujeitas ao domínio exclusivo do proprietário. A cada uma delas é atribuída uma fração ideal nas áreas comuns, que representa a parcela de propriedade que o titular da unidade autônoma tem no condomínio.

Outra condição especial para uma unidade autônoma, é que ela tenha necessariamente um acesso para via pública, pois ela não pode ficar encravada no fundo das outras áreas privativas[37].

Por fim, é importante assinalar que o titular da área privativa exerce suas faculdades dominiais com plena liberdade e exclusividade sobre o seu espaço, devendo cumprir sua função social e sujeitando-se, também, às restrições decorrentes do direito de vizinhança e demais normas de ordem pública.

5.6.      Áreas Comuns

5.6.1.      Restrição às Faculdades Dominiais

Em razão do condomínio existente, os titulares das frações ideais das áreas comuns não podem exercer os poderes de uso, fruição e disposição com a plenitude exercida sobre suas respectivas áreas particulares.

Nas áreas comuns, ao contrário, ocorre nítida restrição às faculdades internas do domínio (uso, fruição, disposição). Por outro lado, a faculdade de reivindicação não sofre mitigação, por menor que seja a fração ideal do condômino, que pode manejar ações petitórias ou possessórias para defender a posse contra o ataque de terceiros. 

5.6.2.      O Terraço de Cobertura

Além dos espaços e bens discriminados no §1º do art. 1.331, o terraço de cobertura também é, a princípio, área considerada comum aos condôminos, isso se não houver disposição contrária na escritura de constituição do condomínio.[38]

E mesmo que conste como área comum na mencionada escritura, nada impede a possibilidade de conversão para área privativa conforme aprovação unânime realizada em assembléia extraordinária.

De qualquer maneira, sendo o terraço de cobertura de propriedade exclusiva de um dos condôminos, a este caberá naturalmente as despesas de manutenção e conservação da área[39], devendo o proprietário arcar, por exemplo, com os valores necessários para os reparos de uma eventual infiltração que venha a causar danos aos moradores das unidades inferiores.

5.6.3.      Vagas de Garagem

a)      Conceito

A vaga de garagem é o espaço reservado para o titular da unidade autônoma estacionar o seu veículo. Esta vaga pode ser demarcada ou não, dependendo do disposto na convenção de condomínio. O ideal é que se tenha uma exata correspondência entre o número de vagas disponíveis e o número de unidades autônomas (uma ou duas vagas por apartamento).

b)      Conflitos e meios de Solução

Mas o problema surge quando não há essa correspondência. Ou seja: alguns titulares das unidades ficam prejudicados, sem ter um local reservado para o estacionamento de seus veículos. Em situações como essa, a solução é a realização de um sorteio para a fruição das vagas, mas sem definitividade. Isso significa que pode ser criado um rodízio para a utilização para que todos possam fruir de maneira equilibrada e justa das vagas disponíveis.

c)      Natureza Jurídica

O Código Civil alude às vagas de garagem, no 1§º do art. 1.331, referindo-se a elas como “abrigos para veículos”. Pelo contexto da norma, a natureza jurídica da vaga seria a de propriedade exclusiva. No entanto, isso só acontece quando for atribuída à vaga uma fração ideal específica e individualizada, representativa da cota parte do condômino na comunhão. Isso é comum nos chamados edifícios garagem, que se destinam à exploração do ramo de estacionamentos.

A natureza de propriedade exclusiva, contudo, não é a mais comum. No geral, a vaga é apenas um bem acessório, ao qual não se atribui qualquer fração ideal, que está vinculado à unidade autônoma, mas delimitado como espaço de fruição particular.

Por fim, a natureza jurídica da forma será a de área comum quando “a sua utilização for facultada a todos os condôminos no espaço coletivo”[40].

Essa análise, que a princípio apresentaria fins meramente acadêmicos, tem uma importância conseqüência prática: é que a vaga de garagem, desde que devidamente individualizada com matrícula e registro próprios, pode ser objeto de penhora, pois não integra o bem de família para efeitos da proteção conferida pela Lei 8.009/90. Neste sentido, o precedente do STJ abaixo:

AGRAVO REGIMENTAL. BEM DE FAMÍLIA. VAGA AUTÔNOMA DE GARAGEM. PENHORABILIDADE.

1. Está consolidado nesta Corte o entendimento de que a vaga de garagem, desde que com matrícula e registro próprios, pode ser objeto de constrição, não se lhe aplicando a impenhorabilidade da Lei nº 8.009/90.

2. Agravo regimental desprovido. (STJ, REsp 1.058.070/RS)

d)      Alienação e Locação de Vaga de Garagem

Embora o Código Civil qualifique a vaga de garagem como área privativa (art. 1.331,§1º), ele restringe o poder de fruição e disposição do titular, que não poderá alienar ou alugar a vaga a pessoas estranhas, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. Tal restrição se justifica principalmente por questões de segurança. Justamente por isso, se o condômino não tiver autorização para alienar e alugar, não terá liberdade para doar ou celebrar contrato de comodato.

No entanto, mesmo estando autorizado, o titular deverá observar o direito de preferência aos demais condôminos (art. 1.338[41]). Nesta situação específica, o Código Civil adota um critério próprio para definir a quem caberá a preferência em caso de conflito interno entre dois condôminos que querem adquirir ou alugar a vaga. O conflito resolve-se em favor do possuidor, ou seja, aquele que exerce de fato algum dos poderes dominiais sobre as áreas comuns e que precisa de mais uma vaga para atender suas necessidades.

5.7.      Natureza Jurídica

Sob o ponto de vista estrutural, o condomínio edilício é uma combinação da propriedade individual e coletiva, sujeito a um regime jurídico especial. É, pois, instituto que trata tanto da propriedade individual como a do condomínio das partes comuns. Neste último aspecto, aliás, é considerado espécie de condomínio necessário, já que, uma vez instituído, não é passível de partilha face à impossibilidade de divisão das áreas comuns.

Poderia até ser definido como pessoa jurídica, mas a posição majoritária da doutrina ainda concebe o condomínio como “ente despersonalizado”, pelo fato de ter a possibilidade de assumir algumas posições jurídicas, como a capacidade processual (art. 12, IX do CPC), a possibilidade de ter um CNPJ para efeitos fiscais, a titularidade de uma conta corrente etc.

  No entanto, algumas dificuldades práticas surgem como conseqüência da falta de atribuição da personalidade jurídica ao condomínio. Por exemplo, o condomínio não pode adquirir o terreno vizinho para ser a ele incorporado. Outra situação: num processo de execução, o condomínio, embora tenha capacidade processual, não pode arrematar ou adjudicar o bem sobre o qual recai débito condominial. É mesmo um contrassenso!

Diante desses inconvenientes práticos, foram aprovados, nos congressos realizados pelo CJF, o Enunciado 90 e posteriormente o Enunciado 246 que reconhecem personalidade jurídica ao condomínio, agora sem nenhuma ressalva: “Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício”

5.8.      Elementos Constitutivos

O condomínio edilício se origina do ato “instituição” e é disciplinado pela convenção e o regimento interno. Esses três atos e documentos serão analisados neste tópico.

5.8.1.      Ato de Instituição

5.8.1.1.Conceito

Trata-se do ato jurídico, bilateral (negócio jurídico) ou unilateral (testamento), entre vivos ou causa mortis, que dá origem ao condomínio edilício. Este, portanto, resulta de uma declaração de vontade materializada, nos termos do código civil (art. 1.332, 1ª parte), “por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis”.

5.8.1.2.Requisitos Formais

Diante da ausência da prescrição de uma forma para o ato, segue-se o princípio da liberdade das formas, de modo que os agentes responsáveis pela instituição podem optar pelo instrumento público ou particular. Em todo o caso, o registro no Cartório de Imóveis confere oponibilidade em relação a terceiros (eficácia erga ommnes).

O Código Civil, no mesmo art. 1.332, estabelece um núcleo básico de informações que necessariamente deverão constar do instrumento de instituição, isso sem contar com as demais exigências estabelecidas em lei especial.

As informações básicas são:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

5.8.1.3.O Responsável pela Instituição e a Incorporação Imobiliária

a)      Breves Noções sobre Incorporação Imobiliária

O proprietário do terreno que tem capital para financiar por conta própria a construção é naturalmente o responsável pela instituição do condomínio edilício. No entanto, geralmente é necessária a captação externa de recursos para viabilizar o empreendimento da construção e, consequentemente, a venda das unidades autônomas.

Neste caso, o proprietário ou um terceiro (promitente-comprador do terreno, o cessionário deste ou o corretor) podem assumir o empreendimento de incorporação imobiliária, que está definido no artigo 28, parágrafo único da Lei 4.591/64 da seguinte forma: “Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.

b)      Regimes de Construção

Na incorporação imobiliária, o próprio incorporador pode assumir diretamente a construção ou então delegá-la a terceiros, nas modalidades de construção por administração (art. 58 a 62[42], da Lei 4.591/64) ou, como é mais comum, por regime de empreitada (art. 55[43], da Lei 4591/64).

5.8.2.      Convenção de Condomínio

5.8.2.1.Conceito

Uma vez constituída a propriedade horizontal, surge a necessidade de disciplinar suas relações externas, e aqui entra o papel da convenção de condomínio.

Podemos dizer, grosso modo, que a convenção funciona como uma Constituição do condomínio edilício, ao definir regras básicas e modeladoras do padrão de conduta a ser exigido dos condôminos. Trata-se, então, de uma norma que dita os direitos e deveres dos condôminos.

Mais do que definir direitos e deveres, a convenção de condomínio pode conter outras normas definidoras de sua responsabilidade perante os condôminos. Pensando na responsabilidade civil, por exemplo, imagine se um dos condôminos agride fisicamente outro co-proprietário dentro das áreas comuns. O condomínio edilício, ente despersonalizado, responde objetivamente pelos danos ocasionados à integridade física (direito de personalidade) da vítima?

Em um caso desta natureza, o STJ entendeu que não, salvo se o dever jurídico de agir e impedir a ocorrência do resultado estiver presente previsto na respectiva convenção condominial. Ou seja: um bom exemplo em que a convenção de condomínio serve como parâmetro para definir direitos nas relações com os condôminos. Vejamos a ementa do precedente mencionado:

Civil. Recursos Especiais. Ação de compensação por danos morais. Agressões físicas entre condôminos. Ausência de responsabilidade do condomínio. Dissídio jurisprudencial. Cotejo analítico e similitude fática. Ausência.

- Hipótese em que foi ajuizada ação de compensação por danos morais por condômino, em face do condomínio, decorrente de agressão física praticada na garagem do prédio.

- O condomínio não responde pelos danos morais sofridos por condômino, em virtude de lesão corporal provocada por outro condômino, em suas áreas comuns, salvo se o dever jurídico de agir e impedir a ocorrência do resultado estiver previsto na respectiva convenção condominial.

- O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas.

Recurso especial do condomínio conhecido e provido, e negado provimento ao recurso especial do condômino. (REsp 1.036.917/RJ)

5.8.2.2.Natureza Jurídica

a)      Natureza Institucional  

Aponta-se que a natureza jurídica do condomínio é institucional (estatutária), na medida em que as regras definidoras do convívio entre os condôminos transcendem as pessoas que efetivamente participaram da elaboração e das normas, vindo a atingir terceiros que posteriormente vierem a ingressar no local.

Ou seja: não se pode dizer que é contratual a natureza jurídica da convenção de condomínio, pois os efeitos decorrentes da sua elaboração não são inter partes (princípio da relatividade), mas se erga ommnes.

Outro fundamento para sustentar a natureza estatutária é o de que grande parte das normas, como se verá adiante, possui natureza cogente, sendo por isso inderrogável pela vontade das partes.

b)      Reflexos Práticos da Natureza Institucional

Em certos momentos é difícil visualizar mentalmente a importância prática da definição da natureza jurídica de um instituto. Muitas vezes até somos levados a crer que a análise tem importância meramente acadêmica, sem maiorias relevâncias. Todavia, no caso da natureza jurídica da convenção condominial, pode-se apontar pelo menos duas conseqüências práticas de grande relevo, a saber:

è A impossibilidade de se invocar a exceção do contrato não cumprido quando o condômino, acionado para a cobrança de cotas condominiais não adimplidas, alega em defesa que não cumpriu sua obrigação porque o condomínio não cumpriu com uma ou outra obrigação documentada em ata de assembléia. Afirma-se, portanto, que não cabe a exceção, pois ela só se aplica a contratos bilaterais, nos termos do artigo 476 do Código Civil. Ressalta-se que este entendimento já foi consolidado no âmbito do STJ[44].

è Por não se tratar de contrato (negócio jurídico), a aplicação das normas do Código Civil se deu de forma imediata. Neste caso, o limite máximo da multa moratória pelo inadimplemento, que era de 20% nos termos da Lei 4.591 (art. 12,§3º), passou a ser de 2%, conforme o artigo 1.336,§1º do CC/02. Aponta-se, como fundamento legal deste entendimento, a regra prevista no Artigo 2.035, p. único do CC/02: “Art. 2.035. [...] Parágrafo único. Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos.” Em desfecho, consigne-se que o STJ também acolhe este posicionamento.[45]

5.8.2.3.Deliberação, Formalização e Eficácia da Convenção de Condomínio

a)      Deliberação

O Código Civil estabelece um critério econômico para a aprovação da convenção de condomínio. Isto é, não se computa os votos pelo número de condôminos (per capita), mas sim pelas frações ideais dos terrenos representadas por seus titulares. Assim, a convenção é aprovada pelo voto favorável de titulares de 2/3 das frações ideais, nos termos do artigo 1.333: “A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais [...]”

b)      Forma

Destarte, o documento que exterioriza a vontade dos condôminos pode ser a escritura pública ou o instrumento particular, como dispõe o §1º do Art. 1.334.

c)      Eficácia

Obtida a aprovação da convenção, esta, independentemente de registro no CRI, já produz efeitos em relação aos condôminos que participaram da deliberação, inclusive quanto aos dissidentes. No entanto, os efeitos são meramente obrigacionais (inter partes), pois o que se tem, por enquanto, é um condomínio de fato.

