DIREITOS DE VIZINHANÇA
1.
Previsão Legal
A matéria está prevista no capítulo V do
Direito das Coisas (artigos 1.277 a 1.313 do Código Civil), o qual está
dividido em sete seções:
è Do
uso anormal da propriedade (Seção I, arts. 1.277 a 1.281 do CC);
è Das
árvores limítrofes (Seção II, arts. 1.282 a 1.284 do CC);
è Da
passagem forçada (Seção III, art. 1.285 do CC);
è Da
passagem de cabos e tubulações (Seção IV, arts. 1.286 e 1.287);
è Das
águas (Seção V, arts. 1.288 a 1.296 do CC);
è Dos
limites entre prédios e do direito de tapagem (Seção VI, arts. 1.297 e 1.298 do
CC);
è Do
direito de construir (Seção VII, arts. 1.299 a 1.313 do CC).
1.
Introdução
O exercício do direito de propriedade
tem limites, como visto exaustivamente ao longo desta obra. Segundo Cristiano
Chaves, esses limites são estabelecidos com base no interesse público (exemplo:
desapropriação e direito de requisição); na função social da propriedade e no
interesse particular/privado.
Neste sentido, não há dúvida de que as
relações de vizinhança também estão inseridas no amplo contexto das limitações
ao exercício do direito de propriedade. Convenhamos, também, que seria
inimaginável conceber a possibilidade de um exercício amplo e ilimitado das
faculdades ou poderes dominiais sem levar em consideração o outro.
É justamente por isso que Washington de
Barros Monteiro afirma que “a propriedade deve ser usada de tal maneira que
torne possível a coexistência social. Se assim não se procedesse, se os
proprietários pudessem invocar uns contra os outros seu direito absoluto e
ilimitado, não poderiam praticar qualquer direito, pois as propriedades se
aniquilariam no entrechoque de suas várias faculdades.[1]”
É por isso que se diz que a propriedade
é um “direito dever” e não é para menos que a Constituição de Weimar, em seu
artigo 153, dispunha que “a propriedade obriga.[2]”
2.
Conceito e
Natureza Jurídica
Do conceito apresentado por muitos
autores é possível extrair alguns elementos fundamentais, pois a principal
característica dos direitos de vizinhança é a da representar uma limitação ao
exercício dos poderes dominiais em prol do interesse maior da coletividade.
Mais especificamente, os direitos de
vizinhança limitam a extensão das faculdades de uso e fruição da coisa.
Percebe-se, ainda, uma noção mais
ampliada do instituto, pois a vizinhança não abarca somente prédios contíguos,
mas também todos aqueles que de alguma forma podem sofrer interferência de
ações praticadas por terceiros. Ou seja: são vizinhos todos os prédios que
podem sofrer alguma repercussão de atos propagados por outros.
Neste sentido, o conceito apresentado
por alguns juristas confirmam essas observações iniciais, como se infere da
definição de Washington de Barros Monteiro e Orlando Gomes:
“Os direitos de
vizinhança constituem limitações
impostas pela boa convivência social, que se inspira na lealdade e na boa-fé. A
propriedade deve ser usada de tal maneira que torne possível a coexistência
social. Se assim não se procedesse, se os proprietários pudessem invocar uns
contra os outros seu direito absoluto e ilimitado, não poderiam praticar
qualquer direito, pois as propriedades se aniquilariam no entrechoque de suas
várias faculdades”.
“A vizinhança é um
fato que, em Direito, possui o significado mais largo do que na linguagem
comum. Consideram-se prédios vizinhos os que podem sofrer repercussão de atos
propagados de prédios próximos ou que com estes possam ter vínculos jurídicos.
São direitos de vizinhança os que a lei estatui por força desse fato”.[3]
Anote-se, também, que os direitos de
vizinhança são classificados como obrigações
ambulatórias ou propter rem, por uma simples razão: porque aderem e
seguem a coisa, independentemente de quem seja o seu titular ou possuidor. Eles
Impõem restrição ao exercício do direito de propriedade, e tais restrições estão
fixas na coisa.
Hoje tal classificação é seguida por
praticamente todos os autores[4],
mas convém anotar que já houve divergências no que se refere à natureza
jurídica dos direitos de vizinhança. Neste sentido, Sá Pereira e Tito Fulgêncio
classificavam os direitos de vizinhança como direitos obrigacionais, enquanto
Carvalho Santos os classifica como direitos reais.
2.
Uso Anormal da
Propriedade
4.1. A Regra dos
3 S’s (Segurança, Sossego e Saúde)
Para Adriano Stanley[5], a
obrigação específica do proprietário, e aqui eu incluo o possuidor ou algum
titular de um direito real (usufruto, por exemplo), em relação aos direitos de
vizinhança, é a de promover o uso
racional do bem. O uso racional seria, para Stanley, a “pedra angular” dos direitos de vizinhança. A utilização do bem
sem essa racionalidade caracteriza uso anormal, vedado pelo Direito.
O artigo 1.277[6]
fornece um critério para a avaliação do que seria este “uso anormal” da propriedade. Conforme este dispositivo, atos
anormais são aqueles que causam interferências
prejudiciais à segurança, ao sossego ou à saúde (regra dos três S’s) do
proprietário ou possuidor do prédio vizinho.
Para ilustrar, vejamos dois precedentes
do STJ em que restou caracterizado o uso anormal da propriedade. No primeiro
caso (REsp 1.313.641-RJ), o vizinho prejudicado foi compensado com indenização
por danos morais em razão de infiltração proveniente de um apartamento
localizado em andar superior, cujo dono foi negligente e desidioso em promover
os reparos necessários. Já o segundo (REsp 1.051.306-MG) caso trata de uma ação
civil pública ajuizada em função da poluição sonora causada por uma casa
noturna em Minas Gerais.
INDENIZAÇÃO. DANO MORAL.
CONDENAÇÃO. DIREITO DE VIZINHANÇA. DANOS EM APARTAMENTO INFERIOR PROVOCADOS POR
INFILTRAÇÃO EM APARTAMENTO SUPERIOR. DURAÇÃO POR LONGO TEMPO RESULTANDO
CONSTANTE E INTENSO SOFRIMENTO PSICOLÓGICO. DESÍDIA DE RESPONSÁVEL EM REPARAR A
INFILTRAÇÃO.
1.- Condena-se ao pagamento de indenização por dano moral o responsável
por apartamento de que se origina infiltração
não reparada por longo tempo por desídia, provocadora de constante e intenso
sofrimento psicológico ao vizinho, configurando mais do que mero transtorno
ou aborrecimento.
2.- Recurso Especial provido.
(REsp 1.313.641-RJ)
PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. MEIO AMBIENTE. DIREITO AO SILÊNCIO. POLUIÇÃO SONORA. ART. 3°, III, ALÍNEA "E", DA LEI 6.938/1981. INTERESSE DIFUSO. LEGITIMIDADE AD CAUSAM DO MINISTÉRIO PÚBLICO.
1. Hipótese de Ação Civil Pública ajuizada com o fito de cessar poluição sonora causada por estabelecimento comercial.
2. Embora tenha reconhecido a existência de poluição sonora, o Tribunal de origem asseverou que os interesses envolvidos são individuais, porquanto afetos a apenas uma parcela da população municipal.
3. A poluição sonora, mesmo em área urbana, mostra-se tão nefasta aos seres humanos e ao meio ambiente como outras atividades que atingem a "sadia qualidade de vida", referida no art. 225, caput, da Constituição Federal.
4. O direito ao silêncio é uma das manifestações jurídicas mais atuais da pós-modernidade e da vida em sociedade, inclusive nos grandes centros urbanos.
5. O fato de as cidades, em todo o mundo, serem associadas à ubiqüidade de ruídos de toda ordem e de vivermos no país do carnaval e de inumeráveis manifestações musicais não retira de cada brasileiro o direito de descansar e dormir, duas das expressões do direito ao silêncio, que encontram justificativa não apenas ética, mas sobretudo fisiológica.
6. Nos termos da Lei 6.938/81 (Lei da Política Nacional do Meio Ambiente), também é poluição a atividade que lance, no meio ambiente, "energia em desacordo com os padrões ambientais estabelecidos" (art. 3°, III, alínea "e", grifei), exatamente a hipótese do som e ruídos. Por isso mesmo, inafastável a aplicação do art. 14, § 1°, da mesma Lei, que confere legitimação para agir ao
Ministério Público.
7. Tratando-se de poluição sonora, e não de simples incômodo restrito aos lindeiros de parede, a atuação do Ministério Público não se dirige à tutela de direitos individuais de vizinhança, na acepção civilística tradicional, e, sim, à defesa do meio ambiente, da saúde e da tranqüilidade pública, bens de natureza difusa.
8. O Ministério Público possui legitimidade para propor Ação Civil Pública com o fito de prevenir ou cessar qualquer tipo de poluição, inclusive sonora, bem como buscar a reparação pelos danos dela decorrentes.
9. A indeterminação dos sujeitos, considerada ao se fixar a
legitimação para agir na Ação Civil Pública, não é incompatível com
a existência de vítimas individualizadas ou individualizáveis,
bastando que os bens jurídicos afetados sejam, no atacado,
associados a valores maiores da sociedade, compartilhados por todos,
e a todos igualmente garantidos, pela norma constitucional ou legal,
como é o caso do meio ambiente ecologicamente equilibrado e da
saúde.
10. Recurso Especial provido.
Portanto, nos termos do artigo 1.277 do
Código Civil, os bens jurídicos tutelados nas relações de vizinhança são a
saúde, o sossego e a segurança. Neste caso, questiona-se se este rol é taxativo
ou meramente exemplificativo (numerus
apertus).
Suponha, por exemplo, que um
proprietário de um prédio comece a explorar a prostituição no local, gerando
ofensa ao decoro dos vizinhos. Para Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald, a
ofensa ao decoro, por si só, não seria suficiente para caracterizar o uso
anormal ou interferências prejudiciais.
4.2. Parâmetros
para se Avaliar o Uso Anormal da Propriedade
A interferência prejudicial à segurança,
sossego e saúde é avaliada caso a caso, segundo parâmetros legais. O próprio
Código Civil [7]
já estabelece que se deve observar a natureza
da utilização e a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem
as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da
vizinhança.
Como lembra o professor Adriano Stanley,
cidades com mais de 20 mil habitantes são obrigadas a ter um plano diretor, no
qual serão definidas zonas específicas da cidade conforme a sua vocação para a
residência, comércio, indústria etc.[8]
Além deste caso mais significativo,
lembrado por Stanley, ainda devem possuir plano diretor as cidades,
independentemente do número de habitantes (art. 41, da Lei 10.257/01):
II – integrantes de
regiões metropolitanas e aglomerações urbanas;
III – onde o Poder
Público municipal pretenda utilizar os instrumentos previstos no § 4o do art. 182 da Constituição Federal;
IV – integrantes de
áreas de especial interesse turístico;
V – inseridas na área
de influência de empreendimentos ou atividades com significativo impacto
ambiental de âmbito regional ou nacional.
VI - incluídas no
cadastro nacional de Municípios com áreas suscetíveis à ocorrência de
deslizamentos de grande impacto, inundações bruscas ou processos geológicos ou
hidrológicos correlatos. (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
Na verdade, o Plano Diretor, norma aprovada
por lei ordinária municipal, é instrumento básico da política de
desenvolvimento e expansão urbana (art. 40, caput,
da Lei 10.257/01). Caracteriza-se, em última análise, como mecanismo de
organização dos municípios.
E o mais importante: a observância desta
norma é tão significativa que nenhuma propriedade cumpre a sua função social se
não atender as exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no
plano diretor. (art. 39, caput, da
Lei 10.257/01)
4.3. Os
Legitimados e as Medidas Judiciais Cabíveis contra as Interferências Externas
Como se depreende da redação do artigo
1.277, não somente o proprietário, mas também o possuidor do imóvel vizinho tem
o direito de fazer cessar a interferência. Para tanto, existem diversas formas
de proteção jurídicas, como a tutela
específica das obrigações de fazer e não fazer (art. 461), ação de dano
infecto, nunciação de obra nova, ação demolitória e até compensação por danos morais, como
ocorreu em um caso concreto[9],
já citado, em virtude de um problema prolongado de infiltração, que ocasionou
prolongado distúrbio da tranqüilidade do proprietário do prédio danificado.
Grande parte dessas medidas já foi
examinada no estudo das chamadas ações possessórias atípicas, pelo que remeto o
leitor ao respectivo capítulo. Apenas para relembrar, as principais são a) ação
de dano infecto; b) ação de nunciação de obra nova e c) ação demolitória.
a) Ação de Dano Infecto (art. 1.280)
A ação de dano infecto é cabível quando
alguém tiver justo receio de ser prejudicado pela ruína do prédio vizinho. Esta
ação, de caráter evidentemente preventivo, se destina à obtenção de algumas
medidas protetivas, tais como:
è Demolição
è Obras de
restauração ou reparadoras
è Multa
è Caução para a
garantia de indenização contra danos potenciais.
Ademais, pelo texto da lei, parece-me
que é necessária a presença simultânea de dois requisitos para a propositura da
ação de dano infecto, a saber:
è
Obra
feita no prédio do proprietário ou do possuidor;
è
Risco
de dano iminente
Segundo Flávio Tartuce, esta ação “[...]
tem por objetivo exigir do vizinho uma
caução idônea, uma garantia concreta, havendo riscos à propriedade ou à posse,
diante do uso anormal do domínio.[10]”
A ação de dano infecto está prevista no
artigo 1.280 do Código civil:
Art. 1.280. O
proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste,
quando ameace ruína, bem como que lhe
preste caução pelo dano iminente.
Portanto, o objeto da ação de nunciação
de obra nova não é apenas o pedido de caução, mas também o pleito de demolição
ou de restauração, cumulado, é claro, com pedido de fixação de multa diária
pelo descumprimento.
A causa de pedir, a seu turno, é a
ameaça de ruína de um prédio e o dano iminente que pode ser ocasionado no
prédio vizinho. Trata-se, assim, de medida contra a interferência externa que
ameaça a segurança do titular de direito real ou possuidor do prédio vizinho.
b) Ação de Nunciação de Obra Nova (art. 934 a 940 do
CPC)
Medida ainda mais protetiva é a
nunciação da obra nova, pela qual é possível obter o embargo de uma edificação, a fim de impedir o seu prosseguimento.
A importância de um instituto como esse fica bem evidente quando se pensa em
tragédias como a queda do Viaduto
Guararapes em Belo Horizonte, que ocorreu no dia 03/07/14 e que deixou dois
mortos e mais de 20 feridos.
Aliás, segundo os pareceres técnicos
sobre o projeto executivo da obra, "O bloco foi dimensionado com um décimo do aço que deveria ter para
equilibrar o peso do pilar e do viaduto sobre as estacas. Como não tinha esse
aço, o peso ficou todo em cima de duas estacas disse o calculista Catão
Francisco Ribeiro, contratado pela Cowan, durante a coletiva.[11]"
Como visto, a ação de nunciação de obra nova se difere da
ação de dano infecto pela causa de pedir e pelo objeto.
Assim, enquanto na ação de dano infecto o objeto pode ser
o pedido demolitório, de reparação ou tão somente de uma caução, o objeto da
ação de nunciação de obra nova é o pedido de suspensão (embargo) da obra
Também há diferenças no que tange à causa de pedir, pois
na ação de dano infecto exige-se dois pressupostos: ruína de um prédio e
possibilidade de dano iminente. Já a ação de nunciação de obra nova é cabível
nas seguintes situações (art. 934 do CPC):
Art.
934. Compete esta ação:
I - ao proprietário ou possuidor, a fim de impedir que
a edificação de obra nova em imóvel vizinho Ihe prejudique o prédio, suas servidões ou fins a que é
destinado;
II - ao condômino, para impedir que o co-proprietário
execute alguma obra com prejuízo ou alteração da coisa comum;
III - ao Município, a fim de impedir que o particular
construa em contravenção da lei, do regulamento ou de postura.