Em termos práticos, se a convenção foi aprovada, mas não foi registrada, não se poderá exigir de um terceiro adquirente de um apartamento, por exemplo, que ele assuma despesas extraordinárias que extrapolem os valores usuais com gastos no condomínio. Isso porque ele não tinha ciência formal do ato e, com isso, os efeitos não podem alcançá-lo.

Em contrapartida, os titulares de direito real, possuidores ou detentores das unidades autônomas imediatamente se submetem aos efeitos da convenção, como fica nítido na parte final do art. 1.331, caput: “[...] e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Mas é importante destacar que alguns efeitos do ato, mesmo sem o registro da convenção, atingem terceiros adquirentes. Ora, seria enriquecimento sem causa imaginar que um terceiro pudesse ficar isento do pagamento das cotas condominiais básicas sob o fundamento de que não há registro da convenção. Nesta hipótese específica, mesmo sem o registro, o terceiro que assume a posição de condômino é obrigado a arcar com os pagamentos.

Inclusive, a Súmula 260 do STJ pode ser invocada como fundamento para a afirmação feita acima: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.”

d)      Conteúdo

Visto o quorum necessário à aprovação, os requisitos formais e a eficácia do ato, passa-se ao exame do conteúdo da convenção de condomínio.

O conteúdo se divide basicamente em três blocos. Dois deles de ordem pública e um de natureza privada, este último correspondente às normas que os condôminos podem estipular no exercício de sua autonomia. Em razão da origem híbrida (pública e particular) do bloco de normas que definem o conteúdo da convenção, fica nítida a natureza heterônoma deste conteúdo.

Com efeito, a partir dos artigos 1.332 a 1.334 e do Enunciado de número 504 do CJF, pode-se montar o seguinte quadro:

Conteúdo da Convenção de Condomínio Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
ART. 1.332	Art. 1.334	Autonomia Privada
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam	I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II - sua forma de administração; III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações; IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V - o regimento interno.	Normas ajustadas segundo a autonomia privada, não contrárias à ordem pública, à função social e à boa fé. Por exemplo: assunção de responsabilidade civil em relação a danos decorrentes de furtos e avarias em veículos no estacionamento.
Enunciado 504 do CJF: A escritura declaratória de instituição e convenção firmada pelo titular único de edificação composta por unidades autônomas é título hábil para registro da propriedade horizontal no competente registro de imóveis, nos termos dos arts. 1.332 a 1.334 do Código Civil.

Ou seja: é possível que apenas um instrumento formalize o ato de instituição e regulamentação do condomínio. Assumindo a forma pública, este documento único é chamado de Escritura Declaratória de Instituição e Convenção de Condomínio, como nos mostra o Enunciado 504 do CJF.

e)      Cláusulas Dispositivas

No que tange ao bloco de disposições facultativas, provenientes da autonomia privada, os condôminos poderão estabelecer algumas regras adicionais, como a que, por exemplo, atribua responsabilidade civil ao condomínio por furtos e avarias ocasionadas em veículos no estacionamento.

A lei não impõe uma norma como essa, mas, uma vez estabelecida, ela cria o dever jurídico e a responsabilidade civil por fato de outrem.

Por outro lado, se a convenção for omissa a respeito deste tema específico, os condôminos prejudicados pelo furto ou avaria de seus veículos não poderão acionar o condomínio para o pagamento da indenização, pois se não há o dever jurídico, não há se falar na obrigação de reparar o dano.

A assunção de responsabilidade há de ser expressa e categórica, pois mesmo a contratação de serviços de vigilância e segurança não induz um compromisso tácito do condomínio pela recomposição dos danos.

f)       Quem pode deliberar e aprovar a Convenção de Condomínio

A convenção de condomínio será elaborada e aprovada pelo proprietário da unidade autônoma, assim como pelos promitentes compradores e cessionários de direitos, mas estes últimos poderão ser excluídos do direito de participar da deliberação, já que ainda não se tornaram efetivamente os proprietários dos bens.

O promitente comprador é aquele que firmou um contrato preliminar com o proprietário da unidade autônoma. Sua obrigação é cumprida em prestações periódicas e, ao final, deve promover o registro da escritura de compra e venda para adquirir a propriedade do imóvel.

Já o cessionário de direitos é o terceiro a quem foi transferido os direitos de promitente comprador. O promitente comprador pode desistir de adquirir o imóvel e transferir seus direitos a um terceiros. Nota-se que o negócio pode envolver especulação, como a espera de uma valorização do imóvel.

Enfim, tanto o promitente comprador como o cessionário de direitos, por não ostentarem ainda o título de propriedade, não gozam dos mesmos direitos do proprietário. O §2º do art. 1.331 deixa isso muito claro: “§ 2^o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.”

5.8.2.4.Cláusulas cogentes (art. 1.334)

O exame do conteúdo mínimo definido pelo art. 1.334 exige a abertura de um tópico específico para facilitar a análise pontual das cláusulas cogentes que figuram naquele dispositivo.

a)      Rateio das Despesas

Existem basicamente dois tipos de despesas no condomínio edilício: i) as ordinárias (taxa de condomínio), que são despesas do dia a dia e “decorrentes do orçamento aprovado pela assembléia anual[46]”, como água, energia, limpeza, segurança, manutenção, salários e remuneração do administrador etc e ii) extraordinárias, que não estão previstas no orçamento anual e extrapolam o valor usualmente pago pelos condôminos e que advém de gastos com obras, reformas, investimentos etc.

A convenção deve dispor sobre o modo de pagamento dessas despesas, indicando, pelo menos, se a contribuição será proporcional à fração ideal da unidade imobiliária. Em casos omissos, haverá essa proporcionalidade. É claro que a convenção poderá dispor de maneira diversa e até estabelecer certas isenções diante de casos concretos, como na situação de uma loja do andar térreo, que pode ficar isenta do valor pago com a manutenção do elevador. Tudo, porém, deve ficar expresso na convenção, pois do contrário o pagamento será proporcional.

b)      Modo de Administração do Condomínio

A administração do condomínio edilício está disciplinada entre os artigos 1.347 a 1.356 do Código Civil, onde estão previstos, dentre outros, temas como: tempo de mandato e competência do administrador; se a gestão é feita com a contribuição de órgãos auxiliares ou não etc. A convenção deverá definir esses conteúdos de acordo com as necessidades do condomínio.

c)      Funcionamento da Assembléia (competência, convocação e quoruns deliberativos)

A Assembléia de condôminos é o órgãos máximo deliberativo de um condomínio edilício. Ela se classifica em ordinária e extraordinária a depender das matérias que serão objeto de deliberação. O conjunto dessas matérias reflete a competência de cada uma dessas espécies de conclave.

d)      Sanções

A convenção deverá prever, ainda, as sanções a que estarão sujeitos os condôminos em caso de descumprimento de seus deveres, que estão previstos nos artigos 1.336 a 1.337. Como se verá adiante, algumas penalidades mais graves somente poderão ser aplicadas se estiverem previstas na convenção de condomínio.

e)      Regimento Interno

Por fim, deve a convenção de condomínio estabelecer o regimento interno.

5.8.2.5. Alteração da Convenção de Condomínio (art. 1.351)

Tanto a aprovação como a alteração da convenção do condomínio dependem de voto favorável de condôminos que representem pelo menos 2/3 das frações ideais. O critério, como dito, é econômico, pois o voto não é contado por cabeça, mas por fração. A regra faz muita diferença se pensarmos em condomínios com a dimensão do Edifício J.K, em Belo Horizonte, que tem 1062 unidades imobiliárias.

Mas uma ressalva deve ser feita: não se pode esquecer que o quorum para a alteração da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, é de unanimidade, conforme prescreve o artigo 1.351, 2ª parte, vejamos: “Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)”

Apesar do rigor exigido pela lei para a alteração da destinação do edifício, um interessante precedente do STJ revela que houve, em certo caso, modificação gradual e tácita dos fins de um condomínio, cuja convenção previa a destinação exclusivamente comercial, mas que com o passar do tempo os moradores passaram a aceitar uma destinação mista (fins comerciais e também residenciais).

Em certa contenda entre os condôminos, o proprietário de uma unidade comercial procurou justificar o excesso de ruídos alegando que, pela convenção condominial, a destinação era exclusivamente comercial. Todavia, não prevaleceu a tese do comerciante. Ou seja: não houve deliberação unânime para se alterar a destinação. Pelo contrário, a mudança se deu com o tempo, o que acarretou a supressio. Confira a ementa do julgado:

DIREITO CIVIL. VIZINHANÇA. CONDOMÍNIO COMERCIAL QUE ADMITE UTILIZAÇÃO MISTA DE SUAS UNIDADES AUTÔNOMAS. INSTALAÇÃO DE EQUIPAMENTO POR CONDÔMINO QUE CAUSA RUÍDO. INDENIZAÇÃO DEVIDA. DANO MORAL FIXADO EM QUANTUM RAZOÁVEL.

- O exercício de posições jurídicas encontra-se limitado pela boa-fé objetiva. Assim, o condômino não pode exercer suas pretensões de forma anormal ou exagerada com a finalidade de prejudicar seu vizinho. Mais especificamente não se pode impor ao vizinho uma convenção condominial que jamais foi observada na prática e que se encontra completamente desconexa da realidade vivenciada no condomínio.

- A 'suppressio', regra que se desdobra do princípio da boa-fé objetiva, reconhece a perda da eficácia de um direito quando este longamente não é exercido ou observado.

- Não age no exercício regular de direito a sociedade empresária que se estabelece em edifício cuja destinação mista é aceita, de fato, pela coletividade dos condôminos e pelo próprio Condomínio, pretendendo justificar o excesso de ruído por si causado com a imposição de regra constante da convenção condominial, que impõe o uso exclusivamente comercial, mas que é letra morta desde sua origem.

- A modificação do quantum fixado a título de compensação por danos morais só deve ser feita em recurso especial quando aquele seja irrisório ou exagerado.

Recurso especial não conhecido. (STJ, REsp 1096639/DF)

5.8.3.      Regimento Interno

Pelo disposto no artigo 1.334, V, a convenção de condomínio determinará o seu regimento interno. Isso não significa que o regimento é necessariamente uma peça integrante da convenção de condomínio. Ao contrário do que a literalidade do texto legal sugere, basta apenas que a convenção indique o modo de elaboração e o quorum necessário à aprovação do regimento interno.

Em termos conceituais, o regimento interno é um documento administrativo e complementar da convenção condominial. A densidade normativa do regimento é menor, pois nele serão contempladas regras mais superficiais, que abordam questões do cotidiano, como o horário para o uso de piscinas, trajes que poderão ser utilizados nos elevadores etc. 

Registre, por fim, que o quorum para a alteração do regimento será aquele fixado na convenção condominial, tal como prevê o Enunciado 248, da III Jornada do CJF: – “Art.: 1.334, V: O quorum para alteração do regimento interno do condomínio edilício pode ser livremente fixado na convenção.”

5.9.      Direitos dos Condôminos (art. 1.335)

O artigo 1.335 contempla um núcleo essencial de direitos que cada titular de uma unidade autônoma possui junto ao condomínio edilício. São eles: “I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.”

Para efeito de organização da matéria, optei por listar alguns comentários sobre os direitos essenciais dos condôminos, conforme se segue: 

5.9.1. Uso, fruição e disposição das áreas privativas

O proprietário de uma unidade autônoma pode exercer as faculdades dominiais de uso, fruição e disposição sobre o seu bem, mas com algumas especificidades:

a)      Animais de Pequeno Porte 

A previsão da convenção de condomínio que estipula a vedação da presença de animais em unidades autônomas pode se mostrar abusiva se o animal de pequeno porte não apresenta risco ao sossego, à saúde ou à segurança dos moradores. Esse foi o entendimento consolidado no Enunciado 566 do CJF: “Enunciado 566 – A cláusula convencional que restringe a permanência de animais em unidades autônomas residenciais deve ser valorada à luz dos parâmetros legais de sossego, insalubridade e periculosidade.”

Também é possível encontrar precedentes judiciais que seguem a orientação do enunciado doutrinário acima, como foi decidido na Apelação Cível nº 1.0702.388038-8/001, julgada pela 9ª Câmara Cível e ementada nos seguintes termos:

Ementa: AÇÃO COMINATÓRIA - CONDOMÍNIO - CRIAÇÃO DE ANIMAL EM APARTAMENTO - VEDAÇÃO - REGULAMENTO INTERNO - INAPLICABILIDADE - AUSÊNCIA DE DANOS AOS MORADORES.
- Para que prevaleça a proibição inserida no regulamento do condomínio quanto à manutenção de animais no edifício, há de ser demonstrado o efetivo prejuízo à saúde e à segurança dos demais moradores.

b)      Faculdade de Fruição e Vagas de Garagem

A faculdade de fruição do titular da vaga de garagem, que pretende, por exemplo, aliená-la ou alugá-la, pode ser suprimida pela convenção de condomínio, como visto acima. E mesmo que o proprietário tenha autorizar para alienar ou alugar a vaga, deverá oferecer primeiro a um condômino, que tem direito de preferência em relação a estranhos/terceiros.

c)      Poder de Disposição da Área Privativa

O proprietário tem a liberdade de praticar os atos de disposição (total ou parcial) sobre a área privativa. Caso decida aliená-la, serão transmitidas ao adquirente tanto a unidade autônoma como a inseparável fração ideal[47].