Ressalta-se que a hipótese cogitada pelo
inciso II do art. 934 tem um correspondente no Código Civil (art. 1.281):
Art. 1.281 “O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de
fazer obras, pode, no caso de dano
iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual.”
c) Ação Demolitória (art. 1.280)
No grau mais alto de medidas protetivas
está a ação demolitória cujo objetivo é o de destruir ou desfazer uma
determinada obra. Tal medida deve ser adotada como ultima ratio devido à sua proporção.
4.4. Interferências
Justificadas pelo Interesse Público
O direito de fazer cessar as
interferências prejudiciais só não prevalece se essas últimas forem
justificadas em nome do interesse público[12].
A título de exemplo, pensemos na passagem de cabos de energia elétrica no
imóvel vizinho[13].
O respectivo dono ou possuidor não poderá impedir a interferência, pois a lei
só lhe confere o direito de pedir indenização por eventuais prejuízos.
Mas se a interferência, mesmo fundada no
interesse público, for exagerada ou não trouxer nenhum benefício para o
respectivo causador, o proprietário ou possuidor do imóvel vizinho pode pedir a
redução ou até mesmo a eliminação da interferência, como estabelece o artigo
1.279[14].
Para ilustrar, cite-se um precedente do
TJMG[15],
que manteve a condenação do réu na obrigação de construir um muro para
“reduzir” o barulho produzido em sua garagem pelo seu carro. Este barulho era a
interferência externa que abalou o sossego do proprietário do imóvel vizinho.
Acontece que a única divisão dos terrenos era a parede de um dos cômodos da
casa ao lado, e por isso a condenação do réu (causador da interferência) na
obrigação de construir um muro específico para a sua garagem, com vistas à
redução do barulho.
3. Das Árvores Limítrofes
A seqüência dos artigos 1.282 a 1.284
encerra o trecho das regras mais comezinhas do Código Civil. Isso não afeta em
absolutamente nada a importância dos Direitos das Coisas, mas também não se
pode negar que a preocupação excessiva do legislador em regulamentar todos os
aspectos da vida nos faz lembrar um pouco da ilusão experimentada no período
das grandes codificações, tempo em que se acreditava que o Código era a
panacéia para todos os males.
Aliás, há quem critique o Código Civil
de 2002[16]
por manter a técnica legislativa predominantemente regulamentar (são mais de 2
mil artigos) adotada pelo seu antecessor de 1916.
Fora a crítica, as principais regras são:
a)
Tronco da árvore
na linha divisória:
a que estabelece presunção relativa de condomínio das árvores localizadas
exatamente no marco divisório dos terrenos contíguos. Trata-se de presunção juris tantum(art. 1.282)[17]
b)
Galhos e raízes
que invadem terreno vizinho: a que prevê o direito de corte da raiz
ou do ramo da árvore que ultrapassar a linha vertical divisória dos terrenos
(art. 1.283)[18]
c)
Frutos que caem
em solo vizinho: Fruto
finalmente, a que atribui ao dono do terreno particular a propriedade do fruto
da árvore que cair no seu imóvel (art.
1.284)[19]
Aqui ainda cabe um comentário, pois
a regra do direito de vizinhança abre uma exceção ao princípio da gravitação
jurídica, pois o acessório (fruto) não segue o principal (árvore), salvo, se o
imóvel onde cair o fruto pertencer ao domínio público, caso em que o fruto é de
propriedade do dono da árvore.
4. Da Passagem Forçada
1.1.
Definições Básicas.
O artigo 1.285 do Código Civil[20]
estatui o que se convencionou chamar de “passagem
forçada”. Por este instituto, o dono do imóvel encravado, aquele que
não tem acesso a via pública, nascente ou porto, tem direito de exigir a
passagem ao proprietário do denominado prédio serviente.
Mas o direito de exigir a passagem do
vizinho tem lá sua contrapartida, pois o dono do prédio serviente deverá ser
indenizado. Cuida-se, por isso, de um ato
lícito que gera responsabilidade civil.
Com efeito, a passagem forçada é uma
espécie de benefício ao titular de um prédio encravado, urbano ou rural. Em sua
essência, cuida-se de um direito potestativo por sujeitar o proprietário
vizinho à passagem.
A figura abaixo ilustra muito bem a
situação em análise, vejamos:
Fonte[21]
Como se vê, o instituto se preza a dar
utilidade social ao prédio encravado (imóvel A). Logo, extrai seu fundamento do
princípio da função social da propriedade (art. 5º, incisos XXII e XXIII da
CR/88 e art. 1.281, §1º do Código Civil).
1.2. O
Sentido da Expressão “Encravado”
É importante salientar que a doutrina[22] e
jurisprudência[23]
não concebem a expressão “encravado” em termos absolutos. Isso significa que,
mesmo se houver uma forma de acesso
remota e dispendiosa à via pública, o imóvel será considerado encravado
para efeito de permitir a passagem forçada.
Essa interpretação é razoável porque
afasta a possibilidade do proprietário do prédio serviente apontar caminhos
tortuosos como alternativas de acesso e se eximir do dever de permitir a
passagem.
Acolhendo este entendimento, foi
aprovado o Enunciado 88 do CJF, vazado nos seguintes termos:
88 – Art. 1.285: O direito de
passagem forçada, previsto no art. 1.285 do CC, também é garantido nos casos em
que o acesso à via pública for
insuficiente ou inadequado, consideradas, inclusive, as necessidades de
exploração econômica.
No entanto, o encravamento só pode
resultar de fato natural e não, é claro, de obras realizadas pelo próprio dono
do prédio ilhado, como mostra o exemplo de alguém que realiza uma explosão para
abrir uma cratera ao seu redor.
A única hipótese de se configurar o
encravamento por ato humano está prevista no artigo 1.285,§2º:
§ 2o
Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o
acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a
passagem.
Ou seja: a hipótese cuida da alienação
parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso à via pública,
nascente ou porto. Com exceção desta hipótese, o encravamento deve ser natural.
1.3.
Menor Onerosidade e Obrigação Ambulatória
A imposição da passagem deve ser feita
sempre de forma menos onerosa aos proprietários dos prédios vizinhos ao imóvel
encravado, para evitar abusos e danos desnecessários, como preconiza o artigo
1.285,§1º[24].
Assim, será feita a opção do terreno
pelo qual a passagem flui de forma mais natural e menos onerosa possível,
aproveitando-se, por exemplo, da força da gravidade em terrenos que se situam
mais abaixo. Por isso, afirma-se que a passagem forçada também deve ser
orientada pelo princípio da menor onerosidade.
Além disso, por ter natureza de direito
de vizinhança e, como tal, representar uma obrigação ambulatória ou propter rem, em caso de eventual
alienação parcial do prédio serviente, acarretando a perda do direito de acesso
à via pública, nascente ou porto, o respectivo adquirente deverá respeitar o
direito de passagem assegurado ao dono do prédio encravado[25].
1.4.
Passagem Forçada e Servidão de Passagem
Finalmente, o ponto mais importante do tema em estudo é saber diferenciar a
passagem forçada da servidão de passagem.
Para compreender bem as diferenças, é
preciso estar seguro sobre a natureza jurídica de cada uma delas, pois enquanto
a passagem forçada é instituto de direito de vizinhança, a servidão de passagem
é direito real na coisa alheia de gozo ou fruição. Outra diferença de suma
importância é o caráter obrigatório da passagem forçada, já que ela é uma
imposição do princípio da função social da propriedade, e o caráter facultativo
da servidão de passagem, já se trata de um direito real formado geralmente a
partir de um negócio jurídico, ato que emana da vontade.
Dessa segunda diferença surge a
terceira, pois haverá necessariamente o pagamento de uma indenização na
passagem forçada, ao passo em que a contraprestação pecuniária, na servidão de
passagem, tem de resultar do ajuste dos envolvidos, podendo assumir a forma
gratuita sem nenhum problema.
A quarta diferença também é
significativa, pois na passagem forçada existe um prédio encravado, ou seja,
sem acesso ou saída para via pública, nascente ou porto. Na servidão isso não
ocorre necessariamente, pois os interessados podem instituir uma servidão
apenas para facilitar o acesso de um imóvel a uma determinada Rua, mesmo
havendo alternativas para isso.
Finalmente, também há diferenças no
aspecto processual, pois a ação que visa instituir a passagem do artigo 1.285
do Código Civil é a chamada ação de passagem forçada, enquanto que a ação que
visa a instituição da servidão é a ação confessória.
A partir dessas quatro importantes
diferenças é possível consolidar um quadro comparativo:
|
|
Passagem
Forçada
|
Servidão
|
|
Natureza
Jurídica
|
Direito
de Vizinhança
|
Direito
Real de Gozo ou Fruição
|
|
Quanto à
obrigatoriedade
|
Obrigatório
|
Facultativo
|
|
Pagamento de
Indenização
|
Sempre
|
Só
se as partes acordarem a respeito
|
|
Quanto à
acessibilidade
|
Imóvel
inacessível. Encravado.
|
Não
necessariamente encravado.
|
|
Ação cabível
|
Ação
de Passagem Forçada
|
Ação
Confessória
|
1.5.
Passagem de Cabos e Tubulações (art. 1.286)
Dentro da mesma lógica de cumprimento da
função social, o Código Civil também prevê o direito de passagem de cabos e
tubulações[26].
Aqui se aplicam vários dos comentários feitos para a passagem forçada, dada a
similaridade dos institutos.
A diferença é que agora não se trata de
passagens de pessoas ou veículos, mas sim de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de
utilidade pública (esgoto, rede elétrica, telefonia etc)
Portanto, o fundamento da passagem de
cabos e tubulações também radica na função social e no interesse público.
Destarte, enquanto instrumento do direito de vizinhança, representa limitação
dos poderes dominiais, com nítida mitigação da extensão vertical da
propriedade, como visto nos capítulos iniciais desta obra.
A passagem dos cabos e tubulações também
sofre uma contrapartida, que se traduz no pagamento da indenização cabal, com o
detalhe de que esta também deve compreender a desvalorização da área
remanescente. Portanto, a indenização abarca tanto as restrições imediatas
(área efetivamente ocupada) como as restrições mediatas (desvalorização da área
remanescente).
Ademais, a passagem deve ser feita com a
menor onerosidade possível ao prédio
serviente e, se for o caso de oferecer grave
risco, será facultado ao proprietário do prédio onerado exigir a realização
de obras de segurança (art. 1.287),
o que se pode obter mediante o ajuizamento de uma ação de dano infecto.
Por fim, segue-se uma figura ilustrativa
para facilitar a visualização da matéria em análise:
Fonte[27]
Em termos de requisitos, pode-se fazer a
seguinte comparação entre a passagem forçada (art. 1.285) e a passagem de cabos
e tubulações:
|
Passagem
Forçada
|
Passagem de
Cabos e Tubulações
|
|
Encravamento
relativo e natural
|
Impossibilidade
ou onerosidade excessiva para a instalação
|
|
Passagem
deve ser feita com menor onerosidade ao prédio serviente
|
Idem
|
|
Indenização
cabal
|
Indenização
que abarca o valor da área ocupada e o da área remanescente
|
|
|
Obras
de segurança em caso de grave risco de dano ao titular do prédio serviente.
|
2.
Das Águas (art.
1.288 a 1.296)
O que se percebe na seqüência de artigos
que trata das águas é que o Código Civil, como diria a famosa expressão
popular, “choveu no molhado”. A crítica se deve à insistência do legislador em
prever regras óbvias ou que já estão de alguma forma previstas em outras regras
do próprio Código, como a passagem de cabos e tubulações.
Além disso, a matéria das águas tem
regulamentação em lei específica, o Código de Águas, que foi instituído pelo
Decreto nº 24.643, de 10 de Julho de 1.934. Neste contexto, o Código Civil,
quando não choveu no molhado, trouxe algumas regras de constitucionalidade
muito duvidosa, como se verá adiante.
A seção trata basicamente de dois
assuntos relacionados às águas. Em primeiro lugar, estabelece os direitos e
deveres existentes entre o proprietário de um terreno que se situa
topograficamente acima de outro prédio (prédio superior e prédio inferior). Em
seguida, trata do direito de construção de aquedutos para o represamento e
aproveitamento de águas e do direito de passagem das tubulações pelos prédios
contíguos e vizinhos. Em cada um dos casos, a lei estabelece se haverá ou não
direito de indenização, dentre outras regras específicas. Vejamo-las:
2.1.
Do Curso Natural das Águas
a) Curso Natural por Ação da Gravidade
Por força da lei da gravidade, as águas
que caem no topo de um morro ou de uma montanha descem ladeira e percorrem
naturalmente todos os pontos do relevo até atingir o ponto mais baixo.
Diante desta lei intuitiva e universal,
o Código Civil estabeleceu[28]
que o proprietário ou possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as
águas que correm naturalmente do superior.
Com efeito, por ser obra da natureza, um fato jurídico em sentido estrito,
não assiste direito de indenização ao mesmo[29].
Trata-se, na verdade, de um direito potestativo ao qual se contrapõe a
respectiva situação de sujeição do proprietário ou possuidor do prédio
inferior, o qual está proibido de fazer obras que embaracem o fluxo das águas.
E por falar em obra, o princípio da
menor onerosidade também serve como baliza neste ponto da matéria, pois a
situação do proprietário ou possuidor do prédio inferior, que foi edificado no
local anteriormente ao prédio superior, não pode ser agravada por obras feitas
pelo dono daquele. (art. 1.288)
Em contrapartida, como a água segue o
seu curso natural, o proprietário de nascente (águas que surgem naturalmente)[30],
ou do solo onde caem águas pluviais, satisfeitas as necessidades de seu
consumo, não pode impedir, ou desviar o
curso natural das águas remanescentes pelos prédios inferiores. (art.
1.290) Semelhante previsão já se encontrava no Código de Águas: “Art. 94. O
proprietário de um nascente não pode desviar-lhe o curso quando da mesma se
abasteça uma população.”
b) Águas Não Poluíveis e Poluíveis?
Ainda dentro do curso natural da água,
estabelece o artigo 1.291 que o “... possuidor do imóvel superior não poderá
poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos
possuidores dos imóveis inferiores; as demais, que poluir, deverá recuperar,
ressarcindo os danos que estes sofrerem, se não for possível a recuperação ou o
desvio do curso artificial das águas.
Percebe-se que o Código realiza uma
divisão entre o que ele define como águas essenciais ou indispensáveis, que são
aquelas que atendem as necessidades básicas da vida, e o que se pode inferir, a contrario sensu e por exclusão, como sendo águas não essenciais ou
dispensáveis.
Com isso, afirma-se[31]
que uma interpretação literal deste dispositivo poderia justificar a
possibilidade de poluição das águas consideradas “não essenciais ou
dispensáveis”, quando se deveria fazer o possível para preservá-las a todo
custo, independentemente de sua qualificação.
Inclusive, chegou-se a aprovar um
Enunciado doutrinário (Enunciado 244, da III Jornada do CJF/STJ) no sentido de
que o “art. 1.291 deve ser interpretado conforme a Constituição, não sendo
facultada a poluição das águas, quer sejam essenciais ou não às primeiras
necessidades da vida”.
O art. 1.291 é um dos dispositivos de
constitucionalidade, como apontado acima. Mas não creio, particularmente, que
este artigo permitiu um “direito de poluir águas não essenciais”, mas sim que o
legislador não ignorou o fato de que algumas águas podem ser utilizadas, por
exemplo para a instalação de um sistema de esgotamento sanitário, ou mesmo para
a utilização doméstica.
Neste caso, porém, o proprietário do
prédio superior deve recuperar as águas e, se possível, desviar o curso delas
para não causar danos ao prédio inferior; do contrário, terá de indenizar.
2.2.Do
Curso Artificial das Águas do Prédio Superior para o Inferior
A situação muda completamente de figura
se o fluxo das águas se dá por ação humana e não pela força da natureza. Neste
caso, o proprietário ou possuidor do prédio inferior pode exigir o desvio das
águas ou o pagamento de indenização, descontado o valor de um eventual proveito[32].