Não se pode olvidar que o condomínio edilício não se confunde com o condomínio voluntário tradicional, de modo que não se pode estabelecer, no primeiro, o direito de preferência dos demais condomínios na hipótese de alienação da área privativa, pois resultaria em excessiva restrição da faculdade de dispor da coisa.

5.9.2. Pretensão Reivindicatória e Legitimidade Ativa

Observe que o art. 1.335, diversamente do que está previsto para o condomínio geral (art. 1.314[48]), foi omisso ao dispor sobre o direito do proprietário de uma unidade autônoma de reivindicar a posse de quem injustamente detenha ou possua uma área comum.

Essa omissão é relevante porque ela é determinante para a definição da legitimidade ativa para a propositura da ação reivindicatória contra posse injusta de terceiros sobre as áreas comuns, de modo que é possível estabelecer a seguinte divisão:

Condomínio Tradicional (art. 1.314)

Condomínio Edilício

Legitimidade ativa para a ação petitória: É concorrente, pois tanto o condomínio – ente despersonalizado – como os condôminos podem reivindicar o bem de terceiros.

Legitimidade Ativa para a ação petitótia: É exclusiva do condomínio edilício. O condômino só tem ação petitória para defender agressões à posse sobre sua respectiva unidade autônoma. A legitimação só será concorrente em situações excepcionais, quando o uso do espaço comum for exclusivo de um ou mais condôminos ou indispensável ao exercício do direito de usar, fruir ou dispor de uma ou mais unidades autônomas.

A divisão estabelecida neste quadro foi elaborada com base no entendimento do STJ sobre a matéria, como se vê no precedente abaixo:

[...] 3. Há duas espécies de condomínios (para deixar de lado ponderações acerca de outras formas mais sofisticadas, irrelevantes ao deslinde dessa causa, como a multipropriedade): a) condomínio geral ou tradicional  e b) condomínio edilício ou por unidades autônomas.

4. Enquanto para o condomínio geral há expressa previsão legal acerca da legitimação concorrente de todos os condôminos para eventual ação reivindicatória de toda a propriedade, tal não sucede com o condomínio edilício.

5. No condomínio edilício, verifica-se a presença de (1) área privativa ou unidade autônoma, (2) área comum de uso exclusivo e (3) área comum de uso comum. Esta pode ser: (3.a) essencial ao exercício do direito de propriedade da unidade autônoma ou (3.b) não-essencial ao exercício do direito de propriedade da unidade autônoma.

6. Em se tratando de assenhoreamento de área comum de condomínio edilício por terceiro, a competente ação reivindicatória só poderá ser ajuizada pelo próprio condomínio, salvo se o uso desse espaço comum for: (1) exclusivo de um ou mais condôminos ou (2) essencial ao exercício do direito de usar, fruir ou dispor de uma ou mais unidades autônomas. Nesses dois casos excepcionais, haverá legitimação concorrente e interesse de agir tanto do condomínio

como dos condôminos diretamente prejudicados.

7. Todavia, nessas hipóteses de legitimação concorrente em condomínio edilício, a coisa julgada formada em razão do manejo de ação reivindicatória dos alguns condôminos diretamente prejudicados não inibirá a futura propositura de outra demanda reivindicatória pelo condomínio.[...] (STJ, REsp 1.015.652/RS)

5.9.3. Direitos sobre as áreas comuns

No que se refere à utilização das áreas comuns são feitos os seguintes comentários:

a)      Usucapião e Área Comum

O exercício exclusivo do contato físico com a área comum, ainda que por tempo prolongado, não gera a usucapião em favor do condômino. O contato com a coisa, nesta hipótese, não é qualificado como posse, mas como mera detenção, pois atos de mera permissão ou tolerância não induzem posse (art. 1.208, do CC). Além do mais, o art. 3º da Lei 4.591/64, aplicável supletivamente diante da omissão do Código Civil, prescreve que as áreas comuns são insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino.

Entretanto, se o contato físico de uma área comum (como um sótão, depósito, casa de empregado) por tempo prolongado é exercido não por um condômino, mas por um terceiro, aí sim é possível a usucapião de áreas comuns.

b)      Supressio e Área Comum

Apesar da vedação à usucapião de áreas comuns por parte dos condôminos pelas razões expostas acima, o STJ já reconheceu em duas oportunidades a possibilidade da ocorrência da supressio como alternativa jurídica para justificar a permanência da posse exclusiva.

A supressio, diferentemente da usucapião, não é modo de aquisição da propriedade. Trata-se de um instituto relacionado com a boa fé objetiva que, no intuito de preservar a legítima expectativa criada por comportamentos reiterados ao longo do tempo, suprime a eficácia de um direito (potestativo ou subjetivo).

Assim, por exemplo, se um morador exerceu posse exclusiva de uma área comum por tempo prolongado, a omissão dos demais condôminos quanto àquela situação fez gerar uma legítima expectativa, no detentor, da estabilidade daquela situação no tempo. Assim, os condôminos, que poderiam impugnar o uso exclusivo (art. 1.335, I), acabaram por ver suprimido os efeitos do seu direito potestativo, sendo obrigados a tolerar a posse exclusiva, enquanto existir justificativa para tanto.

Neste sentido, os precedentes do STJ:

CONDOMÍNIO. Área comum. Prescrição. Boa-fé. Área destinada a corredor, que perdeu sua finalidade com a alteração do projeto e veio a ser ocupada com exclusividade por alguns condôminos, com a concordância dos demais. Consolidada a situação há mais de vinte anos sobre área não indispensável à existência do condomínio, é de ser mantido o statu quo. Aplicação do princípio da boa-fé (suppressio).

Recurso conhecido e provido. (STJ, REsp 214680/SP)

Processual Civil. Civil. Recurso Especial. Prequestionamento. Condomínio. Área comum. Utilização. Exclusividade. Circunstâncias concretas. Uso prolongado. Autorização dos condôminos. Condições físicas de acesso. Expectativa dos proprietários. Princípio da boa-fé objetiva.

- O Recurso Especial carece de prequestionamento quando a questão federal suscitada não foi debatida no acórdão recorrido.

- Diante das circunstâncias concretas dos autos, nos quais os proprietários de duas unidades condominiais fazem uso exclusivo de área de propriedade comum, que há mais de 30 anos só eram utilizadas pelos moradores das referidas unidades, pois eram os únicos com acesso ao local, e estavam autorizados por Assembléia condominial, tal situação deve ser mantida, por aplicação do princípio da boa-fé objetiva. (STJ, REsp 356821/RJ)

5.9.4. Direito de Voto e Participação nas Assembléias

a)      Legitimados

Os possuidores diretos, a título obrigacional ou real, como o locatário, comodatário e usufrutuário não podem exercer o direito de voto nas assembléias. Admite-se apenas que eles participem das deliberações na qualidade de mandatário do proprietário.

Exceção deve ser feita ao promissário comprador e ao cessionário de direitos que, dependendo da convenção de condomínio, são equiparados aos proprietários (art. 1.334,§2º).

b)      Quitação das Obrigações Condominiais

A quitação das cotas condominiais é condicionante indispensável para o exercício do direito de voto e participação nas assembléias, afinal, “quem postula direitos deve cumprir obrigações.[49]”

É preciso ter em conta, ainda, que o débito é da unidade autônoma (propter rem) e não do condômino. Isso significa que se um determinado condômino, que for proprietário de várias unidades em um condomínio edilício, estiver em atraso com as cotas condominiais de apenas algumas unidades, poderá exercer o direito de voto de maneira proporcional às frações ideais correspondentes às unidades quites.

Em resumo: não se priva integralmente o exercício de voto pelo inadimplemento das cotas condominiais de uma ou algumas unidades, pois o débito não é do condômino, e sim da unidade[50].

5.9.5. Deveres dos Condôminos.

Os deveres dos condôminos estão relacionados no artigo 1.336 do Código Civil[51]. Na seqüência será realizada uma análise detalhada do dispositivo, buscando examinar os principais aspectos relacionados.

5.9.5.1. Destinatários

O primeiro aspecto a ser ressaltado é que a expressão “condôminos” alcança não apenas os proprietários presentes e atuais, mas também adquirentes das unidades habitacionais, por força dos artigos 1.345[52] do CC/02, além dos possuidores diretos, como locatários e usufrutuários e até mesmo detentores, como um empregado doméstico, um caseiro etc. Todos eles são destinatários dos deveres que deverão ser observados no condomínio.

5.9.5.2. Responsabilidade do Proprietário por Débitos da Coisa

Já que os possuidores diretos em geral são destinatários dos deveres, caso um deles venha a descumprir a lei ou as normas internas do condomínio, o débito decorrente será da coisa em si (propter rem), de forma que o proprietário poderá ser responsabilizado civilmente, mesmo não tendo sido ele quem infringiu o dever.

Este fardo que recai sobre o proprietário é conseqüência, em primeiro lugar, da natureza propter rem da obrigação. Resulta, ainda, do fato de que o proprietário permaneceu com a posse indireta da unidade, a qual lhe confere um poder residual de vigilância, conservação e de aproveitamento de certas vantagens que a coisa proporciona. Neste caso, o possuidor-indireto (proprietário) deve se assegurar de que o possuidor direto está dando destinação correta ao imóvel.

Estes foram alguns dos fundamentos apresentados no REsp 1.125.153/RS:

[...] I - O locador mantém a posse indireta do imóvel, entendida como o poder residual concernente à vigilância, à conservação ou mesmo o aproveitamento de certas vantagens da coisa, mesmo depois de transferi-la a outrem o direito de usar o bem objeto da locação.

II - Na condição de proprietário, ao locador cumpre zelar pelo uso adequado de sua propriedade, assegurando-se da correta destinação dada pelo inquilino mormente no que se refere à questão concernente à higiene e limpeza da unidade objeto da locação que possui grave repercussão social, podendo, assim, interferir na esfera de saúde

dos demais condôminos.

III - Ao proprietário é conferido instrumento coercitivo apto a compelir o locatário a cumprir as determinações condominiais, inclusive com a possibilidade de ajuizamento de ação de despejo, nos termos da Lei n.º 8.245/91.

IV - Assim, tratando-se de direito de vizinhança a obrigação é propter rem, ou seja, decorre da propriedade da coisa. Por isso, o proprietário, com posse indireta, não pode se eximir de responder pelos danos causados pelo uso indevido de sua propriedade.

V - Em resumo: o proprietário, em razão da natureza propter rem da obrigação, possui legitimidade passiva ad causam para responder por eventuais danos relativos a uso de sua propriedade.

VI - Recurso especial improvido. (STJ, REsp. 1.125.153/RS)

5.9.5.3. Dever de Contribuição para as Despesas

Em relação a este dever específico, são feitos alguns comentários de maior relevo, como se segue.

a)      O Valor da Contribuição

A redação original do artigo 1.336, I, dispunha que a contribuição da unidade seria proporcional à fração ideal. Em suma, as unidades que representam maiores frações eram oneradas com contribuições mais elevadas.

No entanto, a Lei 10.931/04 alterou a redação do art. 1.336, I, e partir de então as convenções podem dispor de maneira contrária, estabelecendo outro critério para determinar o valor da contribuição de cada unidade, independentemente da fração ideal respectiva, como a intensidade dos serviços prestados ou o grau de utilização das partes comuns.

Logo, não é ilegal estabelecer cotas igualitárias[53] para todos os condôminos, desde que previsto na convenção.

Diante do o exposto, o critério da proporcionalidade do valor da cota à fração ideal é supletivo, porque ele se impõe caso a convenção condominial não estabeleça outro critério.

Em desfecho, ressalta-se que a despesa de uma área comum, mas de uso exclusivo por parte de apenas algumas pessoas, não poderá ser suportada por todos os condôminos, como prescreve o art. 1.340[54]. Realmente não faria sentido imputar ao titular de uma unidade que não tem qualquer tipo de proveito com a área comum utilizada exclusivamente por outros, pois haveria um enriquecimento sem causa da parte de quem efetivamente se beneficia com o uso e fruição da coisa.

b)      Responsabilidade do Promissário Comprador e do Promitente Vendedor por Débitos Condominiais

Segundo entendimento que vem se consolidando nos tribunais, o promitente comprador, independentemente da quitação integral do contrato, só responde pelos débitos condominiais após a sua imissão na posse do imóvel. Assim decidiu recentemente o STJ:

[...] 3. O reconhecimento da responsabilidade do promissário comprador pelo pagamento dos débitos condominiais exige a comprovação da ciência do condomínio acerca da alienação e a efetiva imissão na posse do promissário comprador. Precedentes.

4. Rever os fundamentos do aresto combatido demandaria a alteração das premissas fático-probatórias dos autos, procedimento vedado nesta via recursal, ante o teor da Súmula nº 7/STJ.

5. Agravo regimental não provido. (STJ, AgRg no AREsp 524.165/SP)

Agora, se o promissário comprador já se imitiu na posse do bem e eventualmente deixa de pagar as contribuições, o condomínio, ao contrário do que se poderia imaginar, não pode mover a cobrança contra o proprietário (promitente vendedor). A escolha, como entendeu o STJ, não pode ser aleatória, vez que a legitimidade passiva seria exclusiva do promissário comprador, ou seja, o possuidor que deu origem aos débitos.