Bom, aqui voltam a aparecer aquelas
críticas anunciadas na introdução deste capítulo. É que, pela literalidade do
texto legal (art. 1.288), a exigência do desvio
do curso das águas aparece como uma
das alternativas à disposição do proprietário ou possuidor do prédio
inferior. No entanto, como adverte Marco Aurélio Bezzera de Melo, tal regra
pode inviabilizar uma melhor exploração do prédio superior. O autor ilustra
este comentário da seguinte forma:
“A norma transcrita
representa um retrocesso à concepção individualista da propriedade quiritária,
pois permite que o dono do prédio inferior exija
o desvio das águas artificialmente canalizadas pelo dono do prédio
superior. Isso pode inviabilizar, eventualmente, uma melhor exploração do
prédio superior. Expliquemos melhor. Pode acontecer de o dono do prédio
superior ter realizado com outra pessoa a canalização de águas, mediante a
servidão predial de aqueduto (art. 1.378) a fim de plantar arroz e não encontre
outra forma de escoar as águas que não seja para prédio inferior. Se este
exigir o desvio das águas, tornará impossível o plantio da referida cultura”[33].
Realmente o Código Civil não oferece a
melhor solução, pois o artigo 92 do Código de Águas obriga o dono do prédio inferior a receber as águas de nascentes artificiais, mediante indenização[34].
Em reforço, o artigo 1.286, já examinado e que trata da passagem de cabos e
tubulações, também obriga o proprietário do prédio serviente a receber as
águas.
Portanto, o desvio do curso d’água não é bem uma opção a ser eleita
arbitrariamente e, por meio uma análise sistemática, conclui-se que o artigo
1.228 não acrescenta nenhuma novidade no tratamento da matéria.
2.3.Da
Construção de Represamento D’Água e de Construção de Aquedutos
As demais regras previstas no código
estabelecem dois tipos de direitos em relação às águas: o de represamento e o
de construção de aquedutos. O primeiro se realiza através da construção de
barragens e açudes para represar a água. Obviamente que se esta água vier a
atingir imóvel alheio e causar danos ao seu proprietário, este deverá ser
indenizado[35].
Como bem alerta Flávio Tartuce[36],
há necessidade de fiscalização deste represamento para evitar danos ao meio
ambiente.
Já o direito de construir aquedutos se
efetiva por meio da canalização de águas que, mediante o pagamento de
indenização, poderão passar por imóveis alheios. Esse direito se sujeita ao
regime da passagem de cabos e tubulações, e daí o seu caráter obrigatório, a
necessidade do pagamento da indenização, e aplicação do princípio da menor
onerosidade[37].
3.
Limites Entre
Prédios e Direito de Tapagem
3.1.
Propriedade. Direito de Tapagem e Ação Demarcatória
Seguindo para mais uma seção dos
direitos de vizinhança, surge a regra do artigo 1.297 que estabelece o direito
de tapagem e impõe obrigações aos confinantes no sentido de contribuírem para a
exata demarcação dos terrenos contíguos.
Art. 1.297. O
proprietário tem direito a cercar,
murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a
proceder com ele à demarcação entre
os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou
arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as
respectivas despesas.
O direito
de tapagem é “aquele pelo qual o
proprietário pode exercer a faculdade de cercar, murar, valar ou tapar de
qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural.” Segundo Nelson Rosenvald e
Cristiano de Farias Chaves: “Não se cogita das razões do proprietário,
suficiente é o desejo de realizar a obra. A tapagem concretiza o atributo da
exclusividade da propriedade...”[38]
Em termos mais simples, é o direito de cercar, murar ou tapar o
prédio, em consonância com as normas administrativas.
Além disso, o artigo 1.297 também
assegura o direito ao proprietário de “constranger o seu confinante a proceder
com ele à demarcação entre os dois
prédios, a aviventar rumos apagados
e a renovar marcos destruídos ou
arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as
respectivas despesas.”
Logo, o direito de propriedade,
relacionado com as relações de vizinhança, permitem ao proprietário o exercício
de dois direitos:
è Direito de
tapagem
è Direito à
demarcação de limites divisórios, mediante a fixação de linhas divisórias ou
aviventando rumos apagados.
Assim, uma vez conhecido o ponto de confinação, impõe-se a fixação dos limites entre prédios
contíguos, o que pode ser feito pelo ajuizamento da ação demarcatória, “assegurada nos termos do art. 946, inc.
I, do CPC, ‘ao proprietário para obrigar
o seu confinante a estremar os respectivos prédios, fixando-se novos
limites entre eles ou aviventando-se os já apagados[39]”
3.2.Questões
Processuais sobre a Ação Demarcatória
O direito à demarcação caminha ao lado do
direito de propriedade, de modo a se assegurar o atributo da exclusividade do
exercício desta.
O procedimento da ação demarcatória é
especial e está previsto nos artigos 950 a 966. Advirta-se, contudo, que o “CPC
cuida apenas da divisão e demarcação de terras particulares, eis que ações de
tal natureza envolvendo terras devolutas são reguladas pela Lei nº 6.383/76.[40]”
3.2.1.
Legitimidade
Confere-se legitimidade ao proprietário
ou a outro titular de direito real sobre o bem. Aqui a expressão possuidor deve
ser entendida com ressalvas, pois um titular de direito pessoal, como o
locatário ou o comodatário, não teriam essa legitimidade.
Art. 934. Compete esta ação:
I - ao proprietário ou
possuidor, a fim de impedir que a edificação de obra nova em imóvel vizinho Ihe
prejudique o prédio, suas servidões ou fins a que é destinado;
II - ao condômino, para impedir
que o co-proprietário execute alguma obra com prejuízo ou alteração da coisa
comum;
III - ao Município, a fim de
impedir que o particular construa em contravenção da lei, do regulamento ou de
postura.
3.2.2.
Causa de Pedir
A causa de pedir (fundamento do
pedido), pode variar entre:
a) a incerteza do ponto de confinação, seja
porque os limites não estão bem definidos, exigindo demarcação, ou porque os marcos
divisórios desapareceram (art. 1.297, CC/02);
b) inexistência do marco divisório, como previsto no artigo 1.298.
Aliás, este artigo oferece 4 (quatro) critérios a serem aplicados
sucessivamente para a definição do marco divisório, são eles:
è O
título. Em primeiro lugar, a demarcação ser realizada com base no que dispuser
os títulos apresentados;
Sendo os títulos insuficientes
para a demarcação, recorre-se à
è Posse
justa
è Divisão
equitativa, em partes iguais
è Adjudicação
em favor de um dos confinentes, condicionado ao pagamento de indenização.
3.3. Presunção de Condomínio Necessário
Voltando
ao ponto de confinamento, o §1º do
artigo 1.297 fixa presunção juris tantum da
existência de condomínio necessário,
entre os confinantes dos intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios,
tais como sebes vivas, cercas de arame
ou de madeira, valas ou banquetas, sendo estes obrigados, de conformidade
com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.
Além da repartição proporcional das despesas, a existência do condomínio
também traz outra importante conseqüência, pois “impede que qualquer dos
confrontantes possa unilateralmente cortar árvores ou plantas que funcionam
como marcos divisórios.[41]”
Com efeito, o §2º do art. 1.297 firma a
presunção relativa condomínio entre os proprietários contíguos e estabelece
duas conseqüências:
è Repartição
proporcional das despesas de construção e conservação;
è Impõe obrigação
negativa aos condôminos, para evitar o corte de árvores e plantas sem o
consentimento do outro.
Todavia, pode acontecer,
excepcionalmente, que as despesas sejam custeadas por apenas um dos condôminos,
como dispõe a hipótese cogitada pelo §3º do art. 1.297.
Por fim, o §
3.º do art. 1.297 do CC admite a construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro
fim. Essa construção pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles,
pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas. Podem
ser citados os mata-burros e as cercas
de arame que vedam a passagem de aves.
Encerrando o tratamento do direito de tapagem, sendo
confusos os limites entre as propriedades, em falta de outro meio, se
determinarão de conformidade com a posse justa (art. 1.298 do CC). Pelo mesmo
comando legal, não sendo essa posse justa provada, o terreno contestado se
dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão
cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro.[42]
4.