A decisão acaba por contrariar a natureza jurídica da obrigação propter rem, pois se o nome do promitente vendedor ainda figura no registro de imóveis, ele é o proprietário e, em linha de princípio, deveria responder solidariamente ao pagamento do débito. Segue abaixo a ementa da decisão comentada:

I - A teor da jurisprudência desta a. Corte, a responsabilidade pelas despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário-comprador quanto sobre o promitente-vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto (ut EREsp nº 136.389/MG, Relator o Senhor Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/9/99);

II - Esclareça-se, entretanto, que, com tal assertiva, não se está a afirmar que a legitimação passiva ad causam da ação que objetiva o adimplemento das despesas condominiais ficará, em qualquer hipótese, ao alvedrio do autor da ação, que poderá optar, aleatoriamente, pelo promitente-vendedor ou pelo compromissário-comprador, tal como entenderam as Instâncias ordinárias. Na verdade, revela-se necessário aferir com quem, efetivamente,  restou estabelecida a relação jurídica material;

III - Como é de sabença, as despesas condominiais, assim compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade, em princípio, daquele que detém a qualidade de proprietário do bem, ou, ainda, de titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição;

IV - Não há, assim, qualquer relevância, para o efeito de se definir a responsabilidade pelas despesas condominiais, se o contrato de promessa de compra e venda foi ou não registrado, pois, conforme assinalado, não é aquele que figura, no registro, como proprietário, que, necessariamente, responderá por tais encargos;

V - Para a correta definição do responsável pelos encargos condominiais, em caso de contrato de promessa de compra e venda, deve-se aferir, pontualmente, se houve efetiva imissão na posse por parte promissário-comprador (ainda que em caráter precário) e se o condomínio teve ou não o pleno conhecimento desta. Presentes tais circunstâncias, a responsabilidade pelas despesas condominiais deve ficar a cargo do promissário-comprador, no período em que tiver exercido a posse do bem imóvel;

VI- Recurso Especial provido. (STJ, REsp 1.079.177/RS)

c)      Responsabilidade do Adquirente

Já com relação ao adquirente, a responsabilidade civil decorre do próprio texto da lei: “Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

Já quanto à responsabilidade do adquirente em arrematações judiciais, se o edital for omisso quanto à existência de débitos, o arrematante não responde por eles.[55]

d)      Responsabilidade do Locatário

A Lei de locações atribui ao locatário o dever de pagar as despesas ordinárias do condomínio, nos termos do art. 23, XII, da Lei 8.241/95. Dessa forma, o locatário tem responsabilidade pelos débitos ordinários surgidos exclusivamente por ele, no período da locação. Enfim, o locatário não responde por débitos do locador.

e)      Cláusula Penal Moratória

O atraso no pagamento das parcelas do condomínio traz à tona uma série de encargos que deverão ser suportados pelo inadimplente. Comecemos pela cláusula penal compensatória ou multa moratória.

No regime da Lei 4.591//64, precisamente em seu art. 12,§2º, a cláusula penal moratória podia ser fixada em até 20% sobre o valor do débito.

Em 1990, com a aprovação do CDC (Lei 8.072), questionou-se se esta cláusula penal não deveria ser reduzida ao patamar de 2%, conforme previsto no artigo 52,§1º no “Estatuto Consumeirista”

Todavia, realmente o vínculo entre os condôminos e o condomínio não concretiza uma relação de consumo, já que o condomínio não é fornecedor de produtos e serviços, muito menos os condôminos adquirem esses bens ou utilizam serviços como destinatários finais.

Todavia, a situação mudou completamente com o Código Civil de 2002 que, em seu artigo 1.336, §1º, limitou a fixação da multa moratória ao patamar de 2%, em semelhança ao CDC.

Neste aspecto, após discussões na doutrina e jurisprudência, chegou-se à conclusão de que as regras do Código Civil têm aplicação imediata, de modo que, mesmo as convenções firmadas anteriormente que previam a multa de 20%, não se aplicam para débitos ocorridos após 11.01.03, isto é, posteriormente à vigência do Código Civil.

Tal entendimento se baseou principalmente no art. 2.035, p. único do Código Civil, que dispõe: “Art. 2.035. [...] Parágrafo único. Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos.”

E aqui uma advertência: o código civil não operou efeitos retroativamente. Ou seja: se os débitos foram gerados durante a vigência da Lei 4.591/64, antes, portanto, de 11/03/03, o fato se subordina aos preceitos dela, de forma que a multa moratória será de 20%.

Ressalta-se, também, que esta discussão é acirrada, pois colocam em choque garantias constitucionais. Em regra, a lei nova não poderá regular os efeitos futuros de um ato jurídico perfeito, pois haveria violação legal do princípio constitucional do direito adquirido (art. 5.ª, XXXVI, da CR/88). De outro norte, o princípio da função social não permite a fixação de encargos abusivos nas relações contratuais, e daí a escolha do art. 2.035, p. único, como norma determinante para encontrar a solução correta para este hard case.

Mas o fundamento apontado como principal, no leading case em que a matéria foi examinada no STJ, em 14 de junho de 2005, foi o de que a convenção de condomínio possui natureza estatutária, o que autoriza a imediata aplicação da regra do Código Civil: “Despesas de condomínio. Multa. Aplicação do Código Civil de 2002, art. 1.336, § 1°. Precedentes da Corte. 1. A natureza estatutária da convenção de condomínio autoriza a imediata aplicação do regime jurídico previsto no novo Código Civil, regendo-se a multa pelo disposto no respectivo art.1.336, § 1°.” (STJ, REsp 722904/RS)

f)       Fraude à Lei Imperativa

Na tentativa de burlar o art. 1.336,§1º, o condomínio pode acrescer o correspondente a 10 a 20% no valor da cota condominial e depois conceder desconto para os condôminos que quitarem a parcela até a data do vencimento, como se isso fosse um prêmio pela pontualidade no pagamento. É óbvio que essa prática configura fraude à lei imperativa[56] e deve ser sancionada com a nulidade.

A prática é espúria, pois aqueles que eventualmente não conseguirem honrar com o pagamento na data prevista, serão onerados com a multa compensatória superior ao teto legal (2%), só que camuflada dentro do valor da cota condominial, como se fizesse parte da despesa.

Sobre este tema, inclusive, foi aprovado o Enunciado 505 nas Jornadas de Direito Civil, confira-se: É nula a estipulação que, dissimulando ou embutindo multa acima de 2%, confere suposto desconto de pontualidade no pagamento da taxa condominial, pois configura fraude à lei (Código Civil, art. 1336, § 1º), e não redução por merecimento.

g)      Juros moratórios

Os juros moratórios representam outro encargo a que estarão sujeitos os condôminos inadimplentes com o dever de pagamento das cotas. Não há problema algum na cumulação dos juros com a cláusula penal, pois a primeira é um encargo que representa o preço devido pela indisponibilidade do capital não entregue pelo condômino no prazo fixado, enquanto a segunda é uma penalidade pelo inadimplemento.

Quanto ao limite máximo, o art. 1.336,§1º estabelece que, em caso de omissão da convenção de condomínio, este será de 1% sobre o valor do débito. Mas o dispositivo confere discricionariedade à convenção para estipular percentuais diversos, senão vejamos: “§ 1^o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês [...]”

Portanto, a princípio o limite dos juros dependerá do que foi convencionado. Somente em casos omissos, é que a própria lei fixa 1%. Neste caso, em virtude da redação do art. 1.336,§1º, pergunta-se: É possível a fixação de juros moratórios em percentuais superiores a 1%?

Creio que não há dificuldade alguma em se responder negativamente, pois somente as instituições financeiras estão autorizadas a cobrar juros em valores superiores ao determinado pelo art. 406 do CC e pela Lei de Usura. No entanto, o STJ entende que é possível sim o condomínio fixar multa superior a 1%, conforme o precedente que se segue:

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONFLITO DE LEIS NO TEMPO. TAXAS CONDOMINIAIS. JUROS MORATÓRIOS ACIMA DE 1% AO MÊS. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE.

1. Em face do conflito de leis no tempo e, conforme prevê o art. 2º, § 1º, da LICC, os encargos de inadimplência referentes às despesas condominiais devem ser reguladas pela Lei 4.591/64 até 10 de janeiro de 2003 e, a partir dessa data, pelo Código Civil/02.

2. Após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais.

3. Recurso especial provido. (STJ, REsp 1.002.525/DF)

No exame dos fundamentos utilizados no voto deste recurso especial, julgado pela Terceira Turma do STJ, verifica-se que os ministros fizeram menção ao veto presidencial que não autorizou a modificação do art. 1.336,§1º do Código Civil pela Lei 10.931/04. Segue o trecho do veto mencionado no voto do recurso em análise:

O novo Código Civil estabeleceu o teto de dois por cento para as multas condominiais, adequando-as ao já usual em relações de direito privado. A opção do Código Civil de 2002, diploma legal profundamente discutido no Congresso Nacional, parece-nos a mais acertada, pois as obrigações condominiais devem seguir o padrão das obrigações de direito privado. Não há razão para apenar com multa elevada condômino que atrasou o pagamento durante poucas semanas devido a dificuldade financeira momentânea.

Ademais, observe-se que o condomínio já tem, na redação em vigor, a opção de aumentar o valor dos juros moratórios como mecanismo de combate a eventual inadimplência causada por má-fé. E neste ponto reside outro problema da alteração: aumenta-se o teto da multa ao mesmo tempo em que se mantém a possibilidade de o condomínio inflar livremente o valor dos juros de mora, abrindo-se as portas para excessos.

Por fim, o dispositivo adota fórmula de cálculo da multa excessivamente complexa para condomínios que tenham contabilidade e métodos de cobrança mais precários, o que poderá acarretar tumulto na aplicação rotineira da norma, eliminando pretensas vantagens. (Mensagem n.º 461/2004, DOU 03/08/2.004 – sem destaques no original)

f)       Cobranças Constrangedoras

Além dos limites legais à fixação dos encargos, o Condomínio também sofre outra restrição em relação às medidas adotadas para a cobrança dos valores em atraso. Configura ato ilícito uma cobrança constrangedora, como a não autorização para a utilização dos espaços comuns (piscinas, churrasqueiras), exposição ostensiva da posição de devedor mediante a afixação de aviso no hall de entrada, enfim, toda e qualquer prática que se mostrar abusiva configura ato ilícito e sujeita o condomínio a reparar o dano provocado.

5.9.5.4. Dever de Não Realizar Obras que Comprometam a Segurança da Edificação

a)      Fundamento do Dever

Este dever, previsto no inciso II do art. 1.336, é corolário do dever geral de abstenção de não causar dano a terceiros (neminem laedere). Para tanto, impõe-se uma obrigação de não fazer para que a obra realizada por um condômino não ponha em risco a incolumidade do prédio e de seus moradores. Procura-se evitar a criação de uma interferência externa prejudicial à segurança e a saúde dos demais condôminos.

b)      Seguro Contra Incêndio ou Destruição, Total ou Parcial do Prédio

Outra regra que se relaciona com a estabilidade e solidez do prédio é a prevista no artigo 1.346 do Código Civil, que impõe a obrigatoriedade de contratação de um seguro de dano específico, com cobertura contra incêndio e destruição, total ou parcial do prédio.

Observa-se que o Código Civil impõe a obrigação, mas não dispõe sobre o prazo em que ela deverá ser cumprida, muito menos comina uma penalidade para o seu descumprimento. Neste caso, as regras da Lei 4.591/64 se aplicam supletivamente diante da omissão da lei geral e posterior.

 Neste caso, aplica-se o art. 13 a 18 da mencionada lei, que regula a matéria de forma muito mais minuciosa que o Código Civil. Fiquemos apenas com o art. 13:

Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo tôdas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.

 arágrafo único. O seguro de que trata êste artigo será obrigatòriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do "habite-se", sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do impôsto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade.

Assim, o prêmio do seguro será rateado entre os condôminos e computado nas despesas ordinárias e o prazo para a celebração do contrato é de 120 dias contados da expedição do habite-se, sob pena de multa equivalente a 1/12 do IPTU.

5.9.5.5. Dever de Não Alterar a Forma e a Cor da Fachada, das Partes e Esquadrias Externas (Art. 1.336, III)

Trata-se de uma limitação estética que visa preservar a homogeneidade do condomínio. A violação da norma legitima tanto o condomínio como o condômino, concorrentemente, a propor ação de nunciação de obra nova ou demolitória, conforme o caso, para impedir a alteração do frontispício.

A alteração visual da fachada só tem cabimento mediante aprovação unânime dos condôminos em assembleia, conforme disposto no art. 10,§2º, da Lei nº 4.591/64[57].

5.9.5.6. Dever de dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. (Art. 1.336, IV)

a)      Considerações Gerais

Este último dever imposto pelo art. 1.336, IV pode ser dividido em duas partes, mas que estão, digamos, intercaladas. A primeira parte do dispositivo se refere ao dever que o condômino tem de não alterar a destinação de sua unidade em relação ao prédio. Ou seja: se o condomínio é residencial, o condômino não pode fazer da sua unidade um comércio.

Pode existir, como no exemplo acima, uma interligação entre os dois deveres impostos no artigo em análise, na medida em que a prática comercial em um edifício de residências pode gerar ruídos em excesso, a ponto de comprometer o sossego e a salubridade dos demais moradores.