Direito de
Construir (art. 1.277)
4.1.Introdução
O direito de
construir é expressão do exercício do poder de fruição sobre a coisa. Através
dela, o proprietário realiza a função social, dando ao imóvel a tão almejada
destinação econômica.
No entanto, é
necessário estabelecer uma convivência harmônica entre o direito de construir e
os direitos de vizinhança, de modo que o exercício do primeiro não crie
interferências externas aptas a violar a saúde, o sossego ou a segurança de
outros.
A busca deste
equilíbrio pode pender ora em benefício da coletividade, ou algumas vezes em
prol do proprietário, quando for comprovado que a obra edificada não tem o
condão de causa prejuízo a terceiros. Para ilustrar, veja-se o seguinte
julgado:
ADMINISTRATIVO. AÇÃO POPULAR. APROVAÇÃO E LICENCIAMENTO DE EDIFICAÇÃO DE NOVE ANDARES NA ORLA MARÍTIMA EM CONFORMIDADE COM A LEGISLAÇÃO LOCAL E NORMAS DA ABNT. LAUDO PERICIAL CONCLUSIVO PELA INEXISTÊNCIA DE DANO AMBIENTAL. INEXISTÊNCIA DE ÓBICE À CONCLUSÃO DA OBRA. VIOLAÇÃO AO ART. 1.299 DO CÓDIGO CIVIL CONFIGURADA.
1. Aprovado e licenciado o projeto para construção de edifício pelo Poder Público Municipal, em obediência à legislação correspondente e às normas técnicas aplicáveis, a licença então concedida trará a presunção de legitimidade e definitividade, e somente poderá ser (a) cassada, quando comprovado que o projeto está em desacordo com os limites e termos do sistema jurídico em que aprovado; (b) revogada, quando sobrevier interesse público relevante, hipótese na
qual ficará o Município obrigado a indenizar os prejuízos gerados pela paralisação e demolição da obra; ou (c) anulada, na hipótese de se apurar que o projeto foi aprovado em desacordo com as normas edilícias vigentes.
2. No caso, a licença para construir foi concedida em conformidade com o Código de Obras do Município de Osório (Lei n. 1.645, de 27 de novembro de 1978) e Código de Posturas do Município de Osório (Lei n. 3.147, de 17 de dezembro de 1999), além das normas da ABNT pertinentes, e não há nos autos qualquer informação de que a construção encontra-se em desconformidade com o projeto apresentado quando do licenciamento ou de qualquer outra irregularidade que obstaria o seguimento da obra. Tampouco se indica com precisão em que consiste os danos paisagísticos e ambientais que a construção do edifício irá ocasionar ao meio ambiente e aos munícipes . O que se tem é a suposição de que a construção de edifício de nove pavimentos poderá gerar prejuízos ao interesse público, pois prejudicaria o potencial turístico do Município, além de causar transtornos aos seus munícipes, o que foi devidamente refutado pela prova pericial realizada. Sendo assim, não cabe ao Judiciário determinar a paralisação e demolição da obra anulando, desta forma, aquele ato administrativo, porque importaria violação ao direito de construir delineado no art. 1.299 do Código Civil.
3. Recurso especial a que se dá provimento. (REsp 1.011.581/RS)
4.2.Limites
Espaciais ao Direito de Construir
Como se verá, todas
as limitações existentes ao direito de construir, relacionadas ao direito de
vizinhança, têm sempre como pano de fundo a idéia de proteção da regra dos três esses (sossego, saúde e
segurança).
Assim, por
exemplo, a primeira regra é a do artigo 1.301, vejamos:
Art.
1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.
Vislumbra-se, em
tal disposição, um nítido objeto de proteção da intimidade e do sossego, assim
como da segurança, evitando-se que objetos possam cair do terraço no terreno
contíguo. Portanto, tem-se uma primeira regra que estipula distancia mínima. O
metro e meio, é claro, é contado a partir da linha divisória dos terrenos.
A regra do metro
e meio, de acordo com a Súmula 414 do
STF vale tanto para a visão direta como para a oblíqua, confira-se: Não se
distingue a visão direta da oblíqua na proibição de abrir janela, ou fazer
terraço, eirado, ou varanda, a menos de metro e meio do prédio de outrem.
No entanto, esta
súmula não se aplica integralmente, pois o §1º do art. 1.301 reduziu para 75
centímetros a distância mínima para janelas perpendiculares.
§
1o As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória,
bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco
centímetros.
Estas regras são
as premissas básicas, mas comportam algumas, exceções, são elas:
è Abertura de
espaços para luz ou ventilação (art. 1.301,§2º)
Tal abertura é
permitida, pois, pelas suas dimensões, não estaria apta a causar interferências
prejudiciais ao vizinho, mas sim necessária a estabelecer maior conforto e
salubridade para o dono do prédio. Quanto às dimensões da abertura, ela deve
ter, no máximo, 10 centímetros de largura sobre vinte de cumprimento. Além disso,
devem ser construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.
§
2o As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para
luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de
comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.
Apesar do
direito à construção dessas brechas de ventilação e luminosidade, isso não
impede que o proprietário do prédio ao lado possa edificar em seu respectivo
terreno e suprimir a passagem de ar e luz do vizinho, como prevê o art. 1.302,
p. único:
Art. 1.302. [...]
Parágrafo único. Em se tratando
de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e
disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou
contramuro, ainda que lhes vede a
claridade.
Ou seja: a construção de um vão
não cria para o respectivo titular um direito de servidão que grava o prédio
vizinho.
è A segunda
exceção é quanto à possibilidade de edificação de uma parede de vidro
translúcido a menos de metro e meio, conforme permite a Súmula 120 do STF: Parede
de tijolos de vidro translúcido pode ser levantada a menos de metro e meio do
prédio vizinho, não importando servidão sobre ele.
Já nas zonas
rurais essa distância sobre para 3 metros, como dispõe o artigo 1.303:
Art.
1.303. Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho.
4.3.Medidas Cabíveis
Fixados os
limites legais, o interessado deve ficar atento para possíveis violações e
manejar a ação cabível conforme as circunstâncias. Neste caso, algumas medidas
judiciais estão ao alcance do titular de direito real ou do possuidor do prédio
vizinho. As que interessam neste momento são a ação de nunciação de obra nova e
a demolitória.
a)
Nunciação de
Obra Nova.
Assim, caso uma
edificação tenha início (obra nova)
com a preparação do solo e o depósito de materiais e ameaçando violar os
limites, o proprietário do prédio vizinho deve propor a ação de nunciação de obra nova para obter o embargo da construção.
Neste caso o
interessado deve ter toda a atenção porque a ação de nunciação de obra nova
pode ser proposta fora do prazo, o que redundará na sua extinção prematura, sem
resolução do mérito.
Para tanto,
entende-se que a obra deixou de ser nova e passou a ser uma “obra concluída” a
partir do momento em que o dano que se temia já se consumou. Ou seja: a invasão
do limite de metro e meio, para imóveis rurais, ou de três metros, na zona
rural, foi ultrapassado, em prejuízo ao sossego e à intimidade do prédio
confinante.
Assim, se alguém
constrói um cômodo para a casa e parte deste cômodo venha a invadir os limites
espaciais previstos no Código, se a obra estiver só no reboco, mas com a sua
estrutura pronta (paredes, tijolos, janelas), entende-se que a obra já está
concluída, independentemente se não esteja pintada, com rede elétrica,
canalização etc.
Como se verá
adiante, a partir da conclusão da obra já tem fluência outro prazo decadencial
para o vizinho prejudicado, para fins de ajuizamento da ação demolitória.
b)
Ação Demolitória
Específica e prazo decadencial
Seguindo o
raciocínio, perdido o prazo do ajuizamento da ação de obra nova, o titular ou
possuidor prejudicado poderá manejar a ação demolitória, uma ação ordinária cujo objeto é o pedido de desfazimento da janela,
sacada, terraço ou goteira sobre seu prédio, nos termos do artigo 1.302 do
Código Civil.