Destarte, já vimos que a alteração da destinação depende da aprovação unânime dos condôminos. Essa é a regra. No entanto, relembre-se do acórdão examinado (REsp nº 1.096.639/DF) em que houve uma mudança temporal e tácita da destinação de um edifício que, pela convenção condominial, destinava-se exclusivamente ao comércio, mas que, com o passar do tempo, mostrou-se tanto vocacionado ao comércio como para fins residenciais.

Mesmo assim, não vingou a tese do proprietário do imóvel de que a destinação do imóvel era exclusivamente comercial. No caso, o STJ tutelou a saúde e o sossego dos moradores das unidades residenciais.

Na verdade este precedente é relevante para que possamos compreender a importância da defesa dos três pilares do direito de vizinhança: saúde, sossego e segurança, que se aplicam com mais vigor nos condomínios edilícios, dada a proximidade que uma unidade está da outra.

Neste ponto, tudo o que foi dito sobre os direitos de vizinhança, acerca do uso anormal da propriedade e das medidas postas à disposição dos prejudicadas são aplicáveis aqui, no condomínio edilício.

5.9.6. Das Sanções Pelo Uso Anormal da Propriedade

Afirma-se que o condomínio é um foco intenso de conflitos e discórdias. Não é a toa que usam o trocadilho “condemônio” para se referir a ele. Justo por isso, o Código Civil estabelece uma série de sanções a serem aplicadas em caso de descumprimento dos deveres. Vejamo-las:

5.9.6.1. Multa Pecuniária do Art. 1.336,§2º

a)      Natureza Jurídica da Sanção

Além das sanções específicas aplicadas na hipótese da impontualidade do pagamento das despesas condominiais, o Código Civil também estabelece sanções punitivas que se aplicam especificamente à violação dos deveres expressos nos incisos II, III e IV do art. 1.336, acima examinados.

Tais hipóteses, como visto, correspondem a obrigações negativas, na medida em que o condômino ou o possuidor devem se abster de atos que comprometam a segurança dos demais, altere as características da fachadas ou destinação da unidade.

Para a violação de tais deveres, o código estabelece a possibilidade de imposição de uma multa arbitrada em até cinco vezes o valor das contribuições mensais[58]. A sanção tem natureza de uma sanção privada, pois o seu caráter pedagógico visa desestimular a prática da infração.

Anote-se oportunamente que as sanções privadas constituem medidas excepcionais no direito civil, já que este ramo jurídico, em matéria de responsabilidade civil, se ocupa fundamentalmente da reparação dos danos suportados pelas vítimas. As penas, por outro lado, são sanções ligadas ao Direito Penal.

b)      Requisitos

Da primeira parte do art. 1.336, §2º são extraídos os seguintes requisitos:

i)                   Suporte Fático.

Em primeiro lugar, deve-se deixar claro que a multa prevista no Art. 1336,§2º tem como suporte fático a seguinte conduta: violação de algum ou alguns dos deveres previstos nos incisos II a IV do art. 1.336.

ii)                 Previsão no ato constitutivo ou na convenção.   

Por se tratar de uma pena, ela se sujeita aos meus postulados de uma sanção penal – não pode haver crime sem lei anterior que o defina, nem prévia cominação legal. É o princípio da legalidade que orienta a necessidade de previsão anterior. E um detalhe: quando o dispositivo se refere a “ato constitutivo”, ele parte do pressuposto de que o condomínio pode ter sido constituído pela Escritura Declaratória de Instituição, que contempla tanto o ato instituição como a convenção propriamente dita.

No entanto, mesmo em caso de omissão do ato constitutivo ou convenção, tal circunstância não impedirá a deliberação e, se for o caso, a aprovação, por parte da Assembléia de Condôminos, sobre a cominação da referida multa.

Portanto, em caso de omissão, será preciso a instituição de uma Assembléia Geral Extrordinária que, pelo voto favorável de 2/3 dos condôminos restantes, podem deliberar sobre a aplicação da multa, observando, é claro, o direito à ampla defesa e ao contraditório ao condômino que praticou a infração.

A situação pode ser dividida basicamente da seguinte forma:

Previsão da Multa no Ato Constitutivo ou Convenção	Em caso de Omissão
É o suficiente para a aplicação e cobrança da pena prevista no §2º do art. 1.336 do CC.	A aplicação da pena depende da convenção da Assembléia Geral Extraordinária e aprovação de 2/3 dos demais condôminos.

ii)  limite máximo correspondente ao quíntuplo das contribuições condominiais.

Em qualquer das situações acima apontadas, o limite da pena é de até cinco vezes o valor da contribuição, sem prejuízo das demais perdas e danos que poderão ser apuradas no caso concreto.

5.9.6.2. Sanções ao Condômino Nocivo ou de Comportamento Antissocial

As demais sanções aplicáveis aos condôminos pelo descumprimento de seus deveres estão tratadas no artigo 1.337 e seu parágrafo[59]. Como se pode notar, são sanções mais severas porque tem um destinatário específico: o condômino ou possuidor nocivo ou de comportamento antissocial.

a)      Pressuposto Fático

Como dito, diferentemente da pena pecuniária do art. 1.336,§2º, as sanções previstas no art. 1.337, caput e parágrafo único, se dirigem aos condôminos ou possuidores considerados de comportamento antissocial, assim compreendidos aqueles que descumprem reiteradamente os deveres legais e os previstos na convenção de condomínio.

A diferença, portanto, é que, enquanto a sanção do art. 1.336,§2º pressupõe a violação dos deveres previstos nos incisos II a IV do próprio art. 1.336, a sanção do art. 1.337, caput e parágrafo único, tem como base (suporte fático) a infração de qualquer dever, desde que reiteradamente praticada.

Portanto, se o descumprimento reiterado é do dever de contribuição para as despesas, a multa excepcionalmente poderá ser aplicada acima dos 2% previstos no §1º do art. 1.336, desde que observados os requisitos abaixo.

b)      Escala de Sanções Pecuniárias e Requisitos Legais

Em se tratando de condômino que reiteradamente descumpre os deveres, poderá, “por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.” (art. 1.337, caput)

Portanto, o código fixa uma primeira multa e estabelece os seguintes requisitos: i) infração reiterada; ii) convocação de assembléia e deliberação favorável pelo quorum qualificado de 3/4 dos condôminos restantes; iii) proporcionalidade na fixação da multa, sopesando-se a gravidade das faltas e reiteração da conduta; iv) multa limitada em até cinco vezes o valor da cota condominial da despesa ordinária.

No entanto, esta multa pode ser elevada para até o décuplo do valor da cota, na possibilidade do comportamento do condômino gerar incompatibilidade de convivência com os demais. Por exemplo, o condômino “anti-social” que faz uso constante de drogas em sua residência e ainda prejudica os vizinhos com ruídos excessivos.

Um interessante desta previsão legal é que ela não é clara com relação ao procedimento exigido para a fixação da sanção. Interpretando o parágrafo com o caput, entendo que o quorum de aprovação é o mesmo, ou seja, de 3/4 dos condôminos restantes.

O que se altera é o valor máximo da pena, que pode alcançar o décuplo do valor da cota, pena esta que incidirá periodicamente até ulterior deliberação pela assembléia. 

Por fim, em ambos os casos, exige-se o respeito à garantia do contraditório e da ampla defesa. Neste sentido, foi aprovado o Enunciado 92 das Jornadas de Direito Civil: “Art. 1.337: As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo.”

c)      Críticas à Previsão Exclusiva de Penas Pecuniárias

A escala de sanções pecuniárias previstas no código civil padece de uma crítica contundente: eles mexem no bolso do infrator como isso fosse resolver os problemas, mas não pode desestimular um condômino com boas condições financeiras.

Neste aspecto, o Código Civil disciplinou timidamente a matéria, perdendo a oportunidade de comunicar sanções que importem interdição da faculdade de uso ou até a exclusão do condômino nocivo.

Encontra-se, aliás, no direito comparado[60] sanções que obrigam a venda da unidade. Portanto, a crítica que se faz é que a pena pecuniária não tem o condão de transformar um desordeiro em um santo. Com base nisso, grande parte da doutrina e jurisprudência entendem que é possível a exclusão do condômino nocivo.

d)      Exclusão do Condômino Nocivo (Enunciado 508 do CJF)

 

Com o apoio da doutrina majoritária, foi aprovado o Enunciado 508, na V Jornada do CJF que permite a exclusão do condômino nocivo. Vejamos o teor do Enunciado para que possamos compreendê-lo a fundo:

Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.

Deste Enunciado podemos inferir que são dois os fundamentos apontados para a possibilidade de exclusão do condômino nocivo: a função social da propriedade e a vedação ao abuso de direito.

Além disso, são exigidos os seguintes requisitos para a exclusão: i) ineficácia das penas pecuniárias (ou seja: a pena de exclusão é residual ou subsidiária, devendo ser aplicada como ultima ratio); ii) deliberação na assembléia sobre o ajuizamento da ação de exclusão e iii) observância das garantias inerentes ao devido processo legal.

Em resumo, para os que defendem essa possibilidade, a exclusão não seria uma forma de perda da propriedade, mas uma interdição ao exercício da faculdade de uso diretamente pela pessoa do infrator. Neste caso, se o condômino anti-social foi o proprietário, este pode exercer o poder de fruição para alugar o imóvel para terceiros. Ainda não se propõe a venda compulsória da unidade em juízo, como no direito alemão.

Por fim, ressalta-se que a polêmica aparece nos tribunais brasileiros, sendo que, em alguns casos, a tese de exclusão foi acolhida, e em outros, afastada. Vejamos primeiramente as decisões que não acolheram a tese de exclusão. A primeira delas, do TJSP, argumentou que a sanção não tem previsão legal, vejamos:

“Expulsão de condômino por comportamento antissocial. Impossibilidade. Ausência de previsão legal. O Código Civil permite no art. 1.337 a aplicação de multas que podem ser elevadas ao décuplo em caso de incompatibilidade de convivência com os demais condôminos. Multa mensal que tem como termo inicial a citação e o final a publicação da r. Sentença, a partir de quando somente será devida por fatos subsequentes que vierem a ocorrer e forem objeto de decisão em assembleia. Recursos parcialmente providos” (TJSP, Apelação Cível 668.403.4/6, Acórdão 4122049, Barueri, 4.ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Maia da Cunha, j. 1.º.10.2009, DJESP 27.10.2009).

Já o segundo precedente, do 17ª Câmara Cível do TJRJ, também contrário á exclusão, está igualmente radicado no princípio da legalidade, mas também no direito de moradia:

CONDÔMINO COM COMPORTAMENTO CONSIDERADO ANTI-SOCIAL - PRETENSÃO DE SUA EXCLUSÃO DA COMUNIDADE CONDOMINIAL - SANÇÃO NÃO PREVISTA EM LEI - APLICAÇÃO DE MULTA PELO PRÓPRIO CONDOMÍNIO FALTA DE NECESSIDADE DE SUPLÊNCIA JUDICIAL. O ordenamento jurídico pátrio não prevê a sanção de exclusão do condômino de sua unidade residencial, ainda que pratique, reiteradamente, atos denominados pela lei como anti-sociais. Inexistência de lacuna legislativa na hipótese, eis que o Código Civil prevê sanção de multa para o condômino que apresente incompatibilidade de convivência com os demais moradores. Impossibilidade de exclusão do condômino pela via judicial. Afasta-se qualquer argumentação no sentido de que o magistrado, à luz do princípio da função social, por si só, tenha o poder de mitigar o direito fundamental à moradia resguardado na Constituição Federal e criar sanção diversa da eleita como a ideal pelos representantes do povo, transmudando nosso Estado Constitucional de Direito em um Estado Judicial de Direito. A multa pode ser aplicada pela Assembléia Condominial sem a necessidade de tutela jurisdicional, não sendo demonstrado no processo qualquer fato que impeça a deliberação pelo referido órgão em tal sentido. Improvimento do recurso. (TJRJ, 0098340-64.2006.8.19.0001, 16/04/2008)

Já no TJPR, no ano de 2012, encontra-se uma decisão favorável à exclusão do condômino. Como se vê, o caso envolveu uma situação em que houve fundada suspeita de que o titular da unidade praticava abusos sexuais e cárcere privado contra mulheres que eram atraídas por bons preços pelo trabalho doméstico. Segue a ementa do acórdão:

“Apelação cível. Condomínio edilício vertical. Preliminar. Intempestividade. Inocorrência. Apelo interposto antes da decisão dos embargos. Ratificação. Desnecessidade. Exclusão de condômino nocivo. Limitação do direito de uso/habitação, tão somente. Possibilidade, após esgotada a via administrativa. Assembleia-geral realizada. Notificações com oportunização do contraditório. Quorum mínimo respeitado (3/4 dos condôminos). Multa referente ao décuplo do valor do condomínio. Medida insuficiente. Conduta antissocial contumaz reiterada. Graves indícios de crimes contra a liberdade sexual, redução à condição análoga a de escravo. Condômino que aliciava candidatas a emprego de domésticas com salários acima do mercado, mantendo-as presas e incomunicáveis na unidade condominial. Alta rotatividade de funcionárias que, invariavelmente saiam do emprego noticiando maus-tratos, agressões físicas e verbais, além de assédios sexuais entre outras acusações. Retenção de documentos. Escândalos reiterados dentro e fora do condomínio. Práticas que evoluíram para investida em moradora menor do condomínio, conduta antissocial inadmissível que impõe provimento jurisdicional efetivo. Cabimento. Cláusula geral. Função social da propriedade. Mitigação do direito de uso/habitação. Dano moral. Não conhecimento. Matéria não deduzida e tampouco apreciada. Honorários sucumbenciais fixados em R$ 6.000,00 (seis mil reais). Mantença” (TJPR, Apelação Cível 957.743-1, 10.ª Câmara Cível, Curitiba, Rel. Des. Arquelau Araujo Ribas, j. 13.12.2012).