Um ponto
peculiar desta ação é o de que ela está sujeita a um prazo decadencial de ano e
dia, ao término do qual “o proprietário
inativo perderá o direito potestativo de suprimir as obras.[43]”
E mais! Pela
letra fria da lei, a inércia do interessado gera uma espécie de servidão em
favor do vizinho que edificou, pois presume-se de modo absoluto que o
proprietário ou possuidor anuiu tacitamente com as obras, não podendo o mesmo
tomar nenhuma providência para impedir o escoamento de goteiras, caso isso
venha a prejudicar o proprietário que edificou.
O estranho é que
se, por exemplo, uma janela foi construída muito próxima ao prédio vizinho,
isso resultará numa violação a um direito de personalidade do prejudicado. A
intimidade. E para assegurar a proteção a este direito, a vítima pode se
socorrer de uma tutela repressiva, assegurada pelo art. 12 do Código Civil:
Art.
12. Pode-se exigir que cesse a ameaça, ou a lesão, a direito da personalidade,
e reclamar perdas e danos, sem prejuízo de outras sanções previstas em lei.
Outro fundamento
a ser invocado é a proteção estabelecida pelo art. 21 da codificação, que trata
especificamente da tutela da vida privada:
Art.
21. A vida privada da pessoa natural é inviolável, e o juiz, a requerimento do
interessado, adotará as providências necessárias para impedir ou fazer cessar
ato contrário a esta norma.
c)
Paredes
Divisórias (art. 1.304 a 1.308)
De início é
importante tratar da distinção feita por Hely Lopes Meirelles a respeito de muro
e parede. Para ele, muro é elemento de vedação, relacionado com o direito de
tapagem, enquanto a parede é elemento tanto de vedação, mas principalmente de
sustentação do prédio.
A sequência de
artigos que tratam sobre a parede divisória encerra diversas regras comezinhas,
que basicamente vão estabelecer as condições para a construção em uma parede
divisória. É claro que a primeira preocupação é a de se certificar sobre a
segurança da edificação, além de normas que vão distribuir os custos entre os
proprietários, já que a parede divisória é objeto de condomínio entre os
titulares dos prédios contíguos.
Vejamos, então,
as principais regras:
Art. 1.304. Nas cidades, vilas
e povoados cuja edificação estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno
pode nele edificar, madeirando na parede divisória do prédio contíguo, se ela
suportar a nova construção; mas terá de embolsar ao vizinho metade do valor da
parede e do chão correspondentes.
Art. 1.305.
O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisória até meia
espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor
dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a
profundidade do alicerce.
Parágrafo único. Se a parede
divisória pertencer a um dos vizinhos, e não tiver capacidade para ser
travejada pelo outro, não poderá este fazer-lhe alicerce ao pé sem prestar
caução àquele, pelo risco a que expõe a construção anterior.
Art. 1.306.
O condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura, não pondo
em risco a segurança ou a separação dos dois prédios, e avisando previamente o
outro condômino das obras que ali tenciona fazer; não pode sem consentimento do
outro, fazer, na parede-meia, armários, ou obras semelhantes, correspondendo a
outras, da mesma natureza, já feitas do lado oposto.
Art. 1.307.
Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se necessário reconstruindo-a,
para suportar o alteamento; arcará com todas as despesas, inclusive de
conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir meação também na parte
aumentada.
Art. 1.308.
Não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos ou quaisquer
aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências
prejudiciais ao vizinho.
Parágrafo único. A disposição
anterior não abrange as chaminés ordinárias e os fogões de cozinha.
4.4. Mais e mais regras....
Na sequência dos
artigos 1.309 a 1.311 é possível observar regras que tratam sobre a poluição de
águas, que deveriam estar situadas na seção própria, já estudada. A regra do
art. 1.311 traduz o óbvio, só isso.
Art. 1.309. São proibidas
construções capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinário, a água do
poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes.
Art. 1.310.
Não é permitido fazer escavações ou quaisquer obras que tirem ao poço ou à
nascente de outrem a água indispensável às suas necessidades normais.
Art. 1.311.
Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar
desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio
vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias.
Parágrafo único. O proprietário
do prédio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não
obstante haverem sido realizadas as obras acautelatórias.
4.5.Ação demolitória, Nunciação de obra Nova e Dano
Infecto
Um das últimas
regras do capítulo sobre direito de vizinhança dispõe “Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é
obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos.”
(art. 1.312)
No entanto, não
é apenas a ação demolitória que pode ser utilizada pelos interessados. Como se
vê abaixo, é possível o ajuizamento da ação de nunciação de obra nova, da ação
demolitória ou a de dano infecto, a depender basicamente do estágio da
construção. Seria basicamente assim:
|
Estágio de Evolução da Obra
|
||
|
NUNCIAÇÃO
DE OBRA NOVA
|
AÇÃO
DEMOLITÓRIA
|
DANO
INFECTO
|
|
Obra nova em fase de edificação
|
Obra estruturalmente concluída até o
prazo de ano e dia
|
obra que se torne potencialmente
lesiva aos vizinhos, após o prazo de ano e dia.
|
4.6.Invasão de Domicílio Legal (art. 1.313)
A casa é asilo
inviolável e o direito de propriedade tem o atributo da exclusividade, que
permite ao seu titular o exercício dos direitos sobre o bem isoladamente.
Todavia, o art. 1.313 traz hipóteses em que é possível a invasão da propriedade
alheia para a realização de algumas atividades, vejamos:
Art. 1.313. O
proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no
prédio, mediante prévio aviso, para:
I - dele
temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção,
reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório;
II - apoderar-se
de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente.
No caso do
proprietário do prédio recusar-se a cumprir voluntariamente a obrigação de não
fazer, o interessado deve propor ação e obter ordem judicial para tanto.
[1] MONTEIRO, Washington de Barros apud TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil -
Volume Único, 4ª edição. Método, 12/2013. VitalBook file.
[2] STANLEY, Adriano. 2009. P. 117.
[3] TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil -
Volume Único, 4ª edição. Método, 12/2013. VitalBook file.
[4]
San Tiago Dantas, Silvio Rodrigues e Serpa Lopes, dentre outros.
[5] Op. Cit.
[6] Art. 1.277. O proprietário ou o
possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências
prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas
pela utilização de propriedade vizinha.
[7] Parágrafo único. Proíbem-se as
interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do
prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os
limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.
[8] Op. Cit.
[9] (STJ, REsp
1.313.641/RJ, Rel. Min. Sidnei Beneti, j. 26.06.2012, publicado no Informativo
n. 500).
[10]
TARTUCE, Flávio. Manual
de Direito Civil - Volume Único, 4ª edição. Método, 12/2013. VitalBook
file.
[11] CAMILO, José Vitor; SUAREZ,
Joana. Jornal O Tempo. Batalha dos Guararapes: Viaduto desabou por bloco ter um
décimo do aço necessário. Disponível em:
http://www.otempo.com.br/cidades/viaduto-desabou-por-bloco-ter-um-d%C3%A9cimo-do-a%C3%A7o-necess%C3%A1rio-1.887346.
Acesso em 29/07/14
[12] Art. 1.278. O direito a que se
refere o artigo antecedente não prevalece quando as interferências forem
justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor,
causador delas, pagará ao vizinho indenização cabal.
[13] TJRS, Processo
70011730066, Décima Oitava Câmara Cível, Rel. Des. Mario Rocha Lopes Filho,
Camaquã, j. 14.07.2005).
[14] Art. 1.279. Ainda que por
decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir
a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis.
[15] “Direito civil.
Direito de vizinhança. Muro limítrofe. Ausência. Barulho. Vizinho. Incômodo.
Redução. Possibilidade. Construção. Devida. Recurso improvido. Ainda que por
decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir
a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis – inteligência
do artigo 1.279, do Código Civil. O que divide os terrenos, não é um muro
limítrofe, mas, sim, a parede de um dos cômodos da casa dos apelados. Indene de
qualquer questionamento o fato de que o barulho provocado pelo veículo dos
apelantes é lesivo ao sossego dos apelados. Deve ser mantida a condenação dos
apelantes na construção da parede a fim de que o preenchimento dos espaços
existentes entre as vigas que dão sustentação à estrutura da garagem reduza o
incômodo dos apelados” (TJMG, Apelação Cível 1.0313.06.202219-6/0011, Ipatinga,
Décima Sexta Câmara Cível, Rel. Des. Sebastião Pereira de Souza, j. 26.03.2008,
DJEMG 18.04.2008).