5.9.6.3. Procedimentos Cabíveis para a Cobrança dos Débitos Condominiais

a)      Procedimento Sumário e Monitório

A cobrança das despesas condominiais pode ser realizada extra ou judicialmente. Neste último caso o condomínio tem capacidade processual, devendo ser representado pelo síndico. Destarte, o procedimento cabível é o sumário, nos termos do art. 275, II do CPC. Admite-se, ainda, a possibilidade de ajuizamento de ação monitória em se tratando de prova escrita sem força de título executivo.

Quanto ao cabimento da monitória, assim decidiu o STJ:

Ação monitória. Débitos condominiais. Cabimento da monitória considerando a documentação apresentada, bastante para tanto. Precedentes da Corte.

1. Como está em precedente desta Corte trazido pelo especial, "a natureza de processo cognitivo sumário e a finalidade de agilizar a prestação  jurisdicional permitem concluir que é cabível o procedimento monitório sempre que o credor possuir documento que comprove o débito mas que não tenha força de título executivo, ainda que lhe seja possível o ajuizamento da ação pelo rito ordinário ou sumário" (REsp n° 208.870/SP, Relator o Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira; REsp n° 426.601/SP de minha relatoria, DJ de 6/12/02).

2. Não é necessário para a ação monitória que o documento seja emanado do devedor, "sendo suficiente, para a admissibilidade da ação monitória, a prova escrita que revele razoavelmente a existência da obrigação" (REsp n° 204.894/MG, Relator o Ministro Waldemar Zveiter, DJ de 2/4/01; REsp n° 167.618/MS, Relator o Ministro Barros Monteiro, DJ de 14/6/99). Assim, basta que haja prova capaz de revelar a existência da obrigação para que se admita a monitória (REsp n° 242.051/MG, de minha relatoria, DJ de 30/10/2000).

3. Recurso especial conhecido e provido.(STJ, REsp 613.112/PR)

No caso acima, não havia um documento de dívida assinado pelo condômino-devedor, mas o condomínio, autor da ação monitória, instruiu a demanda com a ata da assembléia de condomínio com indicação dos condôminos em débito, a relação dos devedores, a escritura do apartamento em nome do réu e a discriminação dos valores das cotas, o que, para STJ, mostrou-se suficiente a embasar o procedimento monitório.

b)                      Procedimento Executivo

Além do procedimento sumário e monitório, em 2006, com a alteração promovida no artigo 585 do CPC/73, pela Lei 11.382, os débitos de condomínio puderam ser cobrados pela via do processo de execução, tendo em vista que os documentos que representam tais dívidas foram alçados à categoria de títulos executivos extrajudiciais.

A redação atual do art. 585 não diz outra coisa: Art. 585. São títulos executivos extrajudiciais: [...] V - o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;

c)      Penhora do Bem Família na Cobrança de Débitos Condominiais

As exceções à impenhorabilidade do bem de família estão previstas no art. 3º da Lei 8.009/90, e dentre elas está a do inciso IV, cuja redação é a seguinte:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

[...]

IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

Pelas regras clássicas de hermenêutica, norma restritiva de direito não comporta interpretação extensiva nem analogia. A partir desta máxima, observe que o inciso IV se refere às espécies de tributos – imposto, taxa e contribuição – devidos em função do imóvel familiar. Neste caso, como o campo de aplicação da lei está adstrito às hipótese de tributos, não se poderia estender a norma para alcançar débitos condominiais devidos em função do imóvel.

Todavia, a jurisprudência do STJ há muito caminha no sentido contrário e entende que os débitos condominiais também podem justificar a penhora do bem de família. Passemos à análise dos recursos para entender os fundamentos jurídicos invocados pelo tribunal superior. O precedente mais antigo que foi localizado data de 1997, e é da 4ª turma. Aliás, foi justamente este acórdão que mudou o entendimento do STJ sobre o assunto. Veja o teor da ementa:

PENHORA. BEM DE FAMILIA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. ART. 3., INC. IV, DA LEI N. 8.009, DE 29.03.90. E PASSIVEL DE PENHORA O IMOVEL RESIDENCIAL DA FAMILIA, QUANDO A EXECUÇÃO SE REFERIR A CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS SOBRE ELE INCIDENTES.

RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. (REsp 150379/MG)

Na análise do voto há um trecho que revela nitidamente a posição que o STJ passou a adotar. Na verdade, o Tribunal deu às expressões “impostos, taxas e contribuições” um alcance genérico até alcançar o ponto em comum entre as espécies tributárias e os débitos condominiais, que seria a natureza propter rem da obrigação. Além disso, o princípio da vedação ao enriquecimento ilícito e o da igualdade entre os condôminos também foi invocado. Eis uma parte do trecho mencionado:

Atribui-se à indigitada expressão um alcance genérico, sem conotação de caráter fiscal que qualifica, de forma restritiva, as demais ressalvas insertas no mesmo inciso IV. Alexandre Mars Carneiro, advogado no Rio de Janeiro, vincula tais obrigações condominiais às obrigações propter rem, observando mais que “como, pois, admitir-se, senão ad aburdo, que um condômino inadimplente não possa ser coertado a satisfação sua co-participação nas despesas comuns, que resultam da interpenetração de direitos proporcionais e coexistentes, e tenham os demais condôminos, ad aeternum, que suportar esta desigualdade de conduta? Mutatis mutandis, ter-se-ia, por parte do condômino inadimplente, relapso, um enriquecimento sem justa causa e em prejuízo dos demais condôminos, a desigualar os direitos iguais a todos (A Lei nº 8.009/90 e a penhorabilidade de unidade condominial familiar, in Rev. Forense, Vol. 327, Pág. 9)

5.10.  Administração do Condomínio

5.10.1. Síndico

5.10.1.1. Noções Gerais (art. 1.347[61])

O Síndico funciona como órgão administrador do condomínio, que deve zelar pelo cumprimento da convenção. Ele é eleito pela assembléia geral, podendo ser condômino ou não, para exercer um mandato de até 2 anos, admitidas, em casos omissos, sucessivas reconduções.

A administração poderá ser remunerada ou não. No primeiro caso, pode ser definido um valor determinado a ser pago para o síndico ou pode este ser beneficiado indiretamente, com a exclusão ou redução no pagamento da cota condominial.

Por fim, o síndico exercerá a administração sobre as áreas comuns, mas poderá ter acesso às unidades autônomas se um dano ocasionado no interior do espaço privado repercutir para as áreas comuns ou para outras unidades.

5.10.1.2. Atribuições do Síndico

O Código Civil prevê um rol exemplificativo de funções e atribuições que cabem ao síndico. Vejamos o elenco de atribuições previstas em lei:

I.                   Convocar a assembléia de condôminos 

O mandato no qual o síndico foi investido lhe permite a realização dos chamados atos de administração ordinária, necessários à preservação dos serviços indispensáveis ao funcionamento normal do prédio. No entanto, os atos de maior relevância devem constar na pauta de deliberações da convenção do condomínio. Ademais, como se verá adiante, existem dois tipos de assembléias: ordinária, que deve ser convocada anualmente e a extraordinária, que pode ser convocada em situações relevantes ou emergenciais.

II.                representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

a)      Síndico como “Presentante Legal”

Em termos técnicos, não se trata propriamente de uma representação, mas de uma “presentação”, como diria Pontes de Miranda. Isso porque o síndico atua como um órgão que exterioriza uma só vontade: a vontade do condomínio.

b)      Administração e Representação Dissociadas

Seja como for, o condomínio pode optar por uma administração dissociada da representação, pois a assembléia poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. (art. 1.348,§1º). Portanto, no condomínio edilício, nem sempre quem administra também representa o condomínio. Este representante, aliás, não manterá qualquer vinculação com o síndico, mas com a assembléia geral.

O objetivo da administração dissociada da representação é a de permitir que o condomínio possa ingressar com ações contra o próprio síndico, como uma prestação de contas. Afinal, o síndico que descumpre seus deveres não representará o condomínio em uma ação contra ele mesmo.

c)      Delegação de Poderes

Como visto, o síndico poderá concentrar os poderes de administração e representação, ou ter apenas o primeiro. Em qualquer caso, se não houve óbice na convenção e houver aprovação na assembléia, o síndico poderá delegar as funções de administração ou representação, se for o caso, a terceiros[62]. Daí que se pode dizer, a princípio, que os poderes do síndico são delegáveis, observadas estas condições.

d)      Questões Processuais

 Para além desta questão conceitual, observa-se muita confusão dos operadores do direito no momento de identificar a legitimidade ativa do condomínio para esta ou aquela demanda, ou mesmo na escolha do procedimento judicial adequado para certa situação.

Para exemplificar, em certo precedente o STJ, confirmando decisões do Juiz de Direito e do TJMG, sequer conheceu de um recurso especial em que o condomínio tinha proposto ação reivindicatória contra um próprio condômino que utilizava área comum com exclusividade. A ação foi julgada extinta sem resolução do mérito nas duas instâncias do Poder Judiciário. Eis um trecho da ementa do acórdão do STJ: “[...] O condomínio, representado pelo síndico, tem legitimidade para propor ação reivindicatória em defesa da área comum contra terceiro, mas não contra outro condômino, conforme dispõe o artigo 623, II, do Código Civil de 1916 [...]” (REsp 235340/SP)

Correta foi a decisão, pois a ação reivindicatória é a ação do proprietário não possuidor contra o possuidor não proprietário. E mais: a reivindicatória pressupõe a existência de áreas delimitadas para se entregar ao reivindicante a parte que se postula, mas no caso das áreas comuns de um condomínio, nenhum condômino tem propriedade sobre uma parte concreta e individualizável. Ao contrário, cada condômino é titular de uma fração ideal e abstrata que lhe permite o uso e gozo sobre as partes comuns. Então, por tais fundamentos, caberia, quando muito, uma ação possessória.

Ainda no que tange à ação reivindicatória para a defesa das áreas comuns, a legitimidade, em linha de princípio, é exclusiva do condomínio. Somente haverá legitimidade concorrente quando o uso do espaço comum for exclusivo de um ou mais condôminos ou indispensável ao exercício do direito de usar, fruir ou dispor de uma ou mais unidades autônomas[63].

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

A atribuição revela na verdade um dever de bom e fiel cumprimento do mandato, pois do contrário o síndico poderá ser destituído pelo mesmo órgão que o elegeu: a assembléia geral.

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

a)      Conselho Consultivo  

Trata-se de órgão de natureza fiscal, composto por três condôminos, e instituído pela Assembléia Geral. A função dos conselheiros consultivos é basicamente a de fiscalizar a atuação do síndico.

5.10.1.3. Destituição do Síndico

A destituição do síndico, que não poderá ser ad nutum, mas devidamente motivada, pode ser feita a qualquer tempo pela assembléia geral, mediante voto favorável da maioria absoluta dos membros. Dentre os motivos que permitem a destituição estão a prática de irregularidades, recusa à prestação de contas, administração inconveniente etc.

5.11.  Assembléia Geral

5.11.1. Noções Gerais

Trata-se do órgão máximo do condomínio com funções deliberativas, normativas e administrativas. Existem dois tipos de assembléia: ordinária e extraordinária. A diferença entre e uma e outra está na época de sua realização e nas matérias que serão objeto de deliberação em cada uma delas.

5.11.1.1. Assembléia Geral Ordinária

É o conclave de condôminos realizado anualmente, na data prevista na convenção, que tem como pauta deliberativa os assuntos mencionados no art. 1.350 do CC, a saber: “aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.”

A convocação dever ser feita, como regra, pelo síndico, mas na omissão um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

5.11.1.2. Assembléia Geral Extraordinária

A convocação da AGE pode ser feita da mesma forma que a da AGO, ou seja, pelo síndico ou por um quarto dos condôminos. A diferença é que a AGE pode ser convocada sempre que for necessário, e as matérias que serão deliberadas são todas aquelas de interesse dos condôminos e que não estão listadas no artigo 1.350. Toda a matéria que não for de competência da AGO, poderá ser deliberada na AGE.

5.11.1.3. Instalação da AGO e AGE

Tanto a AGO como a AGE somente se instalam se todos os condôminos foram convocados[64] previamente, na forma preconizada na convenção, em cuja convocação conste expressamente a “ordem do dia”, ou seja, o rol de matérias que serão objeto de deliberação. Frisa-se que é indispensável dar conhecimento aos condôminos, através da convocação, a pauta de matérias que serão debatidas e votadas. Fica a ressalva apenas com relação à AGO com relação às matérias que já estão definidas em lei. Caso outra matéria seja apreciada, a convocação deverá fazer menção a ela. Sobre a convocação, colhe-se do STJ um interessante julgado:

[...] 1. Da convocação para a assembleia geral extraordinária deve constar a ordem do dia com a clara especificação dos assuntos a serem deliberados, tendo em vista que a sua pauta  é variável e deve ser dada a conhecer aos condôminos a fim de que possam se preparar para discuti-la e votá-la ou ainda para que, entendendo irrelevante a matéria, deixem de comparecer.

2. Para a assembleia geral ordinária, já existe expressa previsão legal acerca de determinadas matérias a serem deliberadas, as quais estão dispensadas de constar da ordem do dia. Quanto às demais matérias, entretanto, o rigor com a divulgação e a clareza é igual ao da assembleia geral extraordinária. [...] (REsp 654496/RJ)

5.11.1.4. Quorum de Deliberação

Para cada tipo de matéria o Código estabelece um determinado quorum para a sua aprovação. Portanto, mesmo com a convocação de todos os condôminos, para a aprovação de certas matérias é necessária a presença do número de condôminos titulares de um percentual de fração ideal suficiente para a aprovação da proposta.

a)      Quorum Ordinário

Para as questões gerais do condômino, dois critérios podem ser utilizados para a aprovação das matérias: 1º) o critério econômico, baseado na maioria absoluta das frações ideais, que se aplica na omissão da convenção; 2º) critério numérico (per capita), em que a formação da maioria absoluta se dá pelo número de condôminos, e não pela fração ideal.

Na primeira convocação a maioria exigida é a absoluta, levando-se em consideração a totalidade de condôminos ou de frações ideais, conforme o caso. Já na segunda convocação, a assembléia poderá aprovar matérias que não exigem quorum especial por maioria relativa (só dos presentes).[65] Em qualquer caso, a presença do condômino ou de seu procurador é imprescindível, pois não se admite a ratificação posterior[66] para fins de complementação do quorum.

b)      Quorum Qualificado ou Especial

Para simplificar a análise de cada quorum previsto na lei, montamos um quadro comparativo para uma visão completa da matéria.

Maioria absoluta (1ª Convocação) e Relativa (2ª Convocação)	2/3 (dois terços)	3/4 (três quartos)	Unanimidade
Todas as matérias para as quais o código civil não estipulou um quorum qualificado	i) alteração da convenção ou regimento; ii) realização de obras em partes comuns em acréscimo às já existentes (art. 1.342)		Mudança na destinação do prédio ou da unidade autônoma (art. 1.351)

EXERCÍCIOS CONDOMÍNIO

QUESTÃO 1Prova: FGV - 2014 - OAB - Exame de Ordem Unificado - XIII - Primeira Fase

Ary celebrou contrato de compra e venda de imóvel com Laurindo e, mesmo sem a devida declaração negativa de débitos condominiais, conseguiu registrar o bem em seu nome. Ocorre que, no mês seguinte à sua mudança, Ary foi surpreendido com a cobrança de três meses de cotas condominiais em atraso. Inconformado com a situação, Ary tentou, sem sucesso, entrar em contato com o vendedor, para que este arcasse com os mencionados valores.

De acordo com as regras concernentes ao direito obrigacional, assinale a opção correta.

a) Perante o condomínio, Laurindo deverá arcar com o pagamento das cotas em atraso, pois cabe ao vendedor solver todos os débitos que gravem o imóvel até o momento da tradição, entregando-o livre e desembargado.

b) Perante o condomínio, Ary deverá arcar com o pagamento das cotas em atraso, pois se trata de obrigação subsidiária, já que o vendedor não foi encontrado, cabendo ação in rem verso, quando este for localizado.

c) Perante o condomínio, Laurindo deverá arcar com o pagamento das cotas em atraso, pois se trata de obrigação com eficácia real, uma vez que Ary ainda não possui direito real sobre a coisa.

d) Perante o condomínio, Ary deverá arcar com o pagamento das cotas em atraso, pois se trata de obrigação propter rem, entendida como aquela que está a cargo daquele que possui o direito real sobre a coisa e, comprovadamente, imitido na posse do imóvel adquirido.

QUESTÃO 2. Prova: BIO-RIO - 2014 - EMGEPRON - Advogado

Eleuterio é condômino do imóvel YY juntamente com Eleusina e Sueli, suas primas. Um dos condôminos pretende gravar sua parte ideal com o intuito de obter um empréstmo que necessita de garanta imobiliária. Nos termos do Código Civil, o gravame da parte ideal no condomínio é:

a) possível de acordo com a vontade unilateral do condômino

b) somente aceitável consoante o acordo dos demais condôminos

c) aceitável pela vontade da maioria dos condôminos

d) rejeitada por não ser possível gravar parte de imóvel em condomínio

QUESTÃO 3. Prova: MPE-MG - 2013 - MPE-MG - Promotor de Justiça

Quanto ao condomínio, analise as seguintes alternativas e assinale a assertiva INCORRETA:

a) Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.

b) Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança.

c) Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.

d) As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante, não tendo este direito a ação regressiva contra os demais.

QUESTÃO 4. Prova: FCC - 2012 - MPE-AL - Promotor de Justiça

Ricardo, Pedro, José, Maurício e Douglas são proprietários de um imóvel residencial indivisível, situado em bairro nobre de São Paulo, avaliado em aproximadamente R$ 2.000.000,00. Ricardo e Pedro querem vender o imóvel e desfazer o condomínio. Thalula, empresária, se interessa pelo imóvel e oferece aos condôminos a quantia de
R$ 2.100.000,00. Contudo, José, Maurício e Douglas pretendem exercer o direito de preferência assegurado por lei, igualando a oferta de Thalula. Neste caso, entre estes condôminos, a preferência para aquisição do imóvel será primeiramente conferida àquele que

a) oferecer o melhor preço.

b) tiver o quinhão maior.

c) for o mais idoso.

d) primeiro manifestar interesse após a oferta formal de Thalula.

e) tiver no imóvel as benfeitorias mais valiosas.

QUESTÃO 5. Prova: FGV - 2011 - OAB - Exame de Ordem Unificado - V - Primeira Fase

Durante assembleia realizada em condomínio edilício residencial, que conta com um apartamento por andar, Giovana, nova proprietária do apartamento situado no andar térreo, solicitou explicações sobre a cobrança condominial, por ter verificado que o valor dela cobrado era superior àquele exigido dos demais condôminos. O síndico prontamente esclareceu que a cobrança a ela dirigida é realmente superior à cobrança das demais unidades, tendo em vista que o apartamento de Giovana tem acesso exclusivo, por meio de uma porta situada em sua área de serviço, a um pequeno pátio localizado nos fundos do condomínio, conforme consta nas configurações originais do edifício devidamente registradas. Desse modo, segundo afirmado pelo síndico, podendo Giovana usar o pátio com exclusividade, apesar de constituir área comum do condomínio, caberia a ela arcar com as respectivas despesas de manutenção.
Em relação à situação apresentada, assinale a alternativa correta.

a) Não poderão ser cobradas de Giovana as despesas relativas à manutenção do pátio, tendo em vista que este consiste em área comum do condomínio, e a porta de acesso exclusivo não fora instalada por iniciativa da referida condômina.

b) Poderão ser cobradas de Giovana as despesas relativas à manutenção do pátio, tendo em vista que ela dispõe de seu uso exclusivo, independentemente da frequência com que seja efetivamente exercido.

c) Somente poderão ser cobradas de Giovana as despesas relativas à manutenção do pátio caso seja demonstrado que o uso por ela exercido impõe deterioração excessiva do local.

d) Poderá ser cobrada de Giovana metade das despesas relativas à manutenção do pátio, devendo a outra metade ser repartida entre os demais condôminos, tendo em vista que a instalação da porta na área de serviço não foi de iniciativa da condômina, tampouco da atual administração do condomínio.

QUESTÃO 6. Prova: CESPE - 2008 - TJ-AL - Juiz

Silvana, Teresa e Sandra adquiriram uma casa em região praiana com o objetivo de lá se hospedarem em finais de semana, férias e feriados, exceto no período de março a agosto, em que nenhuma das três utilizará a casa.

Diante dessa situação, assinale a opção correta.

a) Se ficar acordado que Silvana passará as férias de janeiro na casa, não é preciso autorização das demais condôminas para que ela empreste a casa a uma amiga naquele período.

b) Considerando que nenhuma das três utilize a casa no período de março a agosto, se Teresa resolver alugá-la temporariamente a uma clínica de estética, cujo imóvel esteja em reforma, nada obstará esse comportamento, desde que o lucro obtido seja repartido entre as três condôminas.

c) A situação descrita na hipótese é exemplo de elisão do princípio da exclusividade que se dirige ao domínio, dado o estado de indivisão do bem entre as três condôminas.

d) Se Silvana possuir o maior quinhão, terá preferência legal na administração do imóvel.

e) Caso Sandra contraia dívida em proveito do condomínio durante sua estada no imóvel, só ela ficará obrigada ao pagamento diante do terceiro.

QUESTÃO 7. Prova: CESPE - 2008 - OAB - Exame de Ordem - 2 - Primeira Fase

Fernando, Claudia, Lena e Ricardo adquiriram uma chácara para passarem os finais de semana. Lá construíram uma casa, uma piscina e um campo de futebol. Fernando, comunicado pelo caseiro da existência de uma rachadura na piscina, contratou profissional capacitado para proceder ao conserto pela quantia de R$ 2.000,00. Os outros três condôminos decidiram não pagar o gasto efetuado.

Considerando a situação hipotética apresentada, assinale a opção correta acerca do pagamento da dívida contraída por Fernando.

a) A dívida obrigará Fernando, que terá ação regressiva contra os outros três condôminos.

b) Em razão do condômínio, a dívida se presume solidária, razão pela qual poderá ser cobrada por inteiro de qualquer condômino.

c) O profissional contratado deverá exigir de cada um dos condôminos a parte equivalente a um quarto da dívida.

d) O condômino só pode ser obrigado a concorrer para as despesas de conservação da coisa quando previamente anuir.

QUESTÃO 8. Prova: CESPE - 2008 - OAB - Exame de Ordem - 1 - Primeira Fase

No que diz respeito ao condomínio e aos direitos e deveres dos condôminos, assinale a opção correta.

a) Se um dos consortes contrair dívida em proveito da comunhão, ele não responderá pessoalmente pelo compromisso assumido, devendo todos os condôminos responder pela dívida contraída em benefício de todos.

b) No condomínio edilício, resolvendo o condômino alugar a sua unidade ou a sua garagem, ele deverá dar preferência, em condições iguais, aos demais consortes.

c) É direito dos condôminos requerer a divisão da coisa comum, porém é possível instituir-se a indivisibilidade convencional por prazo não superior a cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.

d) No condomínio edilício, o pagamento das despesas relativas às partes comuns do edifício, ainda que de uso exclusivo de um condômino ou de alguns deles, deve ser rateado entre todos os consortes.

QUESTÃO 9. Prova: VUNESP - 2014 - TJ-PA - Juiz de Direito Substituto

Considerando unidade autônoma alienada fiduciariamente e havendo despesas de condomínio, assinale a alternativa correta.

a) A dívida condominial autoriza ao credor fiduciário a reivindicar o imóvel pela resolução contratual.

b) Houve a transferência ao credor fiduciário da propriedade resolúvel e a posse indireta do imóvel, por isso, não a obrigação condominial.

c) Dívida de natureza propter rem, cuja responsabilidade recai também sobre o titular da propriedade, ainda que resolúvel.

d) O devedor fiduciário tem a obrigação com as despesas ordinárias, ficando a cargo do credor fiduciário as extraordinárias

e) O devedor fiduciário não ostenta a condição jurídica de condômino, tendo apenas a obrigação de restituir as despesas condominiais ao credor fiduciário.

QUESTÃO 10. Prova: VUNESP - 2014 - TJ-SP - Titular de Serviços de Notas e de Registros - Remoção

Assinale a alternativa correta

a) Por não se tratar de obrigação propter rem, o adquirente de unidade autônoma do condomínio edilício não responde pelos débitos do alienante, devidos ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

b) No condomínio edilício, as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se à propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, inclusive os abrigos para veículos, que sempre poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, tendo em vista o caráter absoluto do direito de propriedade.

c) É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial, bem como sobre os prejuízos causados pelo furto de veículos ou de objetos no interior do condomínio, pois a res- ponsabilidade civil se aproxima das regras previstas no Código de Defesa do Consumidor e o condômino, ao alocar o veículo, transfere a sua guarda à administração, aplicando-se as regras do contrato de depósito.

d) Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial, a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns, a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns e o fim a que as unidades se destinam.

QUESTÃO 11. Prova: MPE-SP - 2011 - MPE-SP - Promotor de Justiça

Em um condomínio edilício, Antonio é proprietário e possuidor de uma unidade condominial. Ele proporciona festas em sua unidade, com frequência, além do horário permitido; não trata com urbanidade seus vizinhos e os funcionários do condomínio. Em decorrência de tais circunstâncias, recebeu convocação para Assembleia Geral a fim de deliberar sobre aplicação de multa por descumprimento de deveres perante o condomínio e comportamento antissocial. A respeito da deliberação da Assembleia em questão, é correto afirmar que deverá ser tomada:

a) por dois terços dos condôminos restantes, aplicando-se multa de até o sêxtuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais.

b) por maioria simples dos condôminos, aplicando-se multa de até cem salários-mínimos.

c) por três quartos dos condôminos restantes, aplicando-se multa de até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais.

d) pela unanimidade dos condôminos, limitada ao valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais.

e) por maioria qualificada dos condôminos, limitada ao dobro do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais.

QUESTÃO 12. Prova: VUNESP - 2008 - TJ-SP - Juiz

Em relação ao condomínio edilício, assinale a alternativa correta.

a) O condômino pode dar à sua fração ideal destinação outra que não a destinação do condomínio, por sua condição de proprietário.

b) O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que modifique a fachada do prédio, na dependência de obtenção de aquiescência de um terço dos votos dos condôminos.

c) A participação e voto nas deliberações dos condôminos nas assembléias nunca dependem de estarem quites quanto ao pagamento dos encargos a que estão sujeitos.

d) As despesas originadas pelo condomínio edilício, a serem suportadas pelos condôminos, não devem ser consideradas relações de consumo, não se aplicando, portanto, as regras do Código de Defesa do Consumidor.