[16] ROBERTO, Giordano Bruno Soares.
História do Direito Privado e das Codificações.
[17] Art. 1.282. A árvore, cujo
tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos
prédios confinantes.
[18] Art. 1.283. As raízes e os ramos
de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o
plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido.
[19] Art. 1.284. Os frutos caídos de
árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de
propriedade particular.
[20] Art. 1.285. O dono do prédio que
não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de
indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será
judicialmente fixado, se necessário.
[21] TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil -
Volume Único, 4ª edição. Método, 12/2013. VitalBook file.
[22] Enunciado 88,
aprovado nas Jornadas do CJF/STJ: “O direito de passagem forçada,
previsto no art. 1.285 do CC, também é garantido nos casos em que o acesso à
via pública for insuficiente ou inadequado, consideradas, inclusive, as
necessidades de exploração econômica”.
[23] (STJ, REsp
316.336/MS, 3.ª T., Rel. Min. Ari Pargendler, j. 18.08.2005, DJ
19.09.2005, p. 316).
[24] § 1o Sofrerá o
constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à
passagem.
[25] § 2o Se ocorrer alienação parcial
do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou
porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.
§ 3o Aplica-se o
disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia
passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste
constrangido, depois, a dar uma outra.
[26] Art. 1.286. Mediante recebimento de indenização que
atenda, também, à desvalorização da área remanescente, o proprietário é
obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e
outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de
proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente
onerosa.
Parágrafo único. O proprietário
prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso ao
prédio onerado, bem como, depois, seja removida, à sua custa, para outro local
do imóvel.
Art. 1.287. Se as
instalações oferecerem grave risco, será facultado ao proprietário do prédio
onerado exigir a realização de obras de segurança.
[27] TARTUCE, Flávio. Manual
de Direito Civil - Volume Único, 4ª edição. Método, 12/2013. VitalBook
file.
[28] Art. 1.288. O dono ou o
possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm
naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo;
porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada
por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior.
[29] Neste sentido, conferir o
precedente judicial a seguir:
“Ação de reparação de danos materiais. Direito de vizinhança. Ausência de
danos indenizáveis. Águas que fluem naturalmente de um terreno a outro,
independentemente de qualquer atividade de seu proprietário, não obriga a
reparar eventuais danos causados. Aplicação do art. 1.288 do Código Civil. O
simples fato de o imóvel da autora sofrer periódicas inundações, em razão de
chuvas abundantes, sendo que parte das águas flui naturalmente do prédio ao
lado, não lhe assiste direito a indenização. Isso porque, de acordo com o art.
1.288 do CC, ‘o dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as
águas que correm naturalmente do superior’. Sentença mantida. Recurso
desprovido” (TJRS, Recurso cível n. 71001835628, Tramandaí, Terceira Turma
Recursal Cível, Rel. Des. Eugênio Facchini Neto, julgado em 19.02.2009, DOERS
02.03.2009, p. 90).
[30] Art. 89. Código de Águas:
Consideram-se "nascentes" para os efeitos deste Código, as águas que
surgem naturalmente ou por indústria humana, e correm dentro de um só prédio
particular, e ainda que o transponham, quando elas não tenham sido abandonadas
pelo proprietário do mesmo.
[31] Por todos, Luiz
Edson Fachin: “A mercantilização do dano ambiental que coroa a interpretação
equivocada do princípio do ‘poluidor-pagador’ pode conduzir a conclusões como
as que surgem da literalidade do art. 1.291: somente é proibida a poluição das
águas indispensáveis à sobrevivência; quanto às demais, haveria uma pretensa
‘faculdade’, desde que com posterior reparação do prejuízo. Em uma sociedade na
qual tudo teria valor de troca, poder-se-ia ‘comprar’ o ‘direito’ de poluir,
com a reificação total do próprio meio ambiente. Essa hermenêutica – que
pode decorrer da redação pouco elogiável do Código Civil – não é aceitável. A
ilicitude da poluição se estende tanto ao possuidor que polui águas essenciais
como àquele que polui águas não indispensáveis à vida dos possuidores dos
prédios inferiores. Trata-se de um juízo que extrapola interesses individuais
de natureza econômica, dizendo respeito à manutenção de um meio ambiente
equilibrado” FACHIN, Luiz Edson apud TARTUCE,
Flávio. Manual de Direito Civil - Volume Único, 4ª edição. Método,
12/2013. VitalBook file.
[32] Art. 1.289. Quando as águas, artificialmente levadas
ao prédio superior, ou aí colhidas, correrem dele para o inferior, poderá o
dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o prejuízo que
sofrer.Parágrafo único. Da indenização será deduzido o valor do benefício
obtido.
[33] MELO, Marco Aurélio Bezerra de apud TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil -
Volume Único, 4ª edição. Método, 12/2013. VitalBook file.
[34] Art. 92. Mediante indenização,
os donos dos prédios inferiores, de acordo (sic) com as normas da servidão
legal de escoamento, são obrigados a receber as águas das nascentes
artificiais.
[35] Art. 1.292. O proprietário tem
direito de construir barragens, açudes, ou outras obras para represamento de
água em seu prédio; se as águas represadas invadirem prédio alheio, será o seu
proprietário indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefício
obtido.
[36] TARTUCE, Flávio. Manual
de Direito Civil - Volume Único, 4ª edição. Método, 12/2013. VitalBook
file.
[37] Art. 1.293. É
permitido a quem quer que seja, mediante prévia indenização aos proprietários
prejudicados, construir canais, através de prédios alheios, para receber as
águas a que tenha direito, indispensáveis às primeiras necessidades da vida, e,
desde que não cause prejuízo considerável à agricultura e à indústria, bem como
para o escoamento de águas supérfluas ou acumuladas, ou a drenagem de terrenos.
§ 1o
Ao proprietário prejudicado, em tal caso, também assiste direito a
ressarcimento pelos danos que de futuro lhe advenham da infiltração ou irrupção
das águas, bem como da deterioração das obras destinadas a canalizá-las.
§ 2o
O proprietário prejudicado poderá exigir que seja subterrânea a canalização que
atravessa áreas edificadas, pátios, hortas, jardins ou quintais.
§ 3o
O aqueduto será construído de maneira que cause o menor prejuízo aos
proprietários dos imóveis vizinhos, e a expensas do seu dono, a quem incumbem
também as despesas de conservação.
Art. 1.295. O aqueduto não impedirá que os proprietários cerquem os
imóveis e construam sobre ele, sem prejuízo para a sua segurança e conservação;
os proprietários dos imóveis poderão usar das águas do aqueduto para as
primeiras necessidades da vida.
Art. 1.296. Havendo no aqueduto águas supérfluas, outros poderão
canalizá-las, para os fins previstos no art. 1.293, mediante pagamento de
indenização aos proprietários prejudicados e ao dono do aqueduto, de
importância equivalente às despesas que então seriam necessárias para a
condução das águas até o ponto de derivação.
Parágrafo
único. Têm preferência os proprietários dos imóveis atravessados pelo aqueduto.
[38] FARIAS, Cristiano Chaves de.
ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 6ª Edição. Editora Lumen Juris. Rio de
Janeiro: 2010. p. 460.
[39] TARTUCE, Flávio. Manual
de Direito Civil - Volume Único, 4ª edição. Método, 12/2013. VitalBook
file.
[40]
FARIAS, Cristiano Chaves
de. ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 6ª Edição. Editora Lumen Juris. Rio de
Janeiro: 2010. p. 461.
[41]
FARIAS, Cristiano Chaves
de. ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 6ª Edição. Editora Lumen Juris. Rio de
Janeiro: 2010. p. 460.
[42] TARTUCE, Flávio. Manual
de Direito Civil - Volume Único, 4ª edição. Método, 12/2013. VitalBook
file.
[43]
CHAVES, Cristiano de Farias; ROSENVALD, Nelson. Direito Civil....p. 592.