QUESTÃO 13. Prova: FCC - 2005 - OAB-SP - Exame de Ordem - 2 - Primeira Fase

Se o condômino, no condomínio edilício, for julgado nocivo, por seu reiterado comportamento anti-social, e expulso por deliberação da assembléia, reiterada por decisão judicial,

a) perderá a propriedade de sua unidade autônoma.

b) perderá a propriedade e a posse direta de utilização da unidade autônoma.

c) perderá a posse direta de utilização da unidade autônoma.

d) não poderá ceder o uso da unidade autônoma a terceiros.

1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
D	A	D	E	B	E	A	C	C	D	C	D	C

---

[1] Art. 1.314 (...)

Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

[2] CHAVES; ROSENVALD...p 603.

[3] Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.

[4]  Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões.

[5] Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.

Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

[6] Atente-se para a parte final do art. 1.314, caput:

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

[7] Art. 1.420. Só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em anticrese; só os bens que se podem alienar poderão ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca.

§ 1º [...]

§ 2^o A coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver.

[8] Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

[9] Não há consenso doutrinário sobre o termo inicial do prazo de 180 dias. Pela teoria da actio nata, este prazo tem início a partir da ciência da venda sem prévia notificação. Porém, outros autores sustentam que este prazo tem início a partir da data da alienação.

[10] Art. 1.791. A herança defere-se como um todo unitário, ainda que vários sejam os herdeiros.

Parágrafo único. Até a partilha, o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, será indivisível, e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio.

[11] Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.

[12] Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

[13] Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.

[14] Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.

[15] Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.

§ 1^o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.

§ 2^o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.

[16] Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade:

I - por alienação;

II - pela renúncia;

III - por abandono;

IV - por perecimento da coisa;

V - por desapropriação.

[17] Excepcionalmente, a renúncia à herança implica aquisição patrimonial pelos demais herdeiros da mesma classe.

[18] Parágrafo único. Nos casos dos incisos I e II, os efeitos da perda da propriedade imóvel serão subordinados ao registro do título transmissivo ou do ato renunciativo no Registro de Imóveis.

[19] CHAVES; Cristiano de Farias. ROSENVALD; Nelson...p. 607.

[20] Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

[21] Art. 1.297. [...]

§ 1^o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.

[22]Art. 1.320

[...]

§ 2^o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.

[23] Art. 1.320

[...]

§ 3^o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

[24] Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.

[25] Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.

[26] Art. 1.325 [...]

§ 1^o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.

[27] Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.

[28] Art. 1.325 [...]

 § 2^o Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.

[29] Art. 661. O mandato em termos gerais só confere poderes de administração.

§ 1^o Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos.

[30] Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.

[31] Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.

§ 1^o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.

[32] Art. 1.306. O condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura, não pondo em risco a segurança ou a separação dos dois prédios, e avisando previamente o outro condômino das obras que ali tenciona fazer; não pode sem consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armários, ou obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas do lado oposto.

[33] Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297).

[34] Art. 1.329. Não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado por peritos, a expensas de ambos os confinantes.

[35] CHAVES, Cristiano Farias. ROSENVALD, Nelson. P. 617

[36] Nos dizeres de Caio Mario: uma simbiose orgânica da propriedade individual e da propriedade coletiva

[37] Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

[...]

§ 4^o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

[38] Art. 1.331. [...]

§ 5^o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

[39] Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

[40] CHAVES, Cristiano de Farias. ROSENVALD, Nelson. P. 621.

[41] Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

[42]Art. 58. Nas incorporações em que a construção fôr contratada pelo regime de administração, também chamado "a preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposições:

        I - tôdas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção;

         II - tôdas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais, serão movimentadas pela forma que fôr fixada no contrato.

        Art. 59. No regime de construção por administração, será obrigatório constar do respectivo contrato o montante do orçamento do custo da obra, elaborado com estrita observância dos critérios e normas referidos no inciso II, do art. 53 e a data em que se iniciará efetivamente a obra.

        § 1º Nos contratos lavrados até o término das fundações, êste montante não poderá ser inferior ao da estimativa atualizada, a que se refere o § 3º, do art. 54.

        § 2º Nos contratos celebrados após o término das fundações, êste montante não poderá ser inferior à última revisão efetivada na forma do artigo seguinte.

        § 3º As transferências e sub-rogações do contrato, em qualquer fase da obra, aplicar-se-á o disposto neste artigo.

[43] Art. 55. Nas incorporações em que a construção seja feita pelo regime de empreitada, esta poderá ser a preço fixo, ou a preço reajustável por índices préviamente determinados.

        § 1º Na empreitada a preço fixo, o preço da construção será irreajustável, independentemente das variações que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer que sejam suas causas.

        § 2º Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será reajustado na forma e nas épocas nêle expressamente previstas, em função da variação dos índices adotados, também previstos obrigatóriamente no contrato.

        § 3º Nos contratos de construção por empreitada, a Comissão de Representantes fiscalizará o andamento da obra e a obediência ao Projeto e às especificações exercendo as demais obrigações inerentes à sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção.

        § 4º Nos contratos de construção fixados sob regime de empreitada, reajustável, a Comissão de Representantes fiscalizará, também, o cálculo do reajustamento.

        § 5º No Contrato deverá ser mencionado o montante do orçamento atualizado da obra, calculado de acôrdo com as normas do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitários referidos no art. 54, quando o preço estipulado fôr inferior ao mesmo.

        § 6º Na forma de expressa referência, os contratos de empreitada entendem-se como sendo a preço fixo.

        Art. 56. Em tôda a publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover a venda de incorporação com construção pelo regime de empreitada reajustável, em que conste preço, serão discriminados explìcitamente o preço da fração ideal do terreno e o preço da construção, com indicação expressa da reajustabilidade.

        § 1º As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis utilizados para a realização da incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.

        § 2º Esta exigência será dispensada nos anúncios "classificados" dos jornais.

        Art. 57. Ao construtor que contratar, por empreitada a preço fixo, uma obra de incorporação, aplicar-se-á, no que couber o disposto nos itens II, III, IV, (Vetado) e VI, do art. 43.

[44] CONDOMÍNIO. DESPESAS CONDOMINIAIS. RECUSA DO CONDÔMINO DE PAGÁ-LAS, SOB A ALEGAÇÃO DE QUE O CONDOMÍNIO NÃO CUMPRIU A OBRIGAÇÃO DE REPARAR OS DANOS HAVIDOS EM SUA UNIDADE HABITACIONAL. EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS. INADMISSIBILIDADE DA ARGÜIÇÃO. ART. 1.092 DO CÓDIGO CIVIL DE 1916.

– Não ostentando a Convenção de Condomínio natureza puramente contratual, inadmissível é ao condômino invocar a exceção de contrato não cumprido para escusar-se ao pagamento das cotas condominiais.

Recurso especial não conhecido. (STJ, 195450/SP)

[45] Condomínio. Multa. Aplicação do art. 1.336, § 1º, do Código Civil de 2002. Precedentes da Corte.

1. Já assentou esta Terceira Turma que a “natureza estatutária da convenção de condomínio autoriza a imediata aplicação do regime jurídico previsto no novo Código Civil, regendo-se a multa pelo disposto no respectivo art. 1.336, § 1º” (REsp nº 722.904/RS, de minha relatoria, DJ de 1º/7/05).

2. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 663436/SP)

[46] CHAVES, Cristiano de Farias. ROSENVALD, Nelson. p. 643.

[47] Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

[48] Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

[49] CHAVES, Cristiano de Farias. ROSENVALD, Nelson. p. 640.

[50] DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. ASSEMBLÉIA. DIREITO DE PARTICIPAÇÃO E VOTO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. CONDÔMINO QUE É PROPRIETÁRIO DE DIVERSAS UNIDADES. INADIMPLEMENTO EM RELAÇÃO A UMA DELAS. DIREITO DE VOTO QUE PREVALECE EM RELAÇÃO ÀS OUTRAS UNIDADES. ARTIGO ANALISADO: 1.335, III, DO CC/02.

1. Ação ajuizada em 30.07.2010, na qual o condômino visa à participação em assembleia de condomínio edilício. Dessa ação foi extraído o presente recurso especial, concluso ao Gabinete 24.04.2013.

2. Cinge-se a controvérsia a definir se o condômino que é proprietário de diversas unidades autônomas de um condomínio edilício, mas está inadimplente em relação a alguma delas, tem direito a participação e voto em assembleia. 

3. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas.

4. A unidade isolada constitui elemento primário da formação do condomínio edilício, e se sujeita a direitos e deveres, que devem ser entendidos como inerentes a cada unidade, o que é corroborado pela natureza propter rem da obrigação condominial.

5. Estando a obrigação de pagar a taxa condominial vinculada não à pessoa do condômino, mas à unidade autônoma, também o dever de quitação e a penalidade advinda do seu descumprimento estão relacionados a cada unidade.

6. O fato de um condômino ser proprietário de mais de uma unidade autônoma em nada altera a relação entre unidade isolada e condomínio.

7. Se o condômino está quite em relação a alguma unidade, não pode ter seu direito de participação e voto - em relação àquela unidade - tolhido.

8. Negado provimento ao recurso especial. (STJ, REsp 1.375.160/SC)

[51] Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

[52] Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

[53] EMENTA: DIREITO CIVIL - PRETENSÃO DE COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS - RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - RATEIO DE DESPESAS EM IGUALDADE - AUSÊNCIA DE DISPOSIÇÃO EM CONTRÁRIO - FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DO AUTOR - AUSÊNCIA DE PROVA - ÔNUS DO RÉU.
Responde pelas taxas devidas ao condomínio o proprietário do imóvel que daquele faz parte, sendo tal obrigação propter rem. Cada condômino concorre para as despesas do condomínio, na proporção da fração ideal de sua propriedade, a menos que seja de outra maneira acordado em convenção de condomínio. Inteligência do artigo 1.336, inciso I do Código Civil de 2002. Em ação de cobrança de taxas condominiais, incumbe ao réu devedor a produção de prova hábil a demonstrar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, tal como o pagamento do débito ou a ilegitimidade dos valores cobrados. (TJMG, 11ª Câmara Cível. Rel. Des. Fernando Caldeira Brant. Apelação Cível nº 1.0024.10.209547-8/001. Data da Publicação: 20/08/2012)

[54] Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

[55] PROCESSO CIVIL E DIREITO CIVIL. ARREMATAÇÃO. DÉBITO DE CONDOMÍNIO. VENDA JUDICIAL COM A RESSALVA DE NÃO IMPOSIÇÃO AO ADQUIRENTE DOS PAGAMENTOS DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. INSURGÊNCIA DO CONDOMÍNIO. DECADÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE DE SE REPUTAR TRANSFERIDOS OS DÉBITOS.

1. A jurisprudência da 2ª Seção apresenta precedentes no sentido da responsabilidade do adquirente pelos débitos de condomínio que oneram o imóvel adquirido. Esse entendimento tem sido estendido às arrematações em juízo.

2. Na hipótese de omissão do edital quanto à existência de débitos, há precedentes na 3ª Turma que, tanto admitem, como não admitem a transferência ao adquirente dos débitos condominiais.

3. Se o condomínio, ciente de que a aquisição do imóvel em juízo fora promovida com a ressalva expressa da não transferência do débito condominial, não se insurge tempestivamente, deixando decair seu direito à anulação do negócio jurídico, não pode, depois, reclamar do adquirente o pagamento de seu suposto crédito.

4. Não se pode onerar a parte que confiou na declaração do Poder Judiciário de não transferência dos débitos, apresentando-lhe, anos depois da compra, uma conta de despesas condominiais em valor equivalente ao que pagou pelo bem, notadamente quando já teria precluido seu direito de invalidar o negócio jurídico, que teve a não transferência dos débitos como uma das causas determinantes.

5. A jurisprudência que entende pela transferência aos arrematantes de débitos condominiais pode, muitas vezes, inviabilizar a garantia.

Na hipótese em que tais débitos se acumulem a ponto de equivaler ao valor do imóvel, nenhum licitante terá interesse em arrematar o bem, criando-se uma espiral infinita de crescimento do débito. Melhor solução seria a de admitir a venda desonerada do imóvel e a utilização do produto para abatimento do débito, entregando-se o imóvel a um novo proprietário que não perpetuará a inadimplência.

6. Recurso especial conhecido e provido. (STJ, REsp 1.299.081/SP)

[56] Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:

[...]

VI - tiver por objetivo fraudar lei imperativa;

[57] Art. 10. É defeso a qualquer condômino:

        I - alterar a forma externa da fachada;

        Il - decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou côres diversas das empregadas no conjunto da edificação;

§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos

[58] Art. 1.336. São deveres do condômino:

[...]

§ 2^o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

[59] Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

[60] Art. 18 do BGB.

[61] Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

[62] Art. 1.348. Compete ao síndico:

[...]

§ 2^o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

[63] REsp 1.015.652/RS

[64] Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

[65] Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

[66]  [...] A assembléia, na qualidade de órgão deliberativo, é o palco onde, sob os influxos dos argumentos e dos contra-argumentos, pode-se chegar ao voto que melhor reflita a vontade dos condôminos e, portanto, não é de admitir-se a ratificação posterior para completar quorum eventualmente não verificado na sua realização. [...] (REsp 1.120.140/MG)